■和田興産<8931>の業績動向
1. 2025年2月期中間期の業績概要
2025年2月期中間期におけるわが国経済は、インバウンド需要の増加、所得環境の改善によるサービス消費の増加などで、経済活動には回復の兆しが見られるが、不安定な国際情勢等による資源価格の高騰や急速な為替変動に伴う物価高等、依然として先行きが不透明な状況が続いている。不動産業界においては、政府の住宅取得支援策の継続や住宅ローン金利の低水準での推移により需要は底堅さを保っているが、建築コストの高止まり等による販売価格への影響、日銀の金利政策の動向等が懸念される状況である。
こうした事業環境のなか、同社の2025年2月期中間期の業績は、売上高で前年同期比3.1%減の20,149百万円、営業利益で同13.0%減の2,176百万円、経常利益で同14.8%減の1,824百万円、中間純利益で同16.1%減の1,242百万円と、前年同期比で減収減益となった。ただ売上高は期初予想比6.1%超、営業利益は同14.5%超、経常利益は同30.3%超、中間純利益は同24.2%超と計画を大幅に上回った。主力の分譲マンション事業では、引渡戸数が前年同期比40戸減で減収減益ながら、販売価格が想定より高くなったことで売上・利益ともに計画比を上振れた。また、その他不動産販売では、減価償却が大きい2〜3年間保有後に売却する収益物件の売却が好調なことに加え、分譲マンション用地の素地売りも含め、大幅増収増益を記録し、想定を上回る価格で売却が進んだことで売上・利益ともに計画比を大きく上振れた。さらに、営業外収入として、役員退職慰労金制度の廃止に伴って保険解約返戻金を計上したことで、経常利益及び中間純利益が計画比で大きく上振れた。
これらのことから、営業利益率は前年同期比1.2ポイント低下の10.8%、経常利益率は同1.2ポイント低下の9.1%、中間純利益率も同0.9ポイント低下の6.2%となった。ただ、同社の主要事業である分譲マンション販売はマンション竣工後に購入者へ引渡しが行われる際に売上高が計上されるため、開発時期や工期等により業績に偏向が生じる場合があることに留意が必要だ。
分譲マンション販売は高水準の利益率を維持。その他不動産販売の利益率は大きく上昇
2. 事業セグメント別動向
(1) 分譲マンション販売
主力の分譲マンション販売においては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、同社では新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画を推進した。
その結果、2025年2月期中間期の発売戸数は350戸(前年同期比72.4%増)で、契約戸数は263戸(同23.5%減)、引渡戸数は326戸(同10.9%減)となり、契約済未引渡戸数は627戸(同18.6%減)となった。以上から、売上高は14,815百万円(同9.0%減)、売上総利益は2,884百万円(同11.9%減)となり、利益率は19.5%(同0.6ポイント低下)となった。利益率は毎年の販売物件により上下するものであるが、最近の建築費上昇については、おおむね販売価格に転嫁できているようだ。
(2) 戸建て住宅販売
戸建て住宅販売においては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力した。その結果、2025年2月期中間期の戸建て住宅は24戸の引渡しにより、売上高は913百万円(前年同期比1.4%減)、売上総利益は146百万円(同4.0%増)となり、利益率は16.1%(同0.8ポイント上昇)となった。
(3) その他不動産販売
その他不動産販売においては、賃貸マンション・宅地など10物件を販売し、2025年2月期中間期の売上高は2,722百万円(前年同期比38.1%増)、売上総利益は749百万円(同101.3%増)、利益率は27.5%(同8.7ポイント上昇)となった。既述のとおり、収益物件が計画より高く売却できたことに加え、分譲マンション用地の素地売りも行ったことが同セグメントの好決算につながった。
(4) 不動産賃貸収入
