撤辣一度刺激香港楼市交投回升,但效果未持久。
智通财经APP获悉,撤辣一度刺激香港楼市交投回升,但效果未持久。美联集团主席黄建业指出,利好楼市因素逐一浮现,最重要的十项楼市指标之中,有七个较美国加息前好转,仅三个指标变坏,反映现时楼市基调确实较加息前巩固及健康。但美国加息周期来得既快且急,加上香港经济复苏缓慢,市场情绪悲观,港人对经济前景欠信心,放慢置业步伐,由藏富于楼转为藏富于息,抵销撤辣效果。
若9月减息,相信能提振信心,但减息太迟,效力发酵需时,因此调低今年全年楼市预测,预计楼价跌约8%,重返2016年中水平,并调低全年一手成交量预测至1.6万宗,二手成交量亦调低至约4万宗,同比分别升逾5成及升约12%,并齐创3年新高。
黄建业强调长远看好楼市,待息降租升可推高回报,砖头文化再抬头,建议特区政府借减息周期重临,全力加速拼经济、兴金融,由吸人才进步至留人才,降低取得永久居民身份证的年期门槛,增加专才留港发展的诱因,从而提振港人的信心。
具体来看,黄建业指出,撤辣后住宅物业的成交价与量理应回升,但是自次季起,成交量却高开低走,楼价更是一弹即软,主要是以下原因,抵销撤辣效果:
1.悲观情绪笼罩,市场充斥负面新闻,港人对经济前景欠信心,消费及入市意欲皆疲弱,暂缓置业或转买为租,抵销辣招带来的正面效应。
2. 美国加息周期快且急,自22年3月至去年7月一共加息11次,合共5.25%。即使其后连续8次维持息率不变,但香港按息已升至偏高水平,影响入市意欲。据经络按揭转介研究部数据显示,今年6月份的经络按揭息率指数(MMI)报4.16%,已连续7个月超过4%的高水平。在按息处偏高水平下,大大影响入市意欲。
3. 大量现楼货尾积存,发展商求量不求价,对楼价构成下行压力。据房屋局公布最新私人住宅一手市场供应资料,今年第二季已落成未售(现楼货尾)单位数目达19,000个,虽然环比减少2,000个,但是比起22年首季的14,000个高出约36%。
黄建业认为,悲观情绪笼罩,令正面的基本因素受到忽视。香港经济虽然未恢复顶峰,但是已经走出最黑暗时期。失业率维持极低水平;移民潮高峰期已过,香港人口恢复稳定。根据入境处资料,只计算香港永久居民经机场出入的数字,净流入数字在2024年首次由负数变成正数;劳动人口由2022年3月至5月的374.4万回升至2024年5月至7月的382.6万,可见香港已逐步远离谷底。
香港楼市也面对同样的情况,以美国加息前后为界线,分析十大楼市重要的指标,可发现多达七个指标出现显著好转,仅三个未见改善。在好转的指标当中,月入逾10万港元家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高,反映现时楼市基调确实较加息前更为巩固及健康,具止跌回升的条件。
因为市民对经济前景欠信心,对入市感到犹豫,楼市基本因素虽然好转,但未能吸引更多买家入市,令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平,甚至回落至撤辣后新低。综合一手住宅物业销售信息网资料及市场消息,8月首25日一手成交量仅录约430宗,估计全月录约500宗,将创撤辣后单月新低。
楼价方面,更是寻底不止,跌幅超出应有的水平,出现超跌的情况。美联楼价指数最新报130.36点,连跌10星期,本年迄今楼价跌5.23%,已创8年新低。黄建业指出,即使社会运动、疫情爆发及封关,楼价亦只是窄幅上落,及至美国大幅加息,楼价才每下愈况,最新楼价比起纪录高位已大幅下跌近27%,反映欠缺前景信心及息口持续高企对楼市带来的巨大影响。
值得留意的是,十大楼市指标之中,最新香港定期存款数字高达9.9万亿港元,较美国加息前急增8成,黄建业认为,该指标除了反映港人富裕之外,亦反映投资心态的改变,因为高息加上对经济前景欠信心,故采取保守的投资策略,由藏富于楼转为藏富于息,将资金锁于定期存款,是楼市停滞不前的又一原因。
