■会社概要
1. 会社概要
リログループ＜8876＞は、中堅・中小から大企業まで広く福利厚生のアウトソーシングサービスを行っている。「日本企業が世界で戦うために本業に集中できるよう、本業以外の業務をサポートすること」「真のサムライパワーを発揮できるよう、日本企業の世界展開を支援すること」「これから始まる日本の大転換をサポートすること」を使命に、国内外で日本企業の人の移動を総合的にサポートするリロケーション事業、従業員の生活や働き方を支援する福利厚生事業、ホテル運営受託や施設価値向上を行う観光事業を展開している。リロケーション事業は、独自の「転貸方式」で企業の借上社宅の管理を代行する借上社宅管理事業、国内主要都市で賃貸物件の管理などを代行する賃貸管理事業、海外赴任時から帰任に至るまで煩雑な業務をトータルサポートする海外赴任支援事業で構成されている。現在は、長期構想「第二の創業」最終局面にあり、中期経営計画「新第三次オリンピック作戦」が順調に進行しているところである。
M&Aなどにより事業拡大を続ける
2. 沿革
同社は1967年、勤労者向け住宅の新築・増改築などの建設工事及び内装工事の施工を目的に設立された。1978年には三井物産＜8031＞の社宅、寮などの営繕の指定業者となり、1979年に三井物産の国内、海外転勤者の留守宅管理を開始、1984年に「転勤者の留守宅管理システム」を日本で最初に開始した。留守宅管理は同社の祖業ともいえるものである。また、1989年に日本人転勤者・出張者の便宜を図るため三井物産グループと共同で米国に進出し、1993年には企業の福利厚生を総合的に支援する福利厚生代行サービス「福利厚生倶楽部」を開始した。1999年に日本証券業協会に株式を店頭登録（現在は東京証券取引所プライム市場上場）、2002年に転貸による社宅業務フルアウトソーシングを開始、その後は2010年に(株)東都をM&Aして賃貸管理事業に参入するなど、M&Aや新規事業開発などにより事業拡大を続けている。
■事業内容
同社は、企業の本業以外の業務をサポートすることで、世界展開を支援している。事業は、借上社宅管理事業、賃貸管理事業、海外赴任支援事業で構成されるリロケーション事業、福利厚生事業及び観光事業の3事業である。各事業はそれぞれ強みを持つうえ、互いの強みを活かすことでシナジーを発揮している。また、収益が年々積み上がるストックビジネスとしての特徴も持っており、後述するように、社宅管理戸数や賃貸管理戸数、福利厚生事業の会員などのストックを積み上げることで、企業としての成長を促進している。なお、こうした事業の基盤を生かし、金融関連事業なども展開している。
借上社宅や賃貸管理、海外赴任を代行
1. リロケーション事業
(1) 借上社宅管理事業
借上社宅管理事業は、企業による借上社宅管理のアウトソーシングを受けて代行するサービスである。主な業務は家主に対する家賃送金、契約管理、退去時交渉、敷金立替、トラブル対応などで、対価として1戸あたりの定額手数料を戸数に応じて企業から収受している。借上社宅の管理戸数が1,000戸以上ある大企業では、業務効率化として社宅管理を含め間接部門の業務を外注する傾向が強まっている。ほかに借上社宅管理の関連サービスとして、転勤・転居時の住宅斡旋や引越手配、社有社宅への管理人派遣なども行っている。
社宅には、社有社宅と借上社宅の2種類があり、社有社宅は大企業を中心に自社で保有する物件に従業員を住まわせるもので、借上社宅は企業が不動産業者から借り入れた一般の賃貸物件に従業員を入居させるものである。日本では、資産バブル崩壊後、経営の効率化を進めるなかで社有社宅から借上社宅への切り替えが進められてきた。だが、借上社宅管理サービスといえば企業から業務委託を受けて家賃の送金代行や契約管理を行うだけの「代行方式」で、企業内には多くの煩雑な業務が残されたままだった。同社は借上社宅管理サービスの後発として、送金代行や契約管理のみならず、物件契約から退去時交渉、転勤時の持ち家管理、社宅規程のコンサルティングなど社宅に関する煩雑な業務をすべて請け負う「転貸方式」という唯一無二のフルアウトソーシングサービスを開発し、同業他社が解消できない企業内に残された煩雑な業務を解消した。
2002年のサービス開始以降、「転貸方式」を用いた高付加価サービスを強みに管理戸数を積み上げてきたが、2013年に高付加価値サービスはそのままに、安価にカスタマイズしたサービスの提供を開始したことで好評を博し、業界で最も高い成長を実現することとなった。このため、同社が管理する借上社宅戸数は、後発にもかかわらず市場で1位を誇っている。また、3位以下では不動産事業を本業とした企業が付随的な位置付けで展開していることが多く、こうした企業から同社への切り替えも着実に進んでいる。足元では、日本国内の労働力不足が深刻化しているため、借上社宅をアウトソーシングするニーズがますます高まっており、同社にとって追い風となっている。
