观点网 广州海珠大干围地块再度亮相，身价却已今非昔比。

12月23日，越秀地产以底价约20.23亿元竞得广州市海珠区大干围AH101533地块，折合楼面价约3.35万元/平方米。该地块为二类居住用地R2，宗地面积15489平方米，计算容积率建筑面积≤60398平方米。

从地块位置判断，越秀地产这次摘得的正是11月13日以15.29亿元现金补偿退还广州市土地开发中心的大干围地块，彼时地块性质为商业用地兼容商务用地。

据越秀地产2024年11月13日发布的收储公告，广州大干围地块是2021年7月以22.93亿元从广州越秀集团手中收购佰城投资98%股权时所获的，地块分为AH101533及AH101534两部分地块，总用地面积15491平方米。收购时，广州大干围地块原计划将发展用以商业用途。

而广州大干围地块仅是佰城投资在该区域拥有地块的其中一部分。

据悉，佰城投资拥有的项目土地位于广州市海珠区工业大道南大干围12号、1号（地块二），总占地面积约为6.26万平方米，项目土地将发展为商业用途，包括公寓、零售、购物中心、配套设施及地库。

在上述项目中，越秀地产仅开发了一个商办项目，位于海珠区工业大道南大干围12号地块，首期主打公寓产品即越秀天荟江湾，而被回收的AH101533及AH101534地块在拿地三年后仍未开发。

据观点新媒体查阅，越秀地产未披露广州大干围地块收储公告前，今年8月，广州市规划和自然资源局公告的2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）已将大干围地块纳入其中，规划用途为二类居住用地，总用地面积为1.45公顷，建筑面积为10.15万平方米。出让方式为挂牌出让。

继而在10月，广州市规划和自然资源局公布大干围地块的规划调整方案，拟将两宗土地由商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地。

用地面积不变，建筑面积均下调至30047平方米，容积率由8.03/7.38调整成4.2，建筑密度下降至35%。

有关市场人士指出，政府之所以对广州大干围地块进行收储，是为了相关部门完成地块后续控规调整与再次出让，而越秀地产再次拿地也是情理之中。

至于为何该地块二度挂牌价格比收储时高出近5亿元，地产分析师邓浩志表示，这是正常的情况。

他指出：“在购物中心及写字楼租金、出租率承压的大环境之下，对于开发商而言，商业地块做成公寓价值更高；但如果地块是住宅性质，货值就更高，自然而然开发商买回来的土地成本也就更高。”

中原地产项目总经理黄韬亦持相似观点，他补充道：“住宅用地的变现相对更容易，且目前海珠区的一手住宅售价相对稳定，前景明确。”

据安居客APP显示，2021年-2023年，海珠区新房的平均单价分别为：9.81万元/平方米、9.49万元/平方米、9.28万元/平方米，保持在9字头。

另据观点新媒体查阅，广州大干围地块周边在售一手住宅项目数量并不多，除了2022年开盘接近清盘、均价11万元/平方米的中海映澜台外，其次就是隔着海珠湾隧道的中铁建西派粤府，均价6.5万元/平方米。

其余临近地块为商业用地，越秀天荟江湾公寓均价2.5万元/平方米；广州佳兆业中心公寓均价3.6万元/平方米。

根据此次出让地块的规划，限高120米且阳台占比不超过20%，外加地块距离珠江后航道不到200米的临江优势，有市场人士预估，未来该项目有望打造成改善型产品，均价在5.5-7万/平方米区间，5.5万/平方米是低楼层价格，而7万/平方米是高楼层价格。

截至目前，越秀地产2024年在广州共摘得7宗宅地，拿地总金额超过111亿元，分别为越秀珑悦西关、越秀云悦、越秀国贸·观樾天湖、越秀桂悦东晓、越秀熙悦江湾、广州大道中地块以及海珠大干围地块。

从拿地到推出项目，越秀地产主打的就是一个“快”字。

据此前报道，越秀·云悦是越秀地产9月30日经过24轮竞价击退绿城拿下的白云区怡新路以南AB3101046地块，仅三个月时间项目就于12月7日首开，当天去化率达到100%。

小体量的越秀珑悦西关，该地块于10月底竞得，项目共272套，仅2栋，12月21日首开。据中介反馈：“基本销售差不多了，还剩一些顶底楼层待选。”

12月3日拿下海珠东晓路宅地（越秀桂悦东晓项目）样板房也于同月20日正式对外开放，预计2024年底入市，首推145套；而越秀熙悦江湾也预计在12月底开盘。

尽管越秀地产已经实现了高周转，但距离完成2024年的销售目标仍存在一定的差距。

据公告，2024年前11个月，越秀地产合同销售金额约为1010.2亿元，累计合同销售金额约占2024年合同销售目标1470亿元的68.7%。