■セレコーポレーション＜5078＞の事業概要
同社は、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務やリフォーム・リニューアル業務を行う賃貸経営事業を展開している。特定建設業※許可業者のうち、4つの認定・認証を取得している鉄鋼系ハウスメーカーで、関東圏において自社工場を保有、主要部材を生産供給する6社のうちの1社であり、各事業部門で高い専門性と技術力を発揮する「アパート専門メーカー」として、大手ハウスメーカーと肩を並べる高い品質を有している。同社は自社検査に加え、第三者による厳正な検査体制を構築し、品質管理を徹底している。検査対象は地盤改良から基礎工事まで及び、物件建設後は外から確認できないところも不備が発生しない体制を確立している。なお、子会社のセレレントパートナーズでは、賃貸アパートの入居者に対する不動産賃貸保証業務を行っている。また、2021年12月に撤退した中国賃貸事業では、浙江省寧波市で工場建屋の賃貸業務、上海市でサービスオフィス事業を展開していたが、寧波市の工場敷地が都市再開発地域内にあったため、寧波市から売却打診を受け関連会社を譲渡した。
※ 発注者から直接工事を請け負った際に、1件の建設工事（元請工事）につき合計額が4,000万円以上（建築一式工事の場合は6,000万円以上）の工事を下請けに出す場合、取得が義務付けられている許可のこと。
1. 賃貸住宅事業
不動産オーナーの人生設計における課題解決としてアパート経営を提案し、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行う土地の有効活用事業を展開している。コンサルティングを行うアセットマネジメントカンパニーと、ソリューションを行う建設カンパニー及び生産カンパニーに分けられる。
(1) コンサルティング
アパート経営はオーナーにとって人生設計における課題を解決するための選択肢の1つであると位置付け、土地を保有しているオーナーに向けて、子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っている。
(2) ソリューション
一級建築士12名を擁する「アパート専門メーカー」の確かな技術と高い専門性を発揮し、自社施工による鉄骨造賃貸アパートの建築・販売を行う。業務効率化を促進するため、自社工場を福岡から千葉に移転し、2019年9月から稼働している。東京圏の建築現場へ約1時間で到着する立地により、生産性の圧倒的な向上を目指すとともに、オーナーの工場見学会を開催し、商品への安心感・信頼性を高めている。
技術面では、日本製鉄＜5401＞（旧 新日鐵住金）と共同開発した新構法「セレZ」により、主要鋼材の約20%の軽量化と約3.6倍の耐久性強化を実現した。また、自動車のボディ下地塗装と同じカチオン電着塗装により、約100年の耐久性を実現した。このような技術に対する妥協のない姿勢により、国土交通大臣指定の認定機関の審査基準をクリアし、「型式適合認定」「住宅型式性能認定」「型式部材等製造者認証」「型式住宅部分等製造者認証」の4つの認定・認証を取得、建築確認における構造設計など一連の規定審査や、上棟時などの中間検査・竣工検査の一部が省略可能となった。
商品は首都圏の若者を主な対象とし、入居者のパーソナリティに合わせた商品構成となっている。35～40歳のパワーカップル※向け「Fwin Type（ファインタイプ）」、30～35歳の単身者向け「Feel Type（フィールタイプ）」、25～30歳の単身者向け「Fusion Type（フュージョンタイプ）」を展開しており、いたずらに広さ（平方メートル）を追求するのではなく、空間を広く活用する設計となっている。「アパート専門メーカー」として「入居者の満足」と「オーナーの収益性」の双方を成立させる高い事業性を実現している。
※ 共働きで世帯年収が1,000万円以上の高年収世帯と同社は位置付けている。
2. 賃貸開発事業
賃貸開発事業は2020年10月から開始し、ハウスメーカーが参入していないアパートの1棟販売というアンカバー領域で資産承継に適した資産価値の高い収益不動産の自社開発事業を展開している。「土地の資産価値」に重きを置いた収益不動産に特化し、富裕層の資産承継の一助となるようなアパート経営の提案を行っている。具体的には、若者が住みたい人気エリアであり、かつ資産価値の高い城南地区（品川区、目黒区、港区、大田区）や城西地区（渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区）で、駅からの距離（最寄り駅から徒歩約5分以内）・規模（約100坪前後の土地）・見栄え（整形地、角地）といった要素にこだわって土地を選定し、自社で仕入れている。また、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計など付加価値の高いアパートを建築し、販売している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Cere公司的业务概要 ＜5078＞
