■業績動向
1. 2024年6月期の業績概要
And Doホールディングス<3457>の2024年6月期の連結業績は、売上高が前期比36.4%増の67,579百万円、営業利益が同13.0%増の3,587百万円、経常利益が同2.9%増の3,457百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同12.8%増の2,476百万円となり、売上高、各段階利益ともに過去最高業績を2期連続で更新した。期初計画比では営業利益と経常利益が未達となったものの、不動産売買事業で利益を積み上げたことや、売上が2ケタ伸長するなかで販管費の伸びを適切にコントロールしたことで、営業利益は期初計画から0.3%減にとどまった。また、経常利益は匿名組合投資利益が減少した一方で、有利子負債の増加によって支払利息が増加したことで、営業外損益がマイナスとなったことが影響した。親会社株主に帰属する当期純利益は、投資有価証券売却益を計上したことにより、期初計画を上回って着地した。
事業セグメント別の動向としては、成長強化事業である不動産売買事業が引き続き業績をけん引した。注力している住宅系不動産の販売が好調に推移したことに加えて、コロナ禍に割安で仕入れた大型物件の売上が伸びたことも業績の拡大に寄与した。これらにより同事業の売上高は前期比73.1%増、営業利益は同33.9%増と急伸し、連結ベース売上高急伸と営業増益に貢献した。
(1) フランチャイズ事業
フランチャイズ事業の売上高は前期比0.7%増の3,237百万円、営業利益は同2.1%減の2,011百万円となった。開発余力の大きい首都圏エリアのほか、近畿、九州エリアの都市部を中心に、ブランド認知度の向上に加えて、積極的な広告宣伝投資と人材投資により、新規加盟店舗の獲得に注力した。コロナ禍で一時的に増加した退会数も平常化しており、累計加盟店舗数は順調に増加している。2024年6月期における新規加盟店舗数は104店舗(前期比8.8%減)で、累計加盟店舗数は707店舗(前期末比15店舗増)に増加した。また、スーパーバイザーによる加盟店フォロー体制の強化や各種新規サービスの開発及び提携企業の拡充を進めた結果、新規開店店舗数は100店舗(前期比19.4%減)、累計開店店舗数は643店舗(前期末比20店舗増)となった。累計加盟店舗数、累計開店店舗数は引き続き増加傾向にあるが、都市部注力エリアに加えて、九州エリアでの新規獲得が順調だったことが寄与した。また最近では、不動産のプロ経営者の新規加盟も増加しているほか、既存オーナーの複数出店も増えてきている。なお、わずかに減益となっているのは加盟開発促進に向けた人材投資を積極化したことが要因である。今後は、トップラインの拡大に伴って利益も積み上がることが想定される。
(2) ハウス・リースバック事業
ハウス・リースバック事業の売上高は前期比17.0%増の26,088百万円、営業利益は同1.3%減の3,208百万円となった。売上高はファンドへの売却を進めた結果、大きく伸びた。営業利益に関しては、前期に発生した大型収益物件売却の反動を受け、わずかながら減益となった。
老後の生活資金や事業資金への活用など顧客のニーズが高いなか、問い合わせ件数及び仕入契約件数が順調に推移し、新たに1,171件の物件を取得した。また、充実した在庫を生かして流動化を実施し1,226件をファンドや不動産買取会社などへ譲渡、再売買及び処分した。特にHLBファンド19号に対する譲渡は、53.6億円と過去最高額となった。こうしたなか、ファンドからの利益である匿名組合投資利益は同26.8%減の390百万円となった。ファンドへの譲渡による資産の流動化を推進したものの、HLBファンドの変則計上という一過性の要因により減益となった格好だ。これらの結果、累計保有件数は前期末比86件減の587件、累計保有総額は同16.2%減の8,880百万円となった。市場環境は良好であり、事業自体も順調に進捗したと弊社は見ている。流動化を促進しながらも保有物件は依然として高水準で持ち越されていることから、今後のさらなる成長が期待できる。なお、ファンドへ譲渡した後に得られる配当や解散時の分配金などもこのスキームに係る収益であるが、損益計算書では営業外収益に計上されるため、これを勘案して事業の収益を見る必要がある。
