美股的房地產服務板塊有哪些績優股？

逍遙投資派的第83篇原創

今天是2022年4月23日，週六，我們來盤點一下房地產服務板塊，一共41支股票，市值從1136萬到280億，3億以上市值的股票有27只，我們就在這27只裏面進行研究。

從市盈率來看，小於0的有10支，小於8.5的有4只，8.5到25的有7只，25以上的有6只，盈利能力較差，估值中性。

先看市盈率低於8.5的4支股票。

$Newmark Group (NMRK.US)$的營收5年中除了2020年外增長了4年，但是營業利潤5年中卻下降了3年，尤其2021年營業利潤下降了87%，而淨利潤則是基本在萎縮，2021年突然暴增8倍至9.8億，非常戲劇化。

營業利潤比較好理解，近幾年的營業費用增加高於營收的增加，營業利潤不斷被擠壓，2021年僅剩2千2百萬。

淨利潤則是由於「其他非經營收入」科目在2021年突然出現了12.3億，遠高於往年的幾千萬到一億的水平，大概率是一次性收入。

如果按2020年1.09億淨利潤計算，目前市盈率爲23，考慮到不斷萎縮的營業利潤，不確定的一次性收入，吸引力不大。

$Realogy Holdings (RLGY.US)$的營業收入在2021年之前變化不大，2021年突然增長28%，營業利潤則是下降3年後增長了兩年，也比較吻合，但是淨利潤則是連續下降2年後進入虧損空間又下降2年，2021年扭虧。利潤表顯示，2019年資本性資產減值達到2.5億，2020年勾銷6.8億。公司的資產質量很成問題。2021年特殊費用依然達到4200萬，顯示這個問題依然沒有徹底解決。

資產負債率70%，其中商譽48億，而淨資產僅22億，因此市淨率0.7倍的折扣也毫無意義。

目前市盈率4.65，吸引力不大。

$Douglas Elliman (DOUG.US)$是2021年12月新上市的公司，2020年略微盈利，2021年營收增加75%，營業利潤增加到了1億。淨利潤曲線較爲不一致，2020年虧損4640萬，2021年盈利近1億。

利潤表顯示2020年「資本性資產減值」5825萬，這是造成2020年虧損的主要原因。

目前市盈率5.3，可以再等幾份季報再判斷，畢竟75%的營收增速想要維持也是個非常大的挑戰。

$Tricon Residential (TCN.US)$是2021年10月新上市的加拿大公司。2020年到2021年營收萎縮了3.9%，營業利潤下降了34.5%，淨利潤卻增加近3倍。利潤表顯示「出售證券收益」6.23億，應該是IPO帶來的，7.7倍市盈率沒有吸引力。

再看市盈率在8.5到25的7只股票。

$Kennedy-Wilson (KW.US)$的5年淨利潤增長僅在2020年打斷了一下，5年平均增速爲34%，近3年平均增速爲16.6%，近三年每股收益變化曲線基本吻合，但是營業利潤卻是連續4年大幅下降，近3年虧損在不斷擴大。

利潤表顯示「出售證券收益」和「股權收益」達到了7.5億，並且這個收益可以往前追溯很久，應該合併入公司的核心收入才對。這家公司不應該歸入房地產服務板塊，應該歸入房地產投資板塊更加合適。

營業收入近4年基本持續下降，但是淨資產收益率明顯的在提升，其實印證了公司披着服務的殼，其實幹的是投資的事情，因此營收對最終收益並沒有起到決定性作用，而營業利潤拖了後腿，未來營業利潤虧損是否會繼續擴大很難判斷，因此目前也無法評估這隻股票的價值。

$仲量聯行 (JLL.US)$5年來除2020年外均有不錯的增長，營業利潤也僅在2020年下降了一次，淨利潤則是在2017和2020年具有2成的下降。利潤表顯示主要是2017年所得稅比前一年增加了1.6億，160%的提升。

5年淨利潤平均增長率23.5%，每股收益增長也比較類似。

2021年營收增長16.7%，淨利潤增長了127%，主要原因主營業務成本大幅下降，毛利率增加了3.38%，毛利增加了21.5億。一般來說，維持較低的業務成本比維持較高的營收增長相對容易些。

