■要約
1. 会社概要
アーバネットコーポレーション＜3242＞は、東京23区、駅から徒歩10分以内の立地にこだわった都市型賃貸マンション※の開発・1棟販売（卸売り：BtoB）を基軸事業としている。用地取得からプラン・意匠設計、開発を行い、マンション販売会社・ファンド・富裕層等への1棟販売を手掛けており、「ものづくり」に特化しているところに特長がある。設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、モノトーンを基調とした外観、機能性やデザイン性、開発立地へのこだわりが入居者から高い支持を受け、入居率の高さを誇っている。都心における不動産開発環境は、用地取得の困難な状況や開発コストの高止まり、建設工期の長期化などが課題だが、キャッシュ・フローの安定した都市型賃貸マンションへの投資意欲は根強く、国内外の不動産投資家、将来の資産形成目的の若年層や相続税対策目的の富裕層、潤沢な資金を確保したファンドやリートからの需要に支えられ、業績は堅調に推移している。また、ストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の取得に加えて、「ホテル事業」へも参入した。2023年8月に成長資金の確保を目的とする新株予約権の発行を決議すると、戦略的な業務提携やM&Aを相次いで実施し、持続的な成長に向けた動きが活発化してきた。2024年7月にはさらなる人員拡充を見据え、本社オフィスを霞が関ビルディングに移転した。
※従来は25m2程度のワンルームマンション中心であったが、最近は需要が増えてきた30〜40m2ほどのコンパクトマンションにも対応しているため、「投資用ワンルームマンション」ではなく「都市型賃貸マンション」という表現を使用している。
2. 2024年6月期の業績概要
2024年6月期の連結業績は、売上高が前期比38.0%増の27,965百万円、営業利益が同12.2%増の2,726百万円と大幅な増収増益となり、過去最高業績を更新した。主力の「不動産事業」における都市型賃貸マンションの販売戸数が11棟712戸（前期は11棟584戸）に拡大したほか、2024年2月末から連結化された(株)ケーナインについても、戸建・テラスハウスの分譲販売（23戸）が業績に寄与した。また、「ホテル事業」については、国内旅行需要の回復やインバウンドの増加などにより、客室単価・稼働率ともに好調に推移し、黒字化を達成した。利益面では、用地価格や建設資材価格の高止まり、工事関連人件費の増加などにより原価が上昇したものの、計画を上回る増収や「ホテル事業」の黒字化により大幅な増益となった。また、活動面では、トランクルーム事業を展開するストレージ王＜2997＞との業務提携や、東京都南西部並びに神奈川県川崎市・横浜市において戸建・テラスハウスの分譲事業等を手掛けるケーナインの完全子会社化、持続的成長に向けて具体的な道筋（開発エリア及び事業領域の拡大、用地情報力の強化など）の明確化を行うことができた。
3. 2025年6月期の業績見通し
2025年6月期の連結業績は、売上高が前期比14.4%増の32,000百万円、営業利益が同2.7%増の2,800百万円と増収増益を見込んでいる。引き続き、ケーナインの通年寄与等が増収に寄与する。前提となる都市型賃貸マンション・戸建等の販売戸数は588戸を予定しており、全戸が既に契約済みである（2024年8月31日時点）。また、「ホテル事業」についても、旺盛な国内旅行需要やインバウンドの拡大により、好調継続を見込んでいる。利益面でも、人的投資に関連する費用増はあるものの、増収による収益の底上げにより増益を確保する見通しだ。
4. 今後の方向性
同社の成長戦略は、既存事業の拡大を軸としつつ、ストックビジネス（自社保有の賃貸収益物件等）やM&A,子会社によるBtoC事業（戸建・テラスハウス分譲等、マンション管理及び賃貸業等）の拡大により、事業ポートフォリオの拡充と財務基盤の安定化を図る考えだ。特に既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、これまで以上に選別的な用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながらも、持続的成長を目指す。足元では、今般の東京証券取引所（以下、東証）による「資本コストや株価を意識した経営に向けた対応について」などを背景として、戦略的な業務提携やM&Aの実施、人的資本投資の強化など、より成長を意識した動きが活発化しており、新たなステージに向けた具体的な方向性が見えてきた。また、「サステナビリティ基本方針」に従い、持続可能な社会実現への貢献を企業価値の向上に結び付ける姿勢を明確に示しており、パートナーとの様々な価値共創にも意欲的である。
■Key Points
