■セレコーポレーション＜5078＞の業績動向
1. 2025年2月期中間期の業績概要
2025年2月期中間期の連結業績は、売上高11,585百万円（前年同期比4.8%減）、営業利益1,108百万円（同16.0%増）、経常利益1,128百万円（同15.8%増）、親会社株主に帰属する中間純利益786百万円（同19.9%増）となった。売上原価の効率的なコスト管理が寄与し売上総利益率が改善、経常利益は前年同期比で15.8%増と大幅に増加した。賃貸開発事業における物件引き渡しが前期は期初から発生していたのに対し、今期は下期に集中する計画であるため、前年同期比での売上高減少は想定どおりである。なお、全体の売上高に占めるセグメント別売上高の割合は、賃貸住宅事業が42.1%、賃貸開発事業が18.6%、賃貸経営事業が39.3%である。販売費及び一般管理費は人財投資の影響を受けて171百万円増加している。各段階利益については、期初の予想を上回る結果となり、通期業績に対する進捗は順調であることが見て取れる。建築実績は累計で2,820棟（前期末比42棟増）、管理戸数は12,514戸（同200戸増）に上っている。また、入居率は98.0%（同0.5ポイント減）と高水準を維持しており、収益の安定性がさらに強化されている。営業利益は賃貸住宅事業のセグメント利益の増加が大きく寄与し、前年同期比で152百万円の増益となった。足元では金利の上昇局面にあるが、同社の顧客は資産承継を主な目的とする富裕層がメインであり、銀行融資ではなく現金で購入するケースが多いことから、金利上昇による影響は限定的である。売上減少は賃貸開発事業における期内の物件引き渡しスケジュールによるものであり、下期に集中するため通期計画に大きな影響はないと予測する。原価管理の徹底と効率改善により、経営基盤がより一層強化されていると弊社では見ている。
2. セグメント別の業績概要
(1) 賃貸住宅事業
売上高は5,268百万円（前年同期比31.2%増）、セグメント利益は635百万円（同271.4%増）となった。既存取引先からの発注量が増加し、また自社Webサイトの集客力強化などが功を奏し、前年同期比で堅調な売上増加が見られた。また、適正な価格転嫁の実施や原価高騰対策の効果により、大幅な増益が達成された。特に、旗艦ブランド「My Style vintage」の販売強化や、新たな顧客層の開拓に向けた取り組みが奏功し、アセットマネジメント部門との連携を強化することで管理受託数の拡大に成功している。さらに、環境に配慮した「東京ゼロエミ住宅」仕様の導入が進み、オーナー層への提案を積極推進した。生産活動面では、「2024年問題」に起因する人件費や輸送費の上昇を背景に、原価圧縮や工期短縮が進められた。使用部材の自社製造を担う千葉工場において、品質向上及び効率改善による生産性向上に取り組んだほか、前期に導入した新型式の運用継続、本社・千葉工場の協働による原価低減活動、賃貸経営事業との連携強化による賃料への適正な価格転嫁に注力した。新型式では、建築部材である鉄骨のベース幅について、従来の型式では50cmに限られていたところを30cmに抑えることに成功しており、従来の型式と比べて鉄筋量・コンクリート量が少なく済むため、コストダウンにつながっている。加えて、研究開発面では、若者向けのアパート開発に関する大学との共同研究や、省エネルギー性能を強化したアパートの開発に注力した。同社にとって、賃貸住宅事業の強力な営業基盤と環境配慮型の製品開発は、今後の成長を支える主要な要因となると思われる。特に、脱炭素社会への貢献を意識した「東京ゼロエミ住宅（高省エネ性能・太陽光発電）」の導入の進展は、長期的な収益性の向上が期待できる。外部要因である原価高騰に対しても効率改善の取り組みが成果を挙げており、リスク管理が適切に行われていると弊社では見ている。
(2) 賃貸開発事業