營業收入5年裏增長了4年，經營淨額一直在淨流入區間，自由現金流也一直是淨流入。流動比率0.98，速動比率0.91，現金流有點緊張。

資產負債率59%，總資產155億，淨利產64億，應收賬款53億佔比還算合理，商譽和無形資產達到了55億，佔比比較高。

目前市盈率12，可以謹慎選擇(⭐️)

$Marcus & Millichap (MMI.US)$，和摩托羅拉沒有半毛錢關係，英文名叫Marcus & Millichap, Inc.，叫馬庫斯米利查普才對。

營業收入在2019和2020年均有下滑，其餘3年都增長，尤其是2021年增長了81%，相對於2018年高點增長了59%。營業利潤則額外在2017年下降了9.7%，淨利潤和營業利潤曲線比較吻合。2021年營業費用僅增加了24%，在營收增長8成的背景下，營業利潤增加了2.5倍到1.9億。

目前13.4倍市盈率，需要在2021年8成營收基礎上繼續增長才能支持，不妨等一下一季度報看看再說。

$The RMR Group (RMR.US)$2020年營收下降17%，2021年僅恢復3%，淨利潤則是下滑6成後，在2021年恢復22%，2022Q1營業利潤增加11.6%，淨利潤減少7.4%，目前13.5倍市盈率需要更好的增長數據支持。

$世邦魏理仕 (CBRE.US)$5年營收僅在2020年下降0.3%，營業利潤則是在2020年下降27%，淨利潤2020年下降41.5%。

利潤表顯示在2020年營收幾乎沒變的情況下，主營業務成本增加了近2%，3.6億，這造成了毛利下降了4億多。而2021年主營業務成本增速又小於營業收入增收3.2%，從而造成淨利潤大幅增長143%。這從毛利率的變化也可以看出，2019年21.8%，2020年20.06%，2021年22.22%。

5年淨利潤增長率25.8%，每股收益曲線和淨利潤曲線比較吻合。

資產負債率58%，總資產221億，淨利產94億，應收賬款68億佔比還算合理，商譽和無形資產2021年增加了23億達到74億，查了一下是收購了荷蘭國際集團(ING)，近幾年世邦魏理仕對外股權投資和收購不斷，商譽和無形資產也不斷增加。

經營淨額和自由現金流增長了5年，流動比率1.2，速動比率1.1，現金流比較安全。

目前15.6倍市盈率，可以選擇（⭐️⭐️）

$Cushman & Wakefield (CWK.US)$營業收入僅在2020年下降了10.4%，營業利潤在2020年下降了98%幾乎跌沒，淨利潤則是5年中虧損3年，2021年才扭虧。利潤表顯示其他財務費用非常高，達到了1.8億。

資產負債率比較高，達到了82%，總資產78.9億，淨資產14.5億，而商譽和無形資產就有30億，其中商譽20億。

目前16.7倍市盈率，等5月5日季報出來後再判斷。

$FRP Holdings (FRPH.US)$營收在2018年下降近5成後恢復增長，但是營業利潤近兩年一直下降，淨利潤反而在2021年大幅增長，三個數據曲線非常彆扭，利潤表顯示2021年出售證券收益達到了5600萬，這個是淨利潤最大的貢獻，但是很難判斷持續性。目前20倍市盈率需要更堅實的增長數據。

下面看市盈率在25以上的6支股票，這個區間很容易判斷，只需保留快速增長或者高度折價的股票即可。

$eXp World (EXPI.US)$比較獨特，是一個基於雲的房地產經濟公司，我2015年曾經想做這個項目但是失敗了，沒想到真有人做成了。

5年營收保持了高速增長，只有兩年增速在100%以下。營業利潤在2020年扭虧，但2021年僅增加8%。淨利潤在2021年增長了162%達到8116萬。

利潤表顯示主營業務成本增長略快於營業收入，居然造成了營業利潤增長僅8%的後果。查了一下毛利率明白了，這個所謂雲的模式的毛利率只有不到8%，成本略一變動就會造成利潤的巨大波動。2021年淨利潤的大幅增加則是由於所得稅回扣達到了4750萬，這個應該是對高科技企業的補貼，不能指望能夠一直拿下去。