・2024年6月期は販売戸数の拡大やケーナインの連結効果（4ヶ月分）、ホテル事業の黒字化により大幅な増収増益で着地
・活動面でも、戦略的な業務提携やM&Aの実施、人的資本投資の強化など、持続的な成長に向けた動きが活発化
・2025年6月期もケーナインによる通年寄与等により増収増益を見込む
・今後も既存事業の拡大を軸としつつ、M&Aを活用した事業ポートフォリオの拡充により持続的な成長を目指す
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
■概要
1. 公司资料
アーバネット公司＜3242＞坚持在东京23区，距离车站步行不超过10分钟的地理位置，作为核心业务进行都市型租赁公寓※的开发和单体销售（批发：BtoB）。从地皮收购到规划、设计，再到开发，该公司致力于为公寓销售公司、基金和富裕阶层等进行单体销售，其特点在于专注“创造”。作为一家由设计事务所起步的开发商，其以单调色调为基调的外观、功能性和设计性、以及对开发地点的执着赢得了居民高度支持，并以高入住率而自豪。在城市中心地产开发环境中，地皮收购的困难、开发成本的攀升以及建设工期的延长等都是问题所在，但对稳定现金流的都市型租赁公寓的投资热情仍然旺盛。这种投资热情得到了国内外的房地产投资者、年轻人作为未来资产形成目的、富裕阶层作为继承税对策目的以及资金充裕的基金和房地产投资信托(REIT)的需求支撑，业绩稳步增长。另外，该公司还在加强存量业务，除了收购租金收入物业外，还开始涉足“酒店业”。2023年8月，该公司决议发行新的股票认购权，旨在确保成长资金，并相继实施了战略性业务合作以及兼并收购，为持续增长采取了积极的行动。2024年7月，为了进一步扩大人员规模，该公司将总部办公室迁至霞关大厦。
※ 传统上主要是以25平方米左右的单室公寓为主，但最近由于对30〜40平方米左右的紧凑型公寓需求增加，《投资用单室公寓》这一表述已经不再适用，改称为《都市型租赁公寓》。
2. 2024年6月期的业绩概要
2024年6月期的合并业绩显示，营业收入同比增长38.0%，达到27,965百万日元；营业利润同比增长12.2%，达到2,726百万日元，实现了大幅度的增收和增益，创下历史最高业绩。在主要的“房地产业务”中，都市型租赁公寓的销售单元数扩大至11栋712套（上年同期为11栋584套），此外，从2024年2月起加入合并范围的中住（株）对业绩贡献也有所增加，其房屋出售业务（23套）对业绩起到了作用。此外，“酒店业务”由于国内旅游需求的复苏和入境游客的增加等因素，客房价格和入住率均出现良好的增长，并实现了盈利。在利润方面，虽然由于土地价格、建筑材料价格的攀升以及施工相关人工成本的增加，原材料成本也在增加，但得益于超出预期的增收和“酒店业务”的盈利，利润大幅增长。此外，在战略方面，扩大了与展开仓储业务的“ストレージ王”＜2997＞的业务合作，以及对东京都南西部和神奈川县川崎市、横滨市开展房屋销售业务的中住(株)的全资子公司化，明确了持续增长的具体途径（扩大开发区域和业务领域、加强用地信息能力等）。
3. 2025年6月期的业绩预期
2025年6月期的合并业绩预期显示，营业收入同比增长14.4%，达到32,000百万日元；营业利润同比增长2.7%，达到2,800百万日元，预计实现增收和增益。继续受益于中住(株)全年贡献等原因而实现增收。预计都市型租赁公寓和房屋销售等的销售单元数为588套，所有房屋已经在去年8月31日前签约完毕。此外，“酒店业务”也受益于国内旅游需求旺盛和入境游客的增加，预计继续保持良好发展。在利润方面，虽然人力投资相关费用增加，但增收提高了收益，预计能够实现增益。
4. 未来的方向
该公司的增长战略是在扩大现有业务的基础上，通过扩大库存业务（自有租金收入物业等）以及通过M&A和子公司进行的BtoC业务的拓展（房屋销售等，公寓管理和租赁业务等）来扩充业务投资组合和稳定财务基础。特别是在土地价格飙升的都心地区，考虑未来风险的同时，公司更加积极地进行有选择性的土地收购，并灵活应对业务环境和经济波动，努力实现持续增长。在目前的情况下，考虑到东京证券交易所（以下简称"东证"）针对"关注资本成本和股价的经营对策"等的背景，战略性的业务合作和M&A实施，人力资本投资的加强等方面的举措变得更加活跃，具体的方向性朝着新的阶段逐渐清晰起来。此外，根据"可持续性基本方针"，明确表明将贡献于实现可持续社会的努力与提升企业价值相结合的态度，并对与合作伙伴共创各种价值充满热情。
■Key Points
・截至2024年6月期，由于房屋销售数量的扩大、凯因的合并效应（四个月份）和酒店业务的盈利，预计会有大幅增收和增益。
・在运营方面，战略性的业务合作和M&A实施，以及对人力资本投资的加强等方面的举措为持续增长提供了活力。
・预计到2025年6月期，由于凯因全年的贡献等因素，将实现增收和增益。
・未来将继续以扩大现有业务为主，通过利用M&A来扩展业务投资组合，实现持续增长。
（撰写：FiSCO客座分析师柴田郁夫）