(3) 金融事業
金融事業の売上高は前期比6.5%減の491百万円、営業利益は同9.5%減の105百万円となった。同事業は、非中核事業である不動産担保融資の縮小に伴い減収減益となったものの、成長強化事業であるリバースモーゲージ保証事業は順調な進捗を見せた。提携金融機関の新規開拓及び連携強化によりリバースモーゲージ保証の認知度拡大と利用促進を図った結果、首都圏を始めとして取扱件数は順調に増加し、新規保証件数は前期比29.5%増の545件、累計保証件数は前期末比454件増の1,639件、累計保証残高は前期末比58.3%増の20,841百万円まで拡大した。不動産担保融資縮小の影響が下げ止まっていることに加えて、リバースモーゲージ保証残高を順調に積み上げたことで、減収減益幅が縮小した。今後は、保証残高が積み上がり事業規模が拡大するにつれ収益性も順調に高まるものと弊社は見ている。
提携金融機関に関しては、2024年6月期も首都圏の金融機関を中心に順調に提携先を増やした。提携金融機関が拡大するなかで今後、リバースモーゲージ保証事業がより一層浸透・普及していくことが期待される。
(4) 不動産売買事業
不動産売買事業の売上高は前期比73.1%増の34,444百万円、営業利益は同33.9%増の2,386百万円となり、売上高、営業利益ともに急伸した。住宅ローンの低金利が継続し、住宅需要が堅調に推移した結果、取引件数は同57.0%増の1,005件に膨らんだ。こうしたなか、注力する住宅系不動産の売上高は、前期比62.2%増の24,982百万円に急拡大した。加えて、コロナ禍に割安で仕入れた大型不動産の売上高が同110.8%増の9,461百万円に伸びたこともセグメント業績を押し上げた。中古住宅買取再販順調に業績を伸ばし、売上高は同116.8%増の6,488百万円に膨らんだ。同事業に関しては今後も、業績拡大に向けて仕入れを積極化する方針であり、足元では複数の買取専門店を新規出店している。また、仕入れ積極化に併せて人員の継続的な増員にも注力する。新規出店と人員増員によって取扱件数を伸ばし、業績をさらに拡大させる構えだ。在庫については随時商品化することで業績に転化する見通しで、中長期的に業績に寄与することが見込まれる。
(5) 不動産流通事業
不動産流通事業の売上高は前期比8.4%減の1,655百万円、営業利益は同5.9%増の578百万円となった。住宅ローンの低金利継続により実需は堅調に推移したものの、注力事業への人員シフトによる店舗統合の影響などにより、仲介件数は同14.1%減の1,742件となった。
(6) リフォーム事業
リフォーム事業の売上高は前期比3.5%減の2,440百万円、営業利益は同7.4%増の234百万円となった。不動産売買仲介事業との連携による中古住宅+リフォーム受注のほか、住宅設備メーカーなどとコラボレーションしたリフォームイベントを積極的に開催したものの、契約件数は同6.6%減の1,534件となった。一方、成長強化事業への人員シフトにより販管費は抑制され、生産性が向上した。
2. 財務状況と経営指標
2024年6月期末の資産合計は79,568百万円と前期末比3,459百万円減少した。主に、ハウス・リースバック事業及び不動産売買事業における保有物件増加に伴い棚卸資産が2,498百万円、棚卸資産の流動化及び匿名組合投資利益の計上に伴い投資有価証券が1,097百万円それぞれ増加した一方で、不動産売買事業における保有物件について、固定資産から販売用不動産への保有目的の変更などにより有形固定資産が5,994百万円減少したことによる。
負債合計は62,318百万円と同5,314百万円減少した。主に、1年内返済予定の長期借入金が2,113百万円、未払法人税等が531百万円それぞれ増加した一方で、短期借入金が4,296百万円、長期借入金が3,171百万円それぞれ減少したことによる。純資産合計は17,250百万円と同1,854百万円増加した。主に、ストックオプションの権利行使により資本金及び資本剰余金が79百万円それぞれ増加、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が2,476百万円増加した一方で、配当金の支払いにより利益剰余金が782百万円減少したことによる。