借上社宅管理事業の関連サービスとして、祖業の留守宅管理サービスがある。留守宅管理では、マイホームを持つ赴任者の物件を預かり、赴任期間中に賃貸物件として一般市場で入居者の募集を行うほか、集金管理や契約管理など煩雑な業務を代行し、物件所有者から一定の管理手数料を収受している。そのほか、毎年発生する転勤・転居ニーズに対し、ウェブ上で住宅の斡旋や引越手配などが行えるシステム「リロネット」や、任意の部屋に家具や家電をリースし設置したうえで借上社宅として利用できるサービス付き賃貸「リロの家具付き賃貸」など、様々な関連サービスを展開している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■公司资料
1. 公司资料
リログループ＜8876＞为中小型到大型企业提供广泛的福利外包服务。其使命是“支持日本企业专注于核心业务，以便在全球竞争中获胜”、“支持日本企业实现真正的武士力量以拓展全球市场”、“支撑即将到来的日本大转型”。该公司开展了全面支持日本企业在国内外人员流动的搬迁业务、支持员工生活和工作方式的福利事业、以及通过酒店运营托管和设施价值提升进行的旅游业务。搬迁业务包括公司的独特“转租方式”管理企业的租赁住房的租赁住房管理业务、在国内主要城市代为管理出租物业的租赁管理业务、以及从海外派遣到归国时期全面支持繁琐业务的海外派遣支持业务。目前，该公司正处于长期构想“第二次创业”的最终阶段，中期经营计划“新第三次奥运战略”也在顺利推进中。
通过并购等方式继续扩大业务
2. 沿革
公司成立于1967年，目的是进行为劳动者提供住宅的新建、扩建等施工及内部装饰施工。1978年成为三井物产＜8031＞的社宅、宿舍等的维保指定承包商，并于1979年开始管理三井物产的国内及国外派遣员工的留守住宅，1984年在日本首次启用“派遣员工留守住宅管理系统”。留守住宅管理也是公司作为初创业务的基础。此外，于1989年为了方便日本派遣员工及出差者，和三井物产集团共同进入美国，1993年开始提供全面支持企业福利的福利外包服务“福利俱楽部”。1999年在日本证券业协会上市（目前在东京证券交易所主板上市），2002年启动社宅业务的全外包，之后于2010年通过并购东都公司进入租赁管理业务，等，以并购和新业务开发等方式继续扩大业务。
■业务内容
公司通过支持企业的非核心业务，来协助其全球扩展。业务包括搬迁管理业务、租赁管理业务、海外派遣支持业务等三个部分。每个业务都具备自身优势并相互利用优势实现协同效应。此外，作为一种典型的收益年年增加的存量业务，通过后续提到的社宅管理户数、租赁管理户数和福利事业的会员等存量的积累，促进公司整体的增长。此外，基于这些业务基础，公司也在发展金融相关业务等。
借上社宅和长租公寓管理、境外派遣代理
1. 再安置业务
(1) 借上社宅管理业务
借上社宅管理业务是指承接企业的借上社宅管理外包的服务。主要业务包括向房东汇款、合同管理、退租谈判、押金垫付、问题处理等，作为报酬向企业按照每户的固定手续费收取费用。大型企业借上社宅管理户数超过1,000户，趋向于通过外包处理间接部门的业务以提高运营效率。除此之外，借上社宅管理的相关服务还包括在调任或迁居时提供住宅中介和搬家安排，以及向公司社宅派遣管理人员等。
社宅分为公司社宅和借上社宅两种，公司社宅主要是大型企业自有的物业为员工提供居住，而借上社宅是企业向房产行业借的普通长租公寓让员工入住。在日本，资产泡沫破裂后，企业在推进经营效率的过程中逐步将公司社宅转变为借上社宅。然而，在提到借上社宅管理服务时，企业仅委托业务进行汇款代行和合同管理，企业内部仍然留有大量繁琐的业务。该公司作为借上社宅管理服务的后起之秀，不仅仅提供汇款代行和合同管理，还承接从物业合同到退租谈判、转任时的自有房管理、社宅规章的咨询等与社宅相关的繁杂业务，开发出独一无二的“转租方式”全外包服务，解决了同行业其他公司无法处理的企业内部繁杂事务。
自2002年服务开始以来，凭借“转租方式”高附加价值服务的优势，已累积了管理户数，但在2013年保持高附加价值服务的同时，开始提供定制的低价服务，受到好评，成为行业内增长最快的公司。因此，尽管是后起之秀，该公司管理的借上社宅户数在市场上仍位居第一。此外，第三名以下多数是以房地产业务为主的企业，从侧面开展这项业务，而这些企业向该公司的转变也在稳步推进。当前，日本国内劳动力短缺的问题愈发严重，对于借上社宅的外包需求日益增加，为该公司带来机遇。
作为借上社宅管理业务的相关服务，还有公司保留的住宅管理服务。在住宅管理中，负责管理拥有自住房的派遣人员的物业，期间将其作为长租公寓在市场上寻找租客，同时代为处理收款管理和合同管理等繁杂事务，并向物业所有者收取一定的管理费用。此外，针对每年发生的调任、迁居需求，提供的“LiloNet”系统可以在线进行住宅中介和搬家安排，还有可以选择租赁和安装家具及家电并作为借上社宅使用的“Lilo的家具租赁长租公寓”等多种相关服务。
（作者：华富证券客座分析师宫田仁光）
