■会社概要
1. 会社概要
いちご＜2337＞は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象に、不動産価値向上ノウハウを活用し、投資・運用を行う心築を強みとしている。また同社は、オフィス特化型、ホテル特化型、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人（いちごオフィスリート、いちごホテルリート、いちごグリーンインフラ投資法人＜9282＞）を運用・管理するユニークな企業グループである。ストック型とフロー型の収益モデルを有し、特にストック収益の成長に注力するとともに、キャッシュ・フローを最大化する経営を徹底してきた。2002年11月に大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場（現 東京証券取引所（以下、東証）グロース市場）に上場。その後2015年11月に東証1部に昇格し、2022年4月に東証プライム市場へ移行した。同社はすべての事業において社会貢献を目指し、心築事業における環境負荷低減やクリーンエネルギーの創出など本業を通じた貢献に加え、Jリーグのトップパートナーとして地域活性に参画するほか、「RE100」や「国連グローバル・コンパクト」に加盟するなど多面的な活動を通じて、サステナブルな社会の実現に力を注いでいる。
2. 事業内容
同社の事業セグメントは、アセットマネジメント事業、心築事業、クリーンエネルギー事業の3つである。
アセットマネジメント事業は、自社グループで運用するいちごオフィスリート、いちごホテルリート、いちごグリーンインフラ投資法人及び不動産私募ファンドに対し、案件の発掘や供給、運営・管理に加え、心築により物件価値を向上させ、投資主価値の最大化を図る。また、2023年2月期よりセキュリティ・トークンを活用した不動産投資商品である「いちご・レジデンス・トークン」の運用も担う。アセットマネジメント事業の拡大は、安定性と継続性の基盤であり、バランスシートに依存せずにキャッシュ創出を図る同社の戦略の柱である。2025年2月期中間期の売上高は全社の3.5%（内部売上高を除く）、営業利益は9.3%と利益に貢献している。
心築事業は不動産保有期間の賃料収入を享受しつつ遵法性の確保や耐震補強といったベーシックな価値向上に加え、テナントニーズに基づき、共用部機能の充実、近隣とのコミュニティ形成や災害時のBCP対策を目的としたイベントの開催など、稼働率改善及びテナント満足度の向上を通じた賃料の向上を図り、不動産価値を高めて売却することで高い売却益を得る。心築事業は、保有不動産の賃貸収益（ストック）と譲渡収益（フロー）の両面がある。賃貸収益（ストック）は自己保有資産（263,559百万円、取得簿価ベース）から生み出され、2025年2月期中間期にはALL-IN粗利ベース収益で6,138百万円（前年同期比1,261百万円増）と賃料が伸長した。保有資産の特徴は、物件タイプとしてはオフィス（31%）、ホテル（24%）、商業施設（21%）、レジデンス（21%）とバランス型のポートフォリオになっている。譲渡収益（フロー）は、ALL-IN粗利ベース収益で4,703百万円（同5,050百万円減）となった。計画どおり進捗しているが、進行期はレジデンス・トークン（第5号以降）などの売却が下半期に計画されているため前年同期比で減益となっている。2025年2月期中間期の売上高は全社の87.2%（同）、営業利益の72.8%を占める同社の大黒柱である。
クリーンエネルギー事業は、2012年に開始され、現在では全国64ヶ所の太陽光及び風力発電所プロジェクトをグループで運営するまでに成長した。内訳としては、同社が保有する太陽光発電所が48ヶ所、151.4MW。同社が保有する風力発電所が1ヶ所、7.3MW。いちごグリーンインフラ投資法人が保有し、同社が運営する太陽光発電所が15発電所、29.4MW。前期末に稼働を開始した同社2番目の規模のいちごえびの末永ECO発電所（13.9MW）は、進行期は期初から業績に貢献している。今後の開発計画としては、グリーンバイオマス発電所（5ヶ所、4.0MW）、Non-FIT太陽光発電所（9発電所、32.1MW）がある。2025年2月期中間期の売上高は全社の9.4%（同）、営業利益の17.9%と安定した利益貢献をしている。
同社の収益構造にはストック収益とフロー収益があり、バランスよく成長してきた。ストック収益は、2025年2月期中間期実績で11,194百万円となり、上半期での過去最高を記録した。ストック収益の内訳としては、保有資産の賃料収入、発電所の売電収入など保有アセットからの収入に加え、ノンアセット収益であるアセットマネジメント（AM）のベース運用フィーやホテルオペレーター収益及びPROPERA利用料などがあり、収益源を多様化しながら順調に積み上がっている。フロー収益は主に心築事業における不動産譲渡益であり、同4,886百万円の実績である。収益全体に占めるストック収益の比率を60%以上にすることを目標としており、前期の実績においても60%弱まで進捗している。ストック収益は、同社の固定費（固定販管費＋支払利息）の2倍以上に相当し、十分カバーして余りあることから、不況期などにより不動産の価格が下がる局面においても物件を売り急ぐ必要がない点が同社の強みとなっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■公司资料
