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万科有了更多同路人

华尔街见闻 ·  08/30 21:09

守住财务安全。

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

尽管有之前业绩预告的铺垫,但当万科中报亏损真正摆在眼前,还是让行业内外,感慨万千。

地产行业的周期调整之深、之长,显然超乎想象。面对史无前例的大变局,没有人能够置身事外。

不过在万科财报之中,新的生机也在酝酿。二季度经营性现金流转正,三大主业竞争力稳步提升,以及多赛道REITs突破都表明,万科抗住了阶段性压力,它在应对短期困难的同时,也在为未来长期发展蓄力。

8月30日的业绩会上,万科董事会主席郁亮依旧向外展示出对行业的信心。他坦言,经过了三年的调整,新房的性价比在提升,政策对多样化住房需求的支持也在持续增加,这些都在为市场需求的复苏积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤。

市场对于接下来政策进一步转暖,也充满期待。就在8月30日,一则关于存量贷款利率调整的传闻,调动了投资者的情绪,地产板块大涨,万科A也一度涨停。

当然,眼下困难的解决和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和时间,对现在的耐心,就是对未来的信心。这个过程中,万科也有了更多同路人,这会是万科穿越此轮周期的底气所在。

修复

归母净利润首次中报为负,经营性现金流净额则环比由负转正。从中报可以看到,万科当前确实面临一道难题,但并非无解。

面对阶段性经营困难,以及短期流动性压力,万科抽丝剥茧,给出自己的解题之法。

利润端的亏损,反映的是房地产周期的影响。2022年之前,行业内以规模论英雄,高价地频出,随着这些地块近两年进入结算周期,给包括万科在内房企的当期利润,带来不小压力。

加上万科在上半年瘦身健体,带来大宗和股权交易亏损以及部分非主业财务投资亏损和减值计提,致使万科短期业绩承压。

不过,万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示,2022年之后万科的新项目利润状况不错,销售毛利率平均在18%左右。至今年年底,大约会有2270亿元的货值,预计去化80%,随着这部分项目进入结算期,这能够带动万科业绩提升。

此外,万科也在通过操盘效率的提升,让存量资源发挥出更大的价值。

在关系到房企偿债能力的现金流方面,万科则有了显著改善。从这个维度来说,万科已经度过了最难时期。

中报显示,万科在二季度经营性现金流净额,较一季度的-94.21亿元明显改善,实现42亿正向现金流。

韩慧华解释,这主要是万科上半年在业务瘦身健体上,取得积极进展。

通过改善销售、推进商办等大宗资产交易,以及退出其他业务,清理和转让非主业财务投资三方面的努力,万科上半年合计回款超1370亿元。

同时,随着交付高峰期过去,万科的支付压力明显下降。数据显示,今年上半年,万科交付总量同比下降超过30%,工程支付量也相应降低,此外万科其他方面支出,也随规模下降而相应减少。

经营层面改善,万科也在银行等金融机构和相关部门支持下,融资渠道保持通畅。

可以看到,二季度万科新增融资、再融资明显加速。上半年,万科实现新增融资、再融资612亿元,平均融资成本3.66%,融资模式转换提速。

尤其是在5月份,万科获得了来自招商银行牵头的200亿元银团贷款;随后在7月又获得交通银行、中国银行等机构的多笔贷款。这使得,截至7月末,万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。

在近期持续降解存量债务后,万科今年年内已无境外公开债,境内公开债则仅剩下1笔20亿元的中票。

此外,万科下半年待交付房源近10万套,交付量同比下降40%,这让万科在经营端的支出压力大幅缓解。万科能够在全力完成下半年交房任务,保持销售和回款稳定的同时,通过进一步推进大宗交易和股权处置,创造更多自由可用的现金流。

在融资模式转换的同时,万科还在争取银团贷款、经营性物业贷等机会,寻求融资端的增量流动性。现金流的进一步好转,支撑着万科走出短期困境。

新生

诚然,地产行业还处于新旧动能切换的过程中,房企的阵痛还将持续一段时间,但只要渡过这一关,它们也将脱胎换骨,迎来新生。

万科为此做好了准备。在调整融资模式,降解风险的同时,万科也将自己的能力圈,进一步聚焦到综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业上,它希望通过对专业度的打磨,让自身的业务、投资和能力都更加聚焦。它也能突破自我,化危为机。

当前,对房企来说,开发业务仍是收入的主要来源,但市场的供需关系却发生重大改变。购房者更加细分、理性,而好产品依旧有市场。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示,新房市场规模缩减,同时项目经营难度增加,操盘及格线大幅提高。万科则围绕造好房子,实现高质量发展。

这使得,在拿地投资时,要向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中;此外,则是营造社区生活场景,围绕客户需求的新变化,对成本和费用的投入进行结构性调整,提高产品的质量价格比和性能价格比。

同时,在新增楼盘显著减少的情况下,向存量市场要机遇,也是万科的一个解题思路。

万物云在上半年重点发力方向,便是老旧小区改造能力。通过以低于市场价格30%的高性价比开展业务,实现对项目公区环境的系统性改善,进而获取市场竞争的主动权。

通过挖掘市场机会,万物云也在行业增长存在挑战的情况下实现营收增长,上半年实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。

万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜透露,泊寓上半年在多个城市与国资国企达成了战略合作意向,未来合作总房源数超2万间。

这是万科长租公寓存量资产盘活模式不断成熟的体现。祝九胜以深圳和颂轩项目为例,1088套公寓由售转租并实现了开业即满租,同类模式在今年完成了6个,盘活房源数超6000间。

上半年,万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。经营性利润(NOI)和权益净利润均实现了双位数增长。

经营服务业务保持良好发展势头的同时,万科多赛道REITs也持续突破。3月,物流REITs已于今年3月通过发改委审批,获得证监会受理;4月中金印力REIT在深圳证券交易所上市;公寓REITs也已在申报阶段,已经获得相关指导和反馈。

此外,万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试,万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”,项目已于7月30日在上交所挂牌上市。

REITs上的持续突破,在让万科打造更多优质资产,加速转向不动产经营者的同时,也与包括国寿、中金、中信在内的更多投资机构链接起来,这些机构不仅是REITs投资人,也是万科在周期转换的时候,支持万科成长的同路人。

近期,万科也公告,骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票。有了内部骨干的上下一心,以及外部机构的支持,万科也能够在应对周期变化的时候,更加从容。

也许前路依旧荆棘遍地,但唯有不怕艰险地向前开拓,才能从曲折的道路中开辟出生路。万科也要继续努力闯关,在同路人的支持下前行,为自己、为行业找到下半场里的活法。

声明:本内容仅用作提供资讯及教育之目的,不构成对任何特定投资或投资策略的推荐或认可。 更多信息
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