觀察ASX房產信託在美聯儲降息之際的動向 | moomoo研究
澳洲房地產投資信託（A-REITs）為投資者提供了在商業地產市場上參與的方式，而無需直接持有實物財產。這些A-REITs擁有、經營或融資各種地產板塊，從而獲得收益。
現在是在美國聯邦儲備局降息背景下投資A-REITs的正確時機嗎？要回答這個問題，我們需要探討三個問題：
美國聯邦儲備局的降息與A-REITs有什麼關係？
澳洲房地產的前景如何？
您應該投資哪些類型的A-REITs？
現在是買入A-REITs的好時機嗎？
A-REITs的收入主要來自其物業的租金收入。由於A-REITs通常將大部分收益作為股東分紅派息，對於尋求穩定收入的投資者來說，它們是一個有吸引力的選擇。
目前，市場對美聯儲降息的預期再次浮現。根據CME FedWatch工具，交易員預計美聯儲將於九月份降息25個基點。債務成本是房地產的重要因素，它們影響投資者負擔得起的債務數額以及他們的還款狀況。那麼，美聯儲的降息對澳洲房地產有什麼影響？
雖然澳洲和美國的利率周期和經濟驅動因素不同，市場目前預計澳洲聯邦儲備銀行將在2025年前降息。然而，澳洲房地產股票仍可能受益於美國收益曲線的變化。
The S&P/ASX 200 A-REIt是一個專注於澳大利亞A-REITs的行業指數，目的是追踪澳大利亞REIt市場的表現。如下圖所示，2014年至2016年和2018年至2019年期間，隨著美國國庫收益率下降，S&P/ASX 200 A-REIt指數上升，表明美國國庫收益率與澳大利亞REITs的表現之間存在很強的相關性。
來源：市場指數
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此外，澳大利亞的通脹率正在下降，儘管速度較慢。這可能促使澳大利亞聯邦儲備銀行在未來某個時刻開始降息。通常情況下，信托對於央行降息前0-4個月的時間內都會有上升。這就是為什麼S&P/ASX 200 A-REIt指數今年迄今已經上漲了18%的原因。
A-REITs的表現與房地產市場密切相關。經濟衰退、房地產供應過剩或租金下降等因素可能對A-REITs產生負面影響。那麼，在考慮宏觀因素之外，澳大利亞房地產市場的前景如何？
澳大利亞房地產市場的前景如何？
在過去三年中，澳大利亞的房地產價格和租金收入在高通脹率的背景下繼續上升。住房供應未能滿足買家的需求。2023年，與2018年相比，悉尼新建住宅的數量下降了42％，加劇了房地產市場的供應危機。
需求仍然旺盛，得到低失業率和境外移民的支持，特別是國際學生和臨時簽證持有者。隨著央行利率上升和生活成本增加，房東面臨着巨大的租金壓力，導致空置率降低。所有首都城市的租房空置率都低於2%。
來源：Domain
下表顯示了每個首府城市的平均租金和過去一年的增長率。根據Domain的數據，截至2024年6月，澳大利亞首府城市的租金價格已經上漲了11.1％。
來源：Domain
由於供應緊張和需求旺盛，房地產價格自然上升。 一些在澳大利亞證券交易所（ASX）上市的房地產股票目前的估值較不受高利率的影響。如果這些股票保持高入住率並繼續產生強勁的租金利潤，從而帶來穩健的股息，一些被壓低估值的資產當前可能帶來機會。
並非所有的A-REIT類別都值得投資。
ASX上列出的46個A-REIT提供投資者多元化的房地產投資機會，包括辦公樓、購物中心、工業樓宇，還有像數據中心、醫療設施和酒館等專門領域。然而，它們在2025財年的表現可能有所不同。
對於工業物業需求旺盛。
隨著企業將更多供應鏈轉移到有限的首都城市，工業物業的需求仍然強勁。在2025財政年度，本行業的租金增長可能會持續強勁。根據CBRE的最新報告，澳大利亞工業物業市場的總價值在不到三年內超過兩倍，飆升至接近3000億澳元。
