鏈接 REIT：投資前要知道的 8 件事

信用：鏈接房地產信託基金

$領展房產基金(00823.HK)$ 是在香港證券交易所上市的房地產信託基金。其單位價格達到接近 100 港元的高峰。

截至撰寫本文時，目前的價格約為每單位 72 港元的交易。由於 Link REIT 在香港證券交易所買賣，因此將以手數大小進行交易。它的手段大小為每個板塊 100 個單位。

在考慮投資之前，您需要了解有關 Link REIT 的 8 個要點。

資料來源：建議邁普利特里商業信託與邁普利德利北亞商業信託合併（「合併」）

大多數人可能不清楚這一點，但 Link REIT 是亞洲最大的房地產信託基金。截至撰寫本文時，該公司的市值為 137 億港元。這大致相當於 25 億新加坡元。即使是新加坡最大的房地產信託-資本綜合商業信託，市值只有 14 億新加坡元，幾乎只是 Link REIT 規模的一半！

在亞洲各地，我們會遇到最初由政府成立的銀行，然後被私有化並在證券交易所上市出售。我們很少遇到政府成立的房地產信託基金。

鏈接 REIT 是少數例之一。成立的目的是為了向香港房屋委員會提供資產。其後於二零零五年十一月二十五日上市，估值為 22,02 億港元。

與今天的市值比較，增加約 522％！

問題亞洲最大的房地產投資信託有多少間物業？

超過 100 個物業。事實上。準確地說 151。

來源： 鏈接房地產信託 2021/2022 年分析師簡報

在上市後，10 年來，它仍然是一個純粹的香港房地產信託基金。2015 年，公司首次投資中國內地物業。

截至 2022 年，它還在澳大利亞和英國擁有物業。這兩個國家的物業佔其總投資組合價值約 7.8%，而中國內地則佔 17.4%。其餘的 74.8% 為來自香港的物業。

它的屬性也非常多樣化。它將零售、停車場、商業甚至物流物業視為其關鍵行業。

來源： 鏈接房地產信託 2021/2022 年分析師簡報

物業需要由租戶佔用才能產生租金收入。鑑於香港抗議活動，許多投資者可能因為擔心佔用率而避免香港房地產投資信託基金。

然而，通過查看 Link REIT 的物業的入住率，其所有物業的平均入住率超過 90％。除了中國內地的物業佔用率為 92.3% 外，其他物業（甚至香港）的入住率高於 95%。

來源： 鏈接房地產信託 2021/2022 年分析師簡報

單位持有人的資本和債務是房地產投資信託基金最有價值的資產。明智地使用它可以幫助這個資產重量的行業從資本和股息角度獲得巨大的收益。

但是，房地產投資信託的債務水平受到監管。根據香港證券及期貨事務監察委員會（證監會）的資料，在香港市場上市的房地產投資信託基金的債務率必須不超過 50%。

來源： 根據 SFA 劃分的香港房地產信託基金制度

根據他們的最新報告，鏈接房地產投資信託基金的負債率僅為 22％。它擁有超過大量的債務可以承擔並擴大其投資物業組合。

更不用說，他們的債務到期在接下來的 8 年中有很大的差異。Link REIT 在未來每個財政年度的債務到期不會超過 10％。

儘管香港和中國面對疫情相對較長時間的戰鬥，但 Link REIT 已登錄恢復工作。

香港及中國零售物業均錄得了令人印象深刻的正面租金回調。

來源： 鏈接房地產信託 2021/2022 年分析師簡報

來源： 鏈接房地產信託 2021/2022 年分析師簡報

儘管中國內地的辦公樓回復率為負 8.1%，但隨著疫情復甦，這種負面回轉應該是一次性的。

將房地產信託的價格鏈接到預訂。圖片來源：蒂爾克網

根據其最豐富的估值，Link REIT 以超過 1 倍的價格對帳單比率進行交易。然而，在 2019-2020 年香港抗議活動後，其價格對帳本比率下降了一倍以下。

在大流行的高峰期間，它甚至低至 0.62 倍！

目前，過去 2 年，它的交易範圍為 0.8 倍。

連結房地產信託的歷史 DPU。圖片來源：蒂爾克網

對於房地產信託投資來說，每單位分配是王者。只要業務基本原則保持完整，每單位分配有增加和按年改善，房地產信託基金很可能會做出很好的工作。

在銷售和預訂價格的折扣中，Link REIT 確保它仍可以為其基金持有人提供最好的回報。投資者可能對香港未來前景懷疑，但在抗議後，Link REIT 仍能增加每個單位分配。

截至撰寫本文時，它目前以大約 4.8% 的股息收益率交易。

您如何將房地產投資信託成為亞洲最大的房地產信託？就像羅馬一樣，一次一個房產，一塊磚一塊。

只要它對其淨資產價值和分配都有增加，那麼事情不應該太錯了。

但是，在目前的巨大折扣下，Link REIT 是否是 價值陷阱?

幸運的是，您可以使用我們的股息寶石藍圖找到這一點。將其視為基於規則的檢查清單，可幫助您篩選條件來衡量來自世界任何地方的任何股息股票。

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