S-REIT 如何抵禦利率上漲？

美國通脹已達到 8.3％，創下 4 年高點（資料來源：Statista，截至 2022 年 8 月的數據）。在新加坡， 核心通脹上升至 5.1% 8 月份，創近四年高點（資料來源：MAS，截至 2022 年 10 月 5 日的數據）。利率升高的前景使對各種金融產品的需求減弱，房地產投資信託（REIT）是其中之一。

然而，隨著利率上升越來越看起來像新常態，房地產投資信託基金是否仍然吸引投資者？

房地產信託基金可以使用各種方法保護自己免受利率上漲。看看這些 S-REIT 如何抵禦上升的利率。

MLT 受到強大的邁普利特里投資有限公司（MIPL）贊助的支持。贊助商的實力和聲譽是尋求收入的投資者在即將到來的經濟風暴中尋求安全避險的重要因素。

截至 2022 年 6 月 30 日，房地產投資信託投資 5 億新加坡元的貸款中，80% 是以固定利率進行對沖或鎖定。這使 MLT 提供了緩衝區，以減輕快速上漲利率的不利影響。

此外，MLT 在 2023 財年第一季（2023 年第一季度）完成兩次收購，並計劃重建貝乃井道 51 號，增加總樓面面積一倍。這項重建將增加房地產投資信託的租金收入，並有機增加其收入。

截至 2022 年 6 月 30 日，弗雷澤物流商業（FLCT）的債務約 81% 以固定利率鎖定，其借貸成本僅為 1.6%。其大部分貸款將於 2024 財年至 2026 財年期間到期。房地產投資信託亦以固定利率保留了 80.6% 的貸款。

此外，FLCT 於三月以帳面價值的保費為 28.3%，向英國主要倉庫進行了遠期融資安排，證明其有效地回收資本的能力。

醫療房地產投資信託基金直至 2023 年 6 月沒有再融資要求，並已對沖 82% 的貸款。其大部分債務只在 2027 年到期。截至 2022 年 6 月 30 日，房地產投資信託的債務成本非常低，為 0.61%。

普理財產業信託在日本收購兩間護老院，價格低於估值 11％。這兩項收購還將增強收入，並有助於緩解由於利率上升導致 DPU 的下降。

一般而言，房地產信託基金可以通過固定利率鎖定大部分債務，以保持其資金成本低，以防止借貸成本的突然飆升。另一個策略是進行收益增益的收購，以增加 DPU，並有助於抵消通脹上升和借貸成本的任何負面影響。

參考:  聰明的投資者