1. 公司资料
草莓＜2337＞致力于提升房地产价值的专业知识，针对办公室、商业设施、酒店、住宅等多类型房产进行投资和运营，其特点在于经营的多维度集团，涵盖办公楼专业化、酒店专业化、再生能源发电设施三种投资模式（草莓办公楼投资、草莓酒店投资、草莓绿色基础设施投资＜9282＞）。公司既有库存型又有流动型的营收模型，特别注重库存收入的增长，并致力于最大化现金流。公司于2002年11月在大阪证券交易所纳斯达克·日本市场（现东京证券交易所（以下简称东证）Growth市场）上市。随后于2015年11月上升至东证一部，并于2022年4月转入东证主板市场。公司致力于在所有业务中实现社会责任，在减少环境负担和创造清洁能源等核心业务贡献的基础上，通过多方面活动，如成为J联赛的顶级合作伙伴、加入RE100和联合国全球契约等，努力实现可持续社会。
2.业务内容
该公司的业务板块包括资产管理业务、心築事业、清洁能源业务三个领域。
资产管理业务主要涉及由自身集团经营的草莓办公楼投资、草莓酒店投资、草莓绿色基础设施投资以及不动产私募基金，致力于项目挖掘、供应、运营管理，并通过心築提升物业价值，最大化投资主体价值。此外，自2023年2月至今，公司还负责运营基于安防令牌的不动产投资产品“草莓·住所·令牌”。资产管理业务的扩张是公司战略的核心，旨在建立稳定性和持续性基础，并且不依赖资产负债表实现现金创收。2025年2月中间期，公司的营业收入占全公司的3.5%（不包括内部销售收入），营业利润贡献率为9.3%。
心築事业旨在通过享受持有不动产的租金收入、保障合法性以及基本价值提升（如防震加固），同时基于租户需求，致力于提高共用空间功能、与周边社区形成关系以及举办灾害时的紧急预案活动等，通过提高运营率和租户满意度，从而提高租金并通过提高不动产价值实现高额转让利润。心築事业既有保持不动产的租赁收入（库存），也有转让收益（流动）两方面。租赁收入（库存）源自自有资产（263,559百万日元，按取得成本计），到2025年2月中期，其ALL-IN粗利润基础收入为6,138百万日元（较上年同期增加1,261百万日元），租金有所增长。持有资产的特点是物业类型平衡，其中办公楼（31%）、酒店（24%）、商业设施（21%）、住宅（21%）等。转让收益（流动）通过ALL-IN粗利润基础收入4,703百万日元（较上年同期减少5,050百万日元）。虽然按计划进行，但由于第5号等ResidenceToken的出售计划安排在下半年，因此与去年同期相比收益下降。2025年2月期中间期，其营业收入占全公司的87.2%（同期），占据公司的支柱位置，营业利润占72.8%。
清洁能源业务于2012年启动，目前已发展到全国64个太阳能及风力发电项目的运营。具体包括，公司拥有的太阳能发电站48个，总容量151.4兆瓦。公司拥有的风力发电站1个，总容量7.3兆瓦。草莓绿色基础设施投资法人持有和公司运营的太阳能发电站15个，总容量29.4兆瓦。去年末开始运营的公司第二大规模草莓终生ECO发电站（13.9兆瓦）正在为公司业绩提供支持。未来发展计划包括绿色生物质发电站（5个，4.0兆瓦）、非固定补贴太阳能发电站（9个，32.1兆瓦）。2025年2月期中间期，公司的营业收入占全公司的9.4%（同期），营业利润贡献率为17.9%，贡献了稳定的利润。
公司的收益结构包括存量收益和流量收益，发展平衡。存量收益在2025年2月中间期实际数据中达到了111.94亿元，创下上半年的历史最高纪录。存量收益包括持有资产的租金收入、发电站的电力销售收入等来自持有资产的收入，以及非资产收入，如资产管理（AM）基本运营费、酒店运营商收入和PROPERA使用费等，收入来源多样化，并顺利增长。流量收益主要来自心建筑业务的房地产收益，达到了48.86亿元的实际数据。公司的存量收益占整体收入比例的目标是超过60%，在上一季度的实际数据中已经达到了接近60%。存量收益相当于公司固定费用（固定销管费+支付利息）的两倍以上，充分覆盖并有余，因此即使在经济萧条时期等房地产价格下跌的情况下，无需匆忙出售物业，这是公司的优势。
SD Entertainment在健康业务的结构改革和成长战略方面取得了更高的利润。Hotta Marumasa由于礼品业务的出售和各项业务的先行投资的影响，因此收入和利润下降。投资业务的销售额为249.53亿日元（较上年同期增长1.5%），经营利润为13.11亿日元（上年同期为13.08亿日元，较上年同期微增长）。