黄建业相信,减息将成为楼市另一转折点,能提振港人信心。市场憧憬美国将于9月减息,更有分析指全年的减息幅度将达0.5%甚至以上。预计当减息公布,发展商料加快推盘,市场气氛改善,部份资金会偷步入市,希望于楼价回升前执笋货,激活第四季物业成交较7月份及8月份回升,届时楼价跌幅有望收窄。
不过,由于加息影响过于深远,而且减息来得太迟,相信减息前楼价料仍会向下调整;即使美国减息,香港亦未必实时跟随,料楼价未会实时急弹,而成交亦难以恢复到三月时的水平,因此调整全年楼市预测,料全年楼价或跌约8%,重返2016年中水平。成交方面,因应减息推迟至9月才公布,下调全年一手成交量预测至1.6万宗,但同比仍升逾5成;全年二手成交量预测亦下调至4万宗,同比仍升12%。即使调低成交预测,无论一手或二手成交皆同比回升,并创3年新高,可见楼市已远离最坏的时刻。黄建业尤其看好租金升幅,料全年升约8%,跑赢大市,并创出历史新高。
黄建业认为,楼市重要指标好转,加上减息周期重临,楼价相信已非常接近触底反弹,长远看好香港楼市发展。随着租金持续上升,令近年租金回报率向上,差估署A类私人住宅租金回报率已升至11年半新高。若未来息口回落,定期息率亦会跟随下调,上升不少的租金回报率变相更为吸引,料会增加长线投资者买楼收租意欲,只要香港经济继续稳定发展,料部份定期存款会流入楼市。现时香港楼价属超跌,跌幅超出应有水平,预计可吸引资金流入,搏楼市强劲反弹,助物业成交额量逐步重回正轨。相信藏富于息只属暂时性质,待息率回落租金上升,将会重新凸显物业的投资价值,藏富于楼的砖头文化料会再次抬头。
另一看好后市的原因是,香港楼市供求已逐步回复平衡。供应方面,虽然差估署预计今明两年落成量分别逾2.2万及逾2.5万户,但其后3年(2026年至2028年)数量估计平均每年将跌至约1.63万户,数量明显下跌。更重要的是,近年楼市气氛转静,发展商手持不少货尾,导致投地意欲减少,加上推出的住宅官地不多,令到财年上半年卖地计划可兴建的单位占全年目标仅3成。若卖地少的情况持续,将影响长远供应,数年后的落成量料会出现明显回落。
至于需求,随着移民潮告一段落,甚至有部份已移民人士回流,香港的人口相信可逐步重拾增长动力。据政府统计处资料显示,最新2024年中香港人口录约753万人,比起2021年年底增加约1.8%。
专才的持续流入为楼市带来新动力,根据政府数字,2023年至2024年上半年经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人,为香港住屋带来新增需求。单计高才通人才,在港主要从事管理和专业工作,收入中位数约5万港元,约25%高才的收入达10万港元或以上、更有1成人月入达20万港元或以上,经济条件优越。专才来港初期普遍以租楼为主,不过若然未来减息,加上撤辣令印花税与港人看齐,料吸引他们转租为买。25万人来港,大约等于8万个家庭,如有两成置业,已几乎等同全年新盘的成交量;若三成置业留港发展,亦足以消化现楼货尾库存。
内地买家已成为香港楼市的重要动力。根据美联物业研究中心综合土地注册处资料,按已知买家姓名作分析,今年第二季内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一二手住宅注册量比率升至约25.3%,不仅较22年首季约9.3%大幅增加16个百分点,甚至创纪录季度新高。
黄建业又指出,楼市的起跌仍然系于市民对后市的信心,故建议政府趁减息周期开启,资金回流,全力加速拼经济、兴金融,鼓励银行放宽银根,并提出具体措施,吸引企业扩充及外资来港发展,在融入大湾区的同时,更应充当大湾区的火车头,带领区内城市发展。近年国内城市经济发展迅速,如香港近在咫尺的深圳,于饮食、服务及旅游等方面都有迎头赶上的趋势,吸引众多港人北上消费,实在值得特区政府及本地企业仿效借鉴。此外,因应专才措施见成效,已吸引众多人才来港,是时候由吸人才发展至留人才的阶段,应从速推出留人才措施,例如可降低取得永久居民身份证的年期门槛,由现时的7年减至5年,甚至3年,增加他们留港发展的诱因。