目前29倍市盈率缺乏真實的盈利成長能力支持。

$洲際地產投資 (TCI.US)$2019年營收大幅下降6成後一直沒太大起色，營業利潤在水下3年了，淨利潤也聊勝於無，目前市盈率36，市淨率0.97沒什麼吸引力。

$INDUS Realty Trust (INDT.US)$營收上下波動沒有明顯趨勢，但是營業利潤2020年大幅下降73.5%，2021年也僅恢復16.4%，淨利潤則是在2020年虧損，2021年扭虧，2021年淨利潤最大額外貢獻是「出售證券收益」達到了2227萬。目前41倍市盈率，1.9倍市淨率沒什麼吸引力。

$Firstservice (FSV.US)$營收連續增長5年，但是營業利潤卻在2019年虧損了1年，淨利潤和營業利潤曲線類似。利潤表顯示2019年有個「其他營業費用」3.14億，沒查到是什麼。

資產負債率59%，總資產25億，淨資產10億，但是商譽和無形資產達到了12億。

目前43倍市盈率，吸引力不大。

$科斯塔 (CSGP.US)$營收連續增長5年，營業利潤在2020年下降了2成，淨利潤2020年下降28%，2021年也沒超過2019年的水平。利潤表顯示2020年營業費用增加了3億（42%），遠高於營收的增速（18.5%），造成了營業利潤的下滑。2021年營業費用佔比恢復正常，營業利潤也正常的提高了。2021年稅前淨利是高於2019年的，但是所得稅比19年增加了3500萬，所以稅後反倒低了。

目前83倍市盈率估值太高了。

$Offerpad Solutions (OPAD.US)$是2020年12月上市的新股，營收在快速增長，營業利潤和淨利潤在2021年也扭虧，但是毛利率目前僅有10%，175倍市盈率需要進一步的增長數據支持。

最後看一下市盈率小於0的10支虧損股。

$PropertyGuru (PGRU.US)$2021年業績還沒出，2020年營收下降了7.2%，數據太少了沒法判斷。

$貝殼 (BEKE.US)$營收增長很不錯，營業利潤在2020年大幅扭虧達到40億，但是2021年就下降到了4.5億，淨利潤在2021年則是虧損5億。利潤表顯示2021年主營業務成本佔比大幅增加，毛利率從23.92%降到了19.6%，營業費用佔比也有所增加，整個業務的質量變化很大。

而2021年所得稅卻一點沒降，淨利潤直接變爲虧損。

目前市淨率1.37沒什麼吸引力。

$RE/MAX Holdings (RMAX.US)$營收近三年總體增長，但營業利潤和淨利潤都在加速下滑，目前市淨率0.95吸引力不大。

$The Real Brokerage (REAX.US)$2021年上市，營收近兩年增長，營業虧損和淨虧損卻快速擴大。

$高力國際集團 (CIGI.US)$營收、營業利潤除2020年外快速增長，淨利潤卻在2021年滑入了虧損區間。不過即使以2019年1.4億淨利潤算，市盈率也達到了38，如果按營業利潤扣除25%所得稅也就是3億算，市盈率也達到了13%，缺乏增長數據支持。

$Redfin (RDFN.US)$的營業收入快速增長了5年，但是營業利潤和淨利潤卻一直在水下，並且有擴大虧損的趨勢。

$IRSA Propiedades Comerciales (IRCP.US)$是阿根廷的公司，淨利潤一直在盈利和虧損間波動，沒什麼吸引力。

$Opendoor Technologies (OPEN.US)$3年來淨虧損一直在擴大。

$Doma Holdings (DOMA.US)$2年來淨虧損一直在擴大。

$WeWork (WE.US)$3年來淨虧損一直在擴大。

房地產服務板塊投資指數：⭐️
1. $世邦魏理仕 (CBRE.US)$⭐️⭐️
2. $仲量聯行 (JLL.US)$⭐️