濱江服務股份有限公司 (03316.HK) 2022 年報評論：三大因素實現公司現金牛背景

該公司的業績符合預期。 2022 年，公司將實現經營收入 11.98 億元，同比增長 41.7%，母公司應佔淨利潤 4.1 億元，同比增長 28.0%。該公司宣佈派發 2022 年末期股息 1.001 港元，而年度股息比率將繼續維持約 60% 的水平。

第三方的擴張是積極的，管理範圍繼續擴大。 2022 年，公司管理面積將達到 41.97 萬平方米，同比增長 40.1%，淨收益 1202 萬平方米。在總面積中，第三方的外部擴建面積達到 867 萬平方米，同比增長 16%，佔新增淨用地的 72%。在積極外部擴張的背景下，公司 2022 年平均物業管理費將保持穩定，高水平為 4.26 元/月/平方米（2021 年 4.30 元）。好消息是，在外部擴張加速的情況下，公司營收在杭州地區的比例從 73% 增加到 76%，這意味著公司進一步擴大了在杭州高端市場的主導地位，鞏固了其區域密度優勢。受疫情及其他因素影響，2022 年公司基本物業毛利率將輕微下降 10 個基點至 19.1%。

關聯方交付即將進入高峰期，我們將與關聯方合作，維護濱江品牌的聲譽。 公司依靠託管關聯方濱江集團的高質量交付，確保管理中物業規模的穩步增長。2022 年，該公司將實現淨增加 335 萬平方米由關聯方提供的控制面積。雖然公司關聯方提供的新增區域的比例每年有所下降，但關聯方交付的項目單價高，質量好，滿意度提高，最關注核心領域。更重要的是，濱江集團（尤其是杭州高端房地產交付）預計將在 2024 年之後進入高峰期。這是因為濱江集團將在 2022 年積極增加其土地儲備，股權土地收購量排名全國第七。此外，公司與濱江集團保持了濱江品牌的聲譽，結合好房子和良好的服務，支持公司業務規模和服務類別的不斷擴大。

可持續的高股息特點是罕見的。 該公司目前的股息收益率為 4.2％。自 2019 年公司上市以來，已派發 7.60 億元股息（包括計劃 22 年的股息），占其淨利潤的 61%。該公司繼續維持在 60% 左右的股息派息比率。在無需使用計息負債和領先業務的可持續發展的情況下，該公司反映了可持續和健康股息的真正本質。該公司也成為物業管理行業中可持續發放股息比率最高的公司。該公司的資產負債表通常也是健康的，因為該公司歷史上並不依賴收購來實現增長。

風險因素。 到 2022 年，該公司的貿易和其他應收賬款將達到 3.4 億元人民幣，相當於 2022 年收入的 17％。其中，貿易應收帳款在一年內達到 624 萬元人民幣，佔貿易應收帳款的 2.4%。總體而言，該公司的應收賬款在行業內保持健康水平，但與 2022 年的全面規模相比，仍增加 1.7 億元人民幣。

服務高端市場，高度關注杭州和股利慷慨，實現了公司「現金牛背景」： 公司專注于高端，通過質量的外部拓展和戰略協調，促進高質量的快速發展。杭州市場也有持續培養的潛力，5S 業務更有希望成為公司未來業績的增長動力。該公司是香港股票目標市場，股息高，並有可能於今年下半年進入港股通。根據公司最新的年報，我們調整公司二零二三/二零二五年每股盈餘預測至 1.96/2.58/3.32 元（原本 2023 年預測為 2.10/2.98 元人民幣，推出了新的 2025 年預測）。我們計算，就 2025 年可能的股息而言，當前公司的股息收益率為 9.3％。對於具有穩定，相關方信用和增加交付面積的領先物業管理公司，我們指 2023 年目前的平均 PE 水平為 18 倍。鑑於公司規模較小，我們在 2023 年給予該公司 15xPe 的目標估值，相當於每股 33.7 港元的目標價。維持「購買」評級。