四角房地產信託（FCPT US）| 更新模式以反映強勁的 2Q 交易被融資成本上升抵消

我們在 2季度盈利之前更新了 FCPT 模型，以反映本季度宣布的交易活動；回想一下，FCPT 會在發生交易時宣布其交易。儘管今年到目前為止，我們的更新模型導致我們的 AFPO 估計略有減少，儘管今年到目前為止的數量強於預期。在 2023 年，我們公司定義的 AFF/ 股票估計從 1.68 美元升至 1.67 美元，這使我們符合彭博社的共識。對於 2024 年，我們的估計從 1.74 美元升至 1.73 美元，低於彭博社對 1.75 美元的共識 0.02 美元。我們模型中較高交易流動的抵銷是我們假設今年和明年更早發行更多股票的假設形式更高的資本成本，並且可變利率債務成本更高。

就交易活動而言，我們假設 FCPT 在 2023 年以 6.7% 的現金收益率購買 3.4 億美元的資產，其次是 2024 年的 2 億美元，收益率為 6.75%。我們假設槓桿在低至中期 5 年代淨債務至 EBITDA 範圍內維持前進。2023 年第二季度宣布的交易量特別是令人印象深刻的 1.7 億美元，我們認為由於從 Darden 收購了 8,500 萬美元的「切達人」（79.5 億美元已經關閉），我們認為 3Q 也應該很強勁。

在假設混合上限利率為 6.7%（之前為 6.8%）後，我們的資產淨值估計為 23.58 美元（之前為 22.58 美元）。以當前股價計算 FCPT，以 6.4% 的隱含上限率進行交易。我們的 2023 年 12 月年終價目標維持在 27 美元/股。

作為中性評級股票，我們評級的主要風險包括可能導致股票表現超越或表現優於我們的覆蓋範圍的項目。其中包括 1）由於經濟背景，租戶信貸情況的結果更好或更差；2）交易量可能超過/不足我們的預測；3）公司的資本持倉成本可能更好/較不具吸引力，使其在長期租賃 REIT 具有淨利潤的情況下，例如具有長期租賃 REIT 的淨租約租賃利潤率可能會產生上下行風險租戶。