Blackstone的5.6億美元CMBS違約，金融壓力來自哪裡？

5.6億美元，芬蘭，歐洲房地產，組成了Blackstone違約事件的關鍵詞。5.6億美元是這次違約的規模，而在事件的背後，還涉及一家芬蘭公司，以及其擁有的商業房地產支持的債券。

星期四，貸款服務公司Mount Street裁定Blackstone的CMBS（商業房地產抵押支持的證券）違約。這種債券原則上與我們熟悉的抵押支持的債券（MBS）相同。它是將各種商業房地產貸款打包，製作成債券並出售給投資者。

這些違約債券背後的商業房地產來自芬蘭公司Sponda Oy。 2018年，Blackstone Group以近18億歐元收購了該公司，Blackstone進行這一收購是為了擴大其在挪迪克房地產市場的業務。 因此，Blackstone Group承接了Sponda Oy的商業房地產和所有債務，然後利用這些商業房地產債券向投資者發行票據。 這樣做的好處是，Blackstone可以迅速套現並繼續進行投資。 但它可能沒料到自己會這麼快陷入困境。 據知情人士透露，Blackstone試圖與債權人協商，希望延長賣出資產並償還債務的時間，但遭到了無情的拒絕。

那麼，作為全球最大的替代投資基金，黑石集團為何會陷入這一境地呢？ 這可能與三個因素有關。 一是不斷上升的利率壓低了房地產價格。 彭博報導指出，由於利率的不確定性，投資商業房地產的人變得非常猶豫。 結果，歐洲房地產的買賣價差越來越大，交易量非常緩慢。 另一方面，許多已擁有商業房地產的貸款人壓力巨大。 因為約三分之一的貸款將在今年和明年需要重新定價。

第二個因素是挪迪克房地產公司的特點。 當地人更喜歡浮動貸款，因為它們通常是短期的，而且提前償還的懲罰較少。 在低利率環境下，對於房地產公司來說，營運成本較低且更靈活，資產可以隨時出售用來還貸。 但在當今環境中，這樣的特點已經不復存在。 利率上升使持有這些房地產的成本變得非常高，因此一些投資者競相出售回報較低的資產，從而降低了整體價格。

第三個是混合辦公對商業房地產的影響。疫情過後，這些建築物的空置率非常高。據標普評級機構的報告，Blackstone所擁有的物業的空置率高達45%。這使得他們的回報率非常低，而在Blackstone之前想要出售這些物業時，受到了俄羅斯與烏克蘭戰爭的影響，沒有找到適合接手的人。

這一消息突顯了房地產市場的下行趨勢，特別是商業房地產。不僅在歐洲，美國的商業房地產也受到高利率和混合辦公的影響，價值急劇下降。另外一家大型房地產公司Brookfield也在上周宣布了一次違約。他以貸款購買了洛杉磯的兩座52層辦公大樓，而違約貸款金額超過750 million美元。我相信隨著高利率的持續，將會有越來越多這樣的事件發生。不過目前這些違約的規模並不大，仍然在公司可以控制的範圍之內。暫時不會對整個金融市場造成影響。但有一個新的風險值得關注。