香港股票分析师协会副主席郭思治称,大市昨(27日)在反复中稍创月内之新高。恒指昨早市先低开135点至17,663,其后再进一步跌至17,624点方渐见喘定,由于沽压并不明显,加上维稳买盘开始渗著涌现,故整个大市卒开始掉头回升,至午后恒指更一度倒升81点至17,879点,即大市又再创月内之新高,相对本月之低位为5日之16,441点计,即月内之波幅已再扩阔至1438点,当然,恒指其时亦顺势再度重越100天线(约在17,746点左近),但大市虽似欲上试18,000点,惟成交金额却一直偏疏,故直到执笔一刻止计,大市之动力颇不相配,恒指最后报收17,874点,较上日升75点,全日总成交金额为919亿元。
香港地产市道不佳是不争事实,二手单位劈价交易时有发生,部分发展商更抛出「保本保命」目标。然而这不是危言耸听,多家地产股盈利皆按年下跌,尤其列账纯利跌幅尤其惨烈,本年九龙仓置业(01997.HK)、希慎(00014.HK)及华人置业(00127.HK)等著名香港发展商接连发出盈利警告,累计有逾10间香港发展商「见红」,香港地产股利润表现可谓在减息前尽出 。
最新嘉里建设(00683.HK)2024年中期纯利跌55%至7.88亿港元,嘉华国际(00173.HK)纯利跌68%至1.54亿港元,若算上早前恒隆地产(00101.HK)及九仓置业纯利分别跌56%及盈转亏蚀10.52亿港元。至于收租股九置,今年上半年投资物业重估亏损已达到44亿港元,已较2023年全年只有11.47亿港元高出2.86倍,若果计入2022年至今年上半年的投资物业重估亏损,累计更超过200亿港元。
现时内地及本港物业价格显著下调,单看差饷物业估价署公布的各类私人住宅单位售价指数,所有类别由2023年第4季的316.3,跌至2024年第2季的305.7(临时数字),跌幅约3%;如果以2021年第3季高位397.9计算,则下跌23%。
现时香港明显受累物业价格重估,因此地产股这部分几可肯定难以有好表现,嘉里建设中期业绩中,投资物业公允价值由2023年上半年增加1.46亿港元,变成2024年同期跌2.39亿港元,一来一回已经是将近4亿差距。此项目不涉及营运问题,纯属账目增减,因此嘉里建设剔除2024年上半年部分项目一次性拨备以及投资物业非现金公允价值变动后,基础纯利只跌19%至14亿港元。以上纯利跌幅,其中一个主因是地产股的综合损益表中,包含了投资物业之公允值变动,主要是地产股手上的物业按市价进行估值时,物业价格按年增减。
当经济环境变得愈差,愈是地产股进行大幅度减值拨备时机,因亏损是件理所当然的事。当上市公司预判该财年利润情况不佳,市场对业绩又没有太大憧憬,有些公司或许会进行Big Bath,待明年来一次业绩改善,为投资者注入强心针。如果今年一些地产公司有多个推盘动作,市场反应不俗,但业绩较市场预期更差时,不一定完全代表其业务表现落后,可能只是「洗个澡」,待明年时机较好时明亮示人。~