房地產投資信託的善良和惡性循環
房地產信託基金通常在美好時光中享受良好的循環。
當經濟增長時，房地產信託基金可享有更好的入住率，並且可以在不損失租戶的情況下增加租因此，他們能夠增加租金收入。
收入較高意味著房地產投資信託基金可以向單位持有人分派更多股息，而相關物業價值也升值。
較高的估值會降低債務率，並允許房地產投資信託更多按揭貸款。
此外，股票價格亦可能有利（超過帳值），讓房地產投資信託基金進行權發行股權發行。
能夠更多借貸（尤其是在利率也很低時）和向單位持有人籌集資金，意味著 REIT 可以購買更多物業以擴大其投資組合。
所有這些正面的跡象（分配較高，估值更高和投資組合增長）都推動房地產投資信託價格上升。
但是什麼可以幫助他們也可以傷害他們。
那就是惡性循環開始掌控的時候。
在經濟放緩期間，對房地產的需求下降。這導致房地產投資信託基金的入住率和租金收入降低。
反過來，股息可能會被削減，房地產投資信託價格可能會下跌。
當利率上升時，情況更糟糕-融資費用上漲，股息進一步降低。
由於預計租金收入較低，物業價值也可能會下降。
這將導致債務比率上升，並減少債務上限。
房地產投資信託基金甚至可能需要出售物業或進行權利發行，以保持其債務率低於法律要求。
但是，由於對房地產的需求和估值已下降，這將是賣出的不好時機。房地產投資信託基金必須以便宜的價格出售。
由於股價下跌，由於股票價格下跌，股權發行也不好。可以籌集更少的資金，而額外的單位則以物業估價的折扣。
因此，對於某些房地產信託基金來說，保持所需的債務可能很少，他們沒有能力探索擴展房地產組合。
房地產信託基金目前正在經歷惡性循環，而且風險較高的房地產信託基金會發現更加懲罰。更高質量的房地產信託基金也會受到影響，但對它們的影響將不太大。
善良的循環有一天會回來。但是我們相信更高質量的房地產信託基金是值得購買的產品，因為它們更可能從這個週期中脫穎而出更強大。
（即使在惡劣時期，也可以通過 DPU 持續增長，知名贊助商，良好的物業投資組合和合格的管理來衡量高質量的房地產信託基金。）
解釋惡性循環的視頻： https://youtu.be/6VI3JBrzPBU
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