该公司正在发展租赁住房业务，提供与公寓管理相关的咨询和解决方案，开发和销售房地产的租赁开发业务，以及通过公寓合同管理开展物业管理工作以及改造和更新工作的租赁管理业务。它是一家钢结构房屋制造商，已从指定的建筑行业*许可公司中获得了4项认证和认证，并且是关东地区生产和供应主要部件的6家公司之一，作为一家在每个业务部门都表现出高专业知识和技术能力的 “公寓专业制造商”，其质量与主要房屋制造商相当。除了内部检查外，该公司还建立了严格的第三方检查体系，并彻底控制了质量。检查目标范围从地面改善到地基施工，我们已经建立了一个系统，即使在房产建成后无法从外部确认的地方，也不会出现缺陷。此外，子公司Celerent Partners为出租公寓的租户提供房地产租赁担保服务。此外，在2021年12月撤回的中国租赁业务中，工厂大楼的租赁业务在浙江省宁波市发展，服务办公业务在上海发展，但由于宁波市的工厂用地位于城市重建区内，相关公司根据宁波市的销售咨询被转让。
*如果直接从订购人那里进行施工，则作为分包商提交每项建筑工程总成本在4000万日元或以上（建筑工程完成时为6000万日元或以上）的施工时，必须获得许可证。
1。租赁住房业务
提议将公寓管理作为解决房地产所有者生活规划问题的一种方法，他们正在开发内部生产的钢材和使用内部建筑建造公寓用地的有效利用业务。它可以分为提供咨询的资产管理公司，以及执行解决方案的建筑公司和生产公司。
(1) 咨询
公寓管理被定位为业主解决人生规划问题的选择之一，它向拥有土地的所有者建议有效使用土地，例如子女抚养基金和设立私人养老金以缓解对晚年的焦虑，并通过公寓管理为业主面临的各种问题和生活问题提出解决方案计划。
(2) 解决方案
我们展示了拥有12位一流建筑师的 “公寓专业制造商” 的可靠技术和高专业知识，并使用内部建筑建造和销售钢结构租赁公寓。为了提高工作效率，我们的工厂从福冈搬到了千叶，该工厂自2019/9年开始运营。由于其地理位置优越，您可以在大约 1 小时内到达东京地区的建筑工地，我们的目标是极大地提高生产力，并为业主举办工厂参观活动，以提高产品的安全感和可靠性。
在技术方面，与日本制铁＜5401＞（原新日铁住金）共同开发的新施工方法 “Sele Z” 实现了主钢材的重量减轻了约20％，耐久性提高了约3.6倍。此外，使用与汽车车身底漆相同的阳离子电沉积涂层可实现约100年的耐久性。由于对技术的这种毫不妥协的态度，得以通过国土、基础设施、交通和旅游大臣指定的认证机构的审查标准，并获得 “类型兼容性认证”、“房屋类型性能认证”、“类型组件制造商认证” 和 “类型房屋零件制造商认证” 四项认证，以及施工确认中的结构设计和部分中间检查/完工等一系列监管考试检查，例如建筑物建成时的检查。
这些产品主要针对东京都市圈的年轻人，产品结构与居民的个性相匹配。他们正在开发适用于35至40岁的强力夫妇*的 “Fwin Type（精细型）”，针对30至35岁的单身人士开发一种 “Feel Type（感觉型）”，为25至30岁的单身人士开发一种 “融合型（融合型）”，它们旨在广泛利用空间，而不是调皮地追求宽敞空间（平方米）。作为 “公寓专业制造商”，它取得了很高的业务业绩，确立了 “租户满意度” 和 “所有者盈利能力”。
※ 公司定位为家庭年收入在1000万日元以上、共同工作的高收入家庭。
2。租赁开发业务
租赁开发业务始于2020/10年度，我们正在开发一项内部开发业务，开发有利可图、资产价值高的房地产，用于在出售房屋制造商尚未进入的1栋公寓楼的未开发区域进行资产继承。它专门研究以 “土地资产价值” 为重点的盈利房地产，并提出帮助富人进行资产继承的公寓管理提案。具体而言，在城南地区（品川区、目黑区、港区、大田区）和城西地区（涩谷区、新宿区、中野区、杉并区、练马区），这是一个年轻人想要居住的热门地区，资产价值很高，在选择土地时要特别注意与车站的距离（距离最近的车站约5分钟）、规模（土地）等因素大约 100 坪）和外观（正方形、角落地段）。此外，他们建造和销售具有高附加值的公寓，例如红砖般的外观和与土地资产价值相对应的三维空间设计。
（由 FISCO 客座分析师茂木良司撰写）
