■LeTech＜3497＞の事業概要
1. 賃貸住宅・マンション市場の概況
東京23区の新築分譲マンションの平均価格は、2024年上半期は前年同期から低下してはいるものの、依然として1億円を超え、高値が続いている。供給戸数は2024年上半期が3千戸台と低かったものの、下半期は供給が増える予想である。東京及び大阪では賃貸住宅市場も堅調である。同社事業の主体となる都区部のマンションは、売却後に主に賃貸用として活用されるため、賃料や空室率がその価値に影響する。東京及び大阪のマンションの平均賃料は、過去5年間右肩上がりで推移している。これは需給がタイトに推移しているのに加え、建築費の高騰などの影響もあったと考えられる。空室率に関しては、両エリアにおいて低位安定で推移していると言えるだろう。新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）においてオフィスや商業不動産の空室率が上昇したのに対して、住宅においてはその影響がほぼ見られず、むしろ低下傾向にあった。東京や大阪は、そのほかの都市部と比較すると賃料が高く設定でき、空室率が低位安定という特長がある。同社では、特に高い賃料が期待できる東京都心、特に城南・城西エリアに集中して展開を行っている。
2. 不動産ソリューション事業
不動産ソリューション事業は、同社の主力事業である。様々なソースの物件情報から不動産を仕入れて、最適なバリューアップを実施し資産価値を高めたうえで、個人富裕層や資産保有目的の事業法人に対してニーズに即した物件を販売している。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善やテナントの入れ替え、大規模修繕のほか、土地有効活用、住宅（マンション）開発、オフィス・ホテル・民泊マンションなどの商業開発、コンバージョン（既存の建物を全面的に改装して用途変更すること）、リノベーション（既存の建物に対して大規模な改装工事を行うことで建物を新築に近い状態に回復して価値を高めること）などによってバリューアップを図り、売却をしている。
同社の主力商品「LEGALAND」は、敷地面積30～200坪程度、総戸数10～35戸、狭小な敷地や地域特有の制限下でも開発可能な少人数世帯向け低層賃貸マンションである。外観・ディテールにこだわり、地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすなど企画開発ノウハウを詰め込んだ設計構造が特徴である。富裕層の相続税対策ニーズに対応しており、販売単価約3～8億円、販売利回り約4～6%で、1棟販売をしている。城南エリアや城西エリアを中心とした東京都心に112棟、関西エリアに11棟、累計123棟（2024年7月末現在の開発中物件を含む）の開発実績があり、2024年7月期には18棟の開発用地を取得し今後も拡大を目指す。また、新ブランドとして「LEGALAND＋」シリーズを展開している。大阪エリアでは既に2棟の開発実績があり、現在は大阪市都島区の「LEGALAND＋高倉町（「猫」と暮らす層向け）」を開発中のほか、東京でも「LEGALAND＋江古田（音楽・芸術大学生向け）」といったユニークなプロジェクトが進行中である。「LEGALAND」の良さは引き継ぎつつ、モダニズム建築の次の一手を担うべく、個性豊かな企画やIoTを含めた様々なプラスワンを取り込むことをコンセプトとしている。
不動産ソリューション事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2020年7月期まで右肩上がりで推移してきた。2021年7月期からはコロナ禍によるマイナス影響が出始め、2022年7月期にもインバウンド向け大型開発案件の処分により大幅な損失を余儀なくされた。本来はセグメント利益率で10%前後を維持する収益性の高い事業である。2023年7月期の利益率は11.6%、2024年7月期は15.1%と回復し、財務健全化、順調な仕入れなど事業サイクルが正常化している。
3. 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業は、同社保有の収益不動産や、販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入の確保を収益としている。ソリューション力を生かした効率の良い運用、情報力を生かした仕入れによる良質な資産、不動産開発のノウハウを駆使した幅広い用途への投資などが同社の強みである。保有物件の種別ポートフォリオは、住居用マンションを主体に、事務所ビルやホテル、民泊マンションなどがある。近年は戦略的に売却を積極化しているため、保有数は減少している。
プロパティマネジメント事業とファシリティマネジメント事業も行っている。プロパティマネジメント事業では、2021年7月期より同分野の拡充を目指し、専門部門を立ち上げ、順調に管理受託件数を伸ばしてきた。ファシリティマネジメント事業では、物件の退去時の立会いや原状回復工事、リノベーション工事、補修工事などを行っている。これらの事業によって、開発物件を「売却して終了」ではなく、継続的な管理収入を獲得し「循環型事業」の構築に継続して取り組む計画である。
不動産賃貸事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2019年7月期まで堅調に推移してきたが、コロナ禍に入ってからは保有不動産を売却し財務体質を強化する戦略に転換している。そのため、売上高、セグメント利益ともに減少してきたが、2023年7月期以降はインバウンド需要が回復傾向にあり関西のホテル、民泊マンションが好調に推移し下げ止まり傾向である。
