在居家工作政策結束後，辦公室房地產業似乎沒有看到顯著的提振。
在居家工作政策結束後，辦公室房地產業似乎沒有看到顯著的提振。
儘管我們看到了2022年開始的一波回歸辦公室的潮流持續進行，主要僱主在此期間發布了各種新政策，但辦公租賃市場的情況仍在惡化。
■ 供需情況並不樂觀
最近的報告顯示，辦公室空置率在上一季度達到了30年來的高位，分別為18.2% (由CBRE公佈) 或 20.6% (JLL)。一方面，在供應方面，新完成項目的數量仍在增加，另一方面，吸收量已經達到頂峰並下降。
在美國各地，不斷增加的轉租空置量和縮小的租戶數繼續推動淨佔用量的流失，第二季度淨吸納進一步減少了1250萬平方英尺。
就城市而言，只有德克薩斯州的休斯頓、芝加哥和中西部等地出現了正面的淨吸納；對於來自西部和東北部的舊金山、華盛頓特區和費城來說，需求遠低於供應。
■ 價格下跌:
許多美國城市的辦公室物業租金出現下降。舊金山、波士頓、華盛頓特區等城市的租金都比上個月及去年同期均有下降。
因此，物業價格已跌回疫情前水平。
■ 這將如何影響商業地產機構投資者？
全球基金經理將商業地產的配置削減至自2008-09年全球金融危機以來的最低水平。阿波羅全球管理公司至伯克希爾哈撒韋公司都對商業地產市場發出了嚴重警告。一位來自Capital Economics的房地產經濟學家Kiran Raichura形容美國辦公室板塊的前景為「尤為黯淡」。
市場內的流動性問題日益嚴重。辦公室投資銷售的第一季度成交量下跌至2010年以來的最低水準。根據CMBS研究公司Trepp的數據，尚未違約的到期辦公室貸款將面臨較高的再融資成本，比兩年前高出40-60%。透過2025年，將有將近1.4兆美元的商業地產貸款到期。
Trepp的分析顯示，大多數市場的貸款仍不會有再融資問題。但其他市場面臨較大困難：到2024年到期的丹佛市77%的辦公室貸款、休士頓市62%以及華盛頓特區市36%可能會遇到再融資問題。
■ 商業地產如何影響銀行業？
聖路易斯聯儲報告指出，商業地產貸款占美國銀行總體未償還貸款約四分之一。但對於資產少於100億美元的社區銀行群體而言，這些貸款占全部貸款的近一半。
在聯儲最近的壓力測試中，如果商業地產價格下跌40%的極端情境下，這23家大型銀行可能損失649億美元。辦公樓物業是商業地產中最脆弱的類型。
Moody's Analytics的商業地產經濟分析主管凱文·法根表示，辦公室板塊的違約率目前為4%，遠低於金融危機期間觸及的10%。法根表示，到2023年底，違約率可能上升至6%。
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