売上高は2,331百万円（前年同期比37.4%減）、セグメント利益は328百万円（同45.5%減）となった。前期は物件引き渡しが上期に集中したことから、反動減により前年同期比で減収減益となった。しかし、今期の物件引き渡しは下期に集中する計画であり、通期計画に対しては順調に進捗している。販売面では、商品認知度の向上を目的として、完成現場見学会に購入検討者及び紹介会社の来場促進を実施し、来場した購入検討者からの新規販売契約獲得や、紹介会社からの新規顧客紹介を取得する等、取引先との連携強化に取り組んだ。また、富裕層向けの資産価値が高い角地の用地取得に継続して取り組んだほか、条件を満たした物件であれば、「住宅性能表示制度」の耐震等級3（最高）までを実現可能とすることで、資産価値向上やゲストの安全性向上といったオーナー層からのニーズに応える選択肢を増やした。加えて、全物件において高い断熱効率を実現する「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、脱炭素社会の実現に対しても寄与している。賃貸開発事業は物件引き渡しの時期による影響を受けやすいが、今期は下期集中の計画であることから通期業績への今後の寄与が期待される。また、環境配慮型の住宅開発や資産価値向上への取り組みが、将来的な事業基盤を強化する要因となることで、持続可能な成長が見込まれる。
(3) 賃貸経営事業
売上高は4,922百万円（前年同期比4.6%増）、セグメント利益は582百万円（同1.6%増）となった。前期に引き続き賃貸住宅事業及び賃貸開発事業と協働し、管理物件数を増加させることに成功している。中間期末には管理戸数が12,514戸に上り、前年同期比で順調な増収増益を達成している。外部の賃料AI査定システムを活用した提案により資産価値の向上を図り、既存顧客からのリピート受注による管理戸数の増加に注力した。また、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレ リーシングパートナーズ」（2024年8月末現在16社）やメンテナンス協力業者の組織「セレ メンテナンスパートナーズ」（2024年8月末現在10社）との連携を強化し、サービスの維持・向上に努めた。加えて、2024年6月1日には新たにリフォームカンパニーを設立し、長期的な資産保全を見据えた戦略的展開を進めている。賃貸経営事業は引き続き堅調な成長を維持し、管理物件数の増加と高水準の入居率が事業の安定性を支えている。また、メンテナンス業者との協働により迅速かつ効率的なサービス提供が実現しており、オーナーとゲスト双方からの高い評価を受けている。またリフォームカンパニーの設立により長期的な資産保全体制が整備されたことも、今後の事業拡大を支える要因になると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■5078股份公司的业绩走势
1. 2025年2月期中间期的业绩概要
2025年2月期中间期的综合业绩为，营业额为115.85亿日元（同比减少4.8%），营业利润为11.08亿日元（同比增加16.0%），经常利润为11.28亿日元（同比增加15.8%），归属于母公司股东的中间净利润为7.86亿日元（同比增加19.9%）。有效的销售成本管理促进了销售毛利率的提高，经常利润与去年同期相比增加了15.8%，大幅增加。在租赁开发业务方面，本期的物业交付计划集中在下半年，而去年同期的销售收入减少是如期进行的。总销售额中，各业务部门销售额的比例为，租赁住宅业务占42.1%，租赁开发业务占18.6%，租赁经营业务占39.3%。销售费用和一般管理费因人才投资的影响增加了1.71亿日元。各阶段利润超过了初期预期的结果，整体业绩进展顺利。建筑完成总数为2820栋（与上期末相比增加42栋），托管单位数达到12514户（增加200户）。此外，入住率为98.0%（同比下降0.5个百分点），保持在较高水平，收入稳定性进一步增强。营业利润主要得益于租赁住宅业务的利润增加，同比增加1.52亿日元。虽然当前正处于利率上升时期，但该公司的客户主要为富裕阶层，主要目的是资产继承，他们更倾向于以现金购买，因此受利率上升的影响有限。销售下降是由于本期内的物业交付时间表导致的，因其集中在下半年，因此预计其对全年计划不会产生重大影响。我们认为，通过严密的成本管理和效率改进，经营基础得到了进一步加强。