4. その他事業
その他事業は、不動産仲介事業及び国内外の富裕層ニーズに応えるウェルスマネジメント事業を行っている。法人・個人にかかわらず、顧客のニーズに合った不動産売買の仲介を主な対象としている。同社は祖業として、弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延滞案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案するコンサルティング事業を営んでいた。現在では、法的案件整理以外でも同社が培った不動産コンサルティングのノウハウや情報網を生かして不動産仲介を行っている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■LeTech＜3497＞的业务概要
1. 租赁住宅・公寓市场概况
东京23区的新建分售公寓的平均价在2024年上半年较去年同期有所下降，但仍然超过1亿日元，最高价持续高位。2024年上半年供应户数虽低，只有3000户左右，但下半年预计供应将增加。东京及大阪的租赁住宅市场也表现稳健。公司主要经营的都区公寓，出售后主要用于租赁，因此租金和空置率会影响其价值。过去五年，东京及大阪的公寓平均租金持续上涨。这是由于供需紧张，同时建筑成本上涨等因素也有所影响。就空置率而言，这两个地区均保持在低位且稳定。在新冠病毒疫情（以下简称为疫情）期间，写字楼和商业房地产的空置率上升，而住宅的影响几乎没有，反而呈下降趋势。东京和大阪的租金相比其他城市设定较高，且空置率保持低位稳定。公司尤其集中在租金期待较高的东京都心，特别是城南和城西区域开展业务。
2. 房地产解决方案业务
房地产解决方案业务是公司的主力业务。通过各种来源的物业信息进行房地产采购，实施最佳升值以提高资产价值，随后向个人富裕层和持有资产的企业法人销售符合需求的物业。销售的收益房地产通过独特的销售渠道获取的物业进行建筑管理状态改善、租户更换、大型修缮及土地有效利用、住宅（公寓）开发、办公、酒店、民宿公寓等商业开发、改建（对现有建筑进行全面装修改造以变更用途）、翻新（对现有建筑进行大规模装修改造，使建筑恢复至接近新建的状态以提升价值）等方式实现升值并进行出售。
公司的主力商品“LEGALAND”是建筑面积约为30～200坪，总户数为10～35户，适合小规模家庭的低层租赁公寓，即使在狭小的场地或地区特有的限制下也能开发。外观和细节上追求极致，设置地下楼层，去掉电梯及梁、柱等，采用了积累的企划开发经验的设计结构。响应富裕层的遗产税对策需求，销售单价约为3～8亿日元，销售收益率约4～6%，进行单栋销售。公司在城南区域和城西区域的东京都心开发了112栋，在关西区域开发了11栋，总计123栋（截至2024年7月底的在开发项目）有开发业绩，预计在2024年7月期内将取得18块开发用地并计划继续扩展。同时，公司正在推出新品牌“LEGALAND+”系列。在大阪区域已开发了2栋，目前在大阪市都岛区开发“LEGALAND+高仓町（面向与猫共同生活的人群）”，此外，东京也在推进包括“LEGALAND+江古田（面向音乐、艺术高校生）”等独特项目。继续保留“LEGALAND”的优点，旨在承接现代建筑的下一步，并融入个性丰富的企划及物联网等各种增值元素为主题。
房地产解决方案业务的业绩自2017年7月期开始披露分部业绩至2020年7月期持续上涨。从2021年7月期开始受疫情影响出现负面影响，并在2022年7月期因针对入境的重大开发项目处理而被迫遭受重大损失。本来是维持在约10%分部利润率的高盈利业务。2023年7月期的利润率为11.6%，2024年7月期为15.1%，业绩恢复，财务健康化、顺利采购等业务周期正常化。
3. 房地产租赁业务
房地产租赁业务通过确保从公司持有的收益性房地产和出售前的产权房地产获得租金收入作为收益。公司优势在于有效的运营、利用信息优势的优质资产采购和房地产开发的丰富投资经验等。持有物业的类型组合以住宅公寓为主，还包括写字楼、酒店、民宿公寓等。近年来，由于战略上积极出售，持有数量在减少。
公司同时也在开展物业管理业务和设施管理业务。在物业管理业务中，从2021年7月期开始，目标是扩大该领域，设立了专业部门，顺利增加了管理托管件数。在设施管理业务中，进行物业退租时的现场确认、恢复原状的施工、改建工程、维修工程等。通过这些业务，公司计划实现开发物业不是“出售后结束”，而是获得持续的管理收入，持续构建“循环型业务”。
房地产租赁业务的业绩自2017年7月期开始披露各个细分业绩后，到2019年7月期都保持稳健，但自新冠疫情爆发后，已转变为通过出售持有房地产来强化财务状况的战略。因此，营业收入和细分利益均有所下降，但自2023年7月期以来，入境需求复苏趋势明显，关西的酒店和民宿公寓表现良好，逐渐企稳。
4. 其他事业
其他业务包括房地产中介业务及满足国内外富裕人群需求的财产管理业务。无论是法人还是个人，主要以满足客户需求的房地产买卖中介为对象。公司作为其祖产业，曾对来自律师的民事诉讼案件及银行等机构的贷款逾期案件进行自愿出售的中介及咨询等，提供解决问题的咨询业务。目前，除了法律案件整理外，还利用公司积累的房地产咨询经验和信息网络进行房地产中介。
SD Entertainment在健康业务的结构改革和成长战略方面取得了更高的利润。Hotta Marumasa由于礼品业务的出售和各项业务的先行投资的影响，因此收入和利润下降。投资业务的销售额为249.53亿日元（较上年同期增长1.5%），经营利润为13.11亿日元（上年同期为13.08亿日元，较上年同期微增长）。