安全性の指標は、流動比率が前期末比12.6ポイント上昇し186.5%、自己資本比率が同3.1ポイント上昇し21.6%となった。
自己資本比率に関しては、固定資産売却で捻出した資金を有利子負債の返却に充当し負債を圧縮した一方で、当期純利益を積み上げたことにより上昇した。不動産売買事業の拡大に向けて積極的な仕入れを継続するなか、流動化や売却を積極化することにより財務の健全性が向上した。また、総資産の圧縮を図るなかで現金創出力も高まった。回転率を意識した資産の早期売却などによって棚卸資産を圧縮したことなどが寄与し、営業活動の結果獲得した資金は7,440百万円と2023年6月期の12,713百万円の支出からプラスに転じた。投資活動も適切な水準にコントロールし、フリーキャッシュフローは6,131百万円となった。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 清水陽一郎)
■业绩动向
1. 2024年6月财年业绩概述
And Do Holdings<3457>的2024年6月期连续业绩,营业收入同比增长36.4%至675.79亿日元,营业利润同比增长13.0%至35.87亿日元,经常利润同比增长2.9%至34.57亿日元,归属于母公司股东的当期净利润同比增长12.8%至24.76亿日元,营业收入和各阶段利润均连续两个季度创下历史最高业绩。尽管营业利润和经常利润与初始计划相比未达标,但房地产买卖业务积累了利润,并且在销售额增长两位数的情况下,适当控制了销售和管理费用的增长,使得营业利润仅较初始计划下降0.3%。此外,尽管经常利润受匿名合作投资收益减少影响,由于有息债务增加而支付利息增加,经营外损益为负,对此产生了影响。归属于母公司股东的当期净利润超出了初始计划,归功于投资证券出售收益的确认。
事业细分动向方面,增长强化事业--房地产买卖业持续带动业绩。在专注于住宅类房地产销售表现良好的同时,由于在疫情期间以低价购入的大型物业销售增长,对业绩扩大做出了贡献。这些因素使得该业务销售额同比增长73.1%,营业利润增长33.9%,对合并基础销售以及营业利润的大幅增长有所贡献。
(1) 特许经营业务
特许经营事业的销售额同比增长0.7%至32.37亿日元,营业利润同比下降2.1%至20.11亿日元。除了首都圈地区拥有大量开发余地之外,还注重于近畿、九州地区的城市中心,通过提高品牌知名度、积极投入广告宣传和人才投资,致力于获得新的加盟店。因疫情而暂时增加的退会数量也已经恢复正常,累计加盟店数量持续增加。2024年6月期新增加盟店104家(同比减少8.8%),累计加盟店707家(同比增加15家)。此外,加强监督人员对加盟店的跟进机制、开发各种新服务以及拓展合作伙伴,新店开设数量为100家(同比减少19.4%),累计开设店铺数量643家(同比增加20家)。累计加盟店数量和累计开设店铺数量仍在持续增加,其中除了注重城市中心区域以外,九州地区的新获得也在不断贡献。近期,房地产专业经营者的新增加盟店数量增加,现有业主的多店开设也在增加。值得一提的是,略有减益的原因是积极投资于加盟开发促进的人才投资。未来,随着总收入的增加,预计利润也将累积增加。
(2) 房屋租赁回购业务
房屋租赁回购业务的销售额同比增长17.0%至260.88亿日元,营业利润同比下降1.3%至32.08亿日元。由于向基金出售了部分资产,销售额大幅增加。在营业利润方面,由于前期发生了大型盈利物业出售而产生的反作用,导致略微减益。
在满足客户对退休生活资金和业务资金需求等高需求的情况下,查询量和购买合同数量顺利推进,新增1,171个房产。此外,利用充足的库存进行流动化,将1,226个物业转让给基金和房地产收购公司等,再次出售和处置。尤其是对HLB基金19号的转让达到了53.6亿日元,创下历史最高纪录。在这种情况下,匿名合伙投资收益凭借基金的利润减少了26.8%,为3.9亿日元。虽然推动了资产的流动化通过向基金转让,但由于HLB基金的非常规记账等一次性因素,导致了减少。综上所述,累计持有房产的数量比上一期末减少了86个,累计持有总额同比减少了16.2%,为88.8亿日元。市场环境良好,业务自身也顺利展开。尽管推动了资产的流动化,但保有物业仍保持在较高水平,未来有望进一步增长。另外,转让给基金后获得的股息和解散时的分配金等收入也是此方案的收入,但由于损益计算表上将其列为营业外收入,因此必须考虑这一点以查看业务收入。