不動産賃貸収入においては、同社が主力としている住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指した。その結果、2025年2月期中間期の不動産賃貸収入は1,647百万円(前年同期比3.2%増)、売上総利益は647百万円(同3.5%減)、利益率は39.3%(同2.7ポイント低下)となった。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 国重 希)
■和田兴产<8931>的业绩动态
1. 2025年2月期中间期的业绩概要
在2025年2月期中期中,我国经济在入境需求增加、收入环境改善带动服务消费增长等因素的推动下,经济活动出现了恢复的迹象,但由于不稳定的国际形势等原因导致资源价格上涨和快速的汇率变动带来的物价上涨等,依然处于前景不明朗的状态。在房地产行业,政府继续实施的住房购置支持措施和低水平的住房贷款利率使需求保持坚挺,但建筑成本的高企等对销售价格造成的影响,以及日本银行的利率政策动态等,仍让市场感到担忧。
在这样的商业环境中,公司在2025年2月期中期的业绩为,营业收入同比减少3.1%,为20149百万日元,营业利润同比减少13.0%,为2176百万日元,经常利润同比减少14.8%,为1824百万日元,中期净利润同比减少16.1%,为1242百万日元,整体实现了减少收入和减少利润的局面。但营业收入较初步财务预测超出6.1%和营业利润超出14.5%,经常利润超出30.3%,中期净利润超出24.2%。在主力的分譲公寓业务中,交付数量比去年同期减少40户,虽依然减少收入和利润,但由于销售价格高于预期,因此营业收入和利润均大幅超出计划。此外,在其他房产销售中,随着贬值大、持有2到3年的收益物业销售情况良好,加上分譲公寓用地的自由销售,记录了大幅增加收入和利润,销售价格也超出预期,从而营业收入和利润均大幅高于计划。此外,作为营业外收入,由于公司高管退休慰劳金制度的废除,计算了保险解约返还金,导致经常利润和中期净利润大幅上超计划。
由此,营业利润率同比下降1.2个百分点,降至10.8%;经常利润率同比下降1.2个百分点,降至9.1%;中期净利润率同比下降0.9个百分点,降至6.2%。然而,公司的主要业务分譲公寓销售是在公寓竣工后交付给购房者时记入营业收入,因此需要注意,由于开发时期和工期等原因,业绩可能会出现偏差。
分譲公寓销售保持高水平的利润率。其他房产销售的利润率大幅上升。
2.按业务部门的动态划分:
(1) 分譲公寓销售
在主力分售公寓的销售中,尽管作为开发基础的用地价格和建筑成本在上升,但由于住宅贷款利率处于低水平以及对居住便利性需求的趋势日益增强,因此分售公寓市场表现相对稳健,公司以新上市项目为中心,推动了合同获取的销售活动及交付计划。
因此,2025年2月期中期的发售户数为350户(同比增加72.4%),合同户数为263户(同比减少23.5%),交付户数为326户(同比减少10.9%),合同未交付户数为627户(同比减少18.6%)。由此可见,营业收入为14,815百万日元(同比减少9.0%),营业总利润为2,884百万日元(同比减少11.9%),利润率为19.5%(同比下降0.6个百分点)。尽管利润率会受到每年销售项目的波动影响,但最近的建筑成本上升似乎基本上已转嫁至销售价格。
(2) 独立住宅销售
在独立住宅销售中,公司集中力量于以新上市项目为主的合同获取销售活动。因此,2025年2月期中期独立住宅交付24户,营业收入为913百万日元(同比减少1.4%),营业总利润为146百万日元(同比增加4.0%),利润率为16.1%(同比上升0.8个百分点)。
(3) 其他房产销售
在其他房产销售中,销售了包括出租公寓和宅地在内的10个项目,2025年2月期中期的营业收入为2,722百万日元(同比增加38.1%),营业总利润为749百万日元(同比增加101.3%),利润率为27.5%(同比上升8.7个百分点)。如前所述,收益项目的出售价格高于计划,以及分售公寓用地的素地销售,均促成了该细分市场的良好业绩。
(4) 房地产租赁收入
在房地产租赁收入中,公司主要经营的住宅类保持了相对稳定的租金水平,并努力提高入住率,同时为了构建最佳的租赁房地产组合,旨在通过新项目的获取等确保租赁收入的稳定。结果,2025年2月期中期的房地产租赁收入为1,647百万日元(同比增加3.2%),营业总利润为647百万日元(同比减少3.5%),利润率为39.3%(同比下降2.7个百分点)。
(作者:富士客座分析师国重希)