2. 各业务部门业绩概览
(1) 租赁住宅业务
销售额为52.68亿日元（同比增加31.2%），业务部门利润为6.35亿日元（同比增加271.4%）。来自现有客户的订单量增加，加上公司网站的吸引力增强等因素使得销售额保持稳健增长，效果显著。此外，通过实施适当的价格转嫁和应对原材料成本上涨的措施，取得了大幅增益。特别是，旗舰品牌“My Style vintage”的销售增强以及针对新客户群的开发努力取得了成功，强化了与资产管理部门的协作，扩大了管理委托数。另外，绿色环保型“东京零排放住宅”的推广正在进行，积极推动向业主层面的介绍。在生产活动方面，由于人工成本和运输成本的上升导致的“2024年问题”，进行了成本压缩和工期缩短。在千叶工厂负责自家材料加工的部分，致力于提升品质和效率改进，引入了前期推出的新型式继续运作，总部和千叶工厂合作降低成本，加强了与租赁经营业务的合作以实现适当价格转嫁至租金。新型式成功地将建筑材料钢梁的基础宽度从传统的50厘米减少至30厘米，相比传统型号，钢筋和混凝土用量更少，从而降低成本。此外，在研发方面，公司致力于与大学合作开发面向年轻人的公寓，加强开发省能源性能的公寓。对于该公司来说，租赁住宅业务的坚实销售基础和倾向于环境保护型产品开发将成为未来增长的主要因素。尤其是，适应“脱碳社会”的“东京零排放住宅（高效能太阳能）”的推广进展，预计将带来长期盈利增长。针对外部因素的原材料成本上涨，效率改进举措取得了成效，风险管控得当。
(2) 租赁开发业务
销售额为23.31亿日元（同比减少37.4%），业务部门利润为3.28亿日元（同比减少45.5%）。由于上期物业交付集中在上半年，因此由于反弹减少，导致了与去年同期的减少。不过，本期的物业交付计划集中在下半年，对整年计划的进展顺利。在销售方面，为提高商品认知度，举办了现场参观活动以促进潜在购房者和推荐公司的到访，并取得了来访购房者签约以及推荐公司客户新引荐等，加强了与交易伙伴的合作。此外，公司持续努力获取富裕阶层偏好的高资产价值的角落地段，并且只要物业符合条件，便可实现“住宅性能标识制度”的抗震等级3（最高水平），以满足业主需求，提高资产价值并提高客户安全性。此外，所有物业均采用高效隔热性能的“东京零排放住宅”规格，为实现脱碳社会做出了贡献。租赁开发业务容易受物业交付时期的影响，但由于本期的交付计划集中在下半年，预计对全年业绩未来的贡献很大。此外，以环保型住宅开发和提升资产价值为目标的努力将成为增强未来业务基础的因素，可预见实现可持续增长。
(3) 租赁经营业务
营业收入为49.22亿元（同比增长4.6％），分部利润为5.82亿元（同比增长1.6％）。在上一期的基础上，成功与租赁住宅业务和租赁开发业务合作，成功增加了管理物件数量。在中期结束时，管理房间数达到12,514间，实现了较上一年同期的稳健增收增益。通过利用外部的租金AI评估系统提出建议，致力于提高资产价值，并专注于通过现有客户的重复订单增加管理房间数量。另外，加强了专职租赁代理合作伙伴组织“CeleLe Leasing Partners”（截至2024年8月底16家）和维护合作伙伴组织“Cele Maintenance Partners”（截至2024年8月底10家）的合作，努力维持和提升服务水平。此外，于2024年6月1日设立了新的装修公司，正在推进面向长期资产保全的战略性发展。租赁经营业务继续保持稳健增长，管理物件数量增加和高入住率水平支撑着业务的稳定性。此外，与维护服务提供商合作实现了快速高效的服务提供，受到业主和客人的高度评价。此外，我们认为设立装修公司进一步完善了长期资产保全体制，这也将成为未来业务扩展的重要支撑因素。
（撰写者：富士客座分析师茂木稜司）