(3) 金融业务
金融业务的营业收入同比下降6.5%,为4.91亿日元,营业利润同比下降9.5%,为1.05亿日元。该业务由于非核心业务不动产抵押贷款收缩而导致收入和利润减少,但增长强化业务——逆向抵押担保业务表现出色。通过开拓新的合作金融机构和加强合作,逆向抵押担保得到更广泛的认知和推广,导致了处理件数的稳步增加,新的担保数量比上一期增加了29.5%,为545件,累计担保数量比上一期末增加了454件,为1,639件,累计担保余额比上一期末增加了58.3%,为208.41亿日元。随着不动产抵押贷款缩小的影响逐渐消退,加上逆向抵押担保余额的稳步积累,减少营收减益幅度有所缩小。未来,随着担保余额的增加和业务规模的扩大,公司预计收益性将持续提高。
关于合作金融机构,截至2024年6月的首都金融机构在中心地区稳步增加合作伙伴。随着合作金融机构的扩大,未来预计逆向抵押担保业务将更加普及和深入发展。
(4) 房地产买卖业务
房地产交易业务的营业收入同比增长73.1%,为3,444.4亿日元,营业利润同比增加33.9%,为23.86亿日元,营业收入和利润均急剧增长。由于住房贷款利率持续低迷,住房需求稳中有升,交易数目增加了57.0%,至1,005件。在这种情况下,注重销售住宅类不动产的营业收入急剧增加,同比增加62.2%,为2,498.2亿日元。此外,受疫情影响,以低成本购入的大型不动产销售额增长了110.8%,达到94.61亿日元,也推升了该领域的业绩。二手住房的回购再销售表现出色,营业收入增加116.8%,为64.88亿日元。对于这一业务,公司将继续积极采取扩大采购以实现业绩增长的策略,并计划在近期开设多家回购专门店。此外,公司将注重持续增加员工数量,以促进采购扩大,并且计划通过新增店铺和员工来增加处理件数,进一步扩大业绩。随时将库存商品化有望转化为业绩,从中长期来看有望对业绩做出贡献。
(5) 房产流通业务
不动产流通业务的营业收入同比下降8.4%,为1.65亿日元,营业利润同比增加5.9%,为5.78亿日元。由于住房贷款利率持续低迷,实际需求稳中有升,但由于员工转向重点业务导致店铺整合的影响等原因,中介件数减少了14.1%,为1,742件。
(6) 改建业务
装修业务的营业收入同比下降3.5%,为24.4亿日元,营业利润同比增长7.4%,达到2.34亿日元。尽管积极举办了与二手住宅买卖代理业务合作的装修+装修订单以及与住宅设备制造商等合作的装修活动,但签约数量同比减少了6.6%,仅为1534个。与此同时,通过将人员调动到增长强化业务,销售及管理费用得到了控制,生产效率得到提高。
2. 财务状况和经营指标
2024年6月期末资产总额为7956.8亿日元,较上期末减少345.9亿日元。主要是由于房屋租赁回租业务和房地产买卖业务中持有物件增加,存货资产增加249.8亿日元,同时由于存货资产的流动化和匿名合资投资收益的确认,投资有价证券增加109.7亿日元;另一方面,由于房地产买卖业务中持有物件的固定资产目的转为销售用房地产等原因,有形固定资产减少599.4亿日元。
负债总额减少了531.4亿日元,为6231.8亿日元。主要是一年内到期的长期借款增加了211.3亿日元,未交税款等增加了53.1亿日元;另一方面,短期借款减少了429.6亿日元,长期借款减少了317.1亿日元。净资产总额增加了185.4亿日元,为1725亿日元。主要是由于扩大股票期权的行权导致股本和资本公积金各增加了79亿日元,归属于母公司股东的当期净利润增加了247.6亿日元,而由于支付股息,利润公积金减少了78.2亿日元。
安全性指标显示,流动比率比上期末上升了12.6个百分点,达到186.5%,自有资本比率同比上升了3.1个百分点,达到21.6%。
关于自有资本比率,通过固定资产出售的资金用于偿还有息负债并压缩负债,同时由于当期净利润的累积导致上升。在继续积极采购以扩大房地产买卖业务的过程中,通过增加流动性并积极出售,加强了财务状况。此外,在压缩总资产的同时,现金创造能力也增强。通过意识到资产的快速出售以减少存货资产等措施,获得的营运资金达到了74.4亿日元,从2023年6月期的支出127.13亿日元转为盈余。同时,对投资活动进行适当控制,自由现金流达到61.31亿日元。
(作者:富士客座分析师清水阳一郎)