工業物業的快速增長主要是由電子商務的崛起驅動的，從而引發了對交通和物流服務以及供應鏈短缺的增加需求。這些供應短缺導致了空置率創歷史新低。自2019年下半年（疫情爆發前），工業和物流空間的全國空置率一直呈下降趨勢。
辦公樓將繼續承壓；建議避開
新冠疫情過後，人們更願意在家工作，而不是返回辦公室，導致辦公樓租戶需求下降，墨爾本和悉尼的空置率上升。
例如，作為代表性的房地產投資信託公司，Dexus近期披露，由於辦公樓投資組合淨損失達158億美元，主要是由於190億美元的減值，導致了雙位數的跌幅和重大財務估值下降。辦公樓市場在2025財政年度可能面臨更大壓力。
零售和購物中心仍然強勁
澳大利亞的消費總體上仍然強勁。人口增長、低失業率以及工資增長三者推動著零售市場。商場空間供應也在收緊，這可能導致店鋪租金上升。
CBRE在最近一份報告中指出，從2024年到2028年，未來購物中心供應總計將達到78萬平方米，這不到歷史平均水平的一半。此外，購物中心的空置率非常低。目前，澳大利亞購物中心的空置率低於5％，隨著空置率收緊和購物中心繼續吸引人流量，租金預計將繼續上漲。
因此，我們可以主要關注工業板塊，其次是零售板塊 A-REITs，並避開辦公室類型的REITs。
值得考慮的REITs
鑑於澳洲證券交易所（ASX）上市了許多A-REITs，要選擇個別股票可能有些困難。投資者的一個選擇是考慮投資A-REIT ETF，例如SLF，通過跟踪S&P/ASX 200 A-REIT指數的表現，獲得對房地產市場的多元曝光。
根據地產投資信託（REITs）的潛在回報和市場活動，我們對以下REITs提供簡要概述：
工業地產板塊： Goodman Group (ASX: GMG), Centuria Industrial REIt (ASX: CIP)
零售地產板塊： Scentre Group (ASX: SCG), Charter Hall (ASX: CHC)
Goodman Group（ASX：GMG）：由數據中心項目驅動的增長
Goodman Group專注於投資、開發和管理工業物業，是澳大利亞最大的工業房地產公司。根據其年度報告，其佔用率保持在97.7%的高水平。
數據中心項目是未來增長的驅動力。該公司正在籌備價值130億美元的項目，其中近40%與數據中心相關—該行業目前正經歷高速增長。根據Statista的數據，澳大利亞數據中心市場預計到2029年每年將增長5.1%。
FY24的每份證券分配為30.0分，與以往年份一致，目前的股息率為0.85%。
Centuria IndustrialREIT（ASX：CIP）：再租賃價差的強勁增長
Centuria Industrial REIt (ASX: CIP) 仍然是澳洲證券交易所（ASX）上唯一專注於國內純工業物業的REIt。
根據該公司的公告，截至FY2024年，它已實現約50%的再租賃差額，這意味著與舊租約相比，同一物業的新租賃租金收入增長了50%。這是一個強勁的增長指標，顯示物流性質的強勁需求和增值。
截至2023年12月31日，該業務的淨有形資產（NTA）為澳大利亞幣3.89元，這意味著Centuria Industrial REIT的股價比該值低16%。目前的股息率為5.1%，持續的雙位數租金增長可為未來幾年資金提供更高的分配。
Scentre Group (ASX: SCG)：入住率接近100%
這家澳洲公司專注於零售商業地產行業，以其對購物中心的投資、開發和管理而聞名。作為行業領導者，Scentre Group擁有42個購物中心的廣泛網絡，主要位於澳大利亞和新西蘭的城市中心。
該公司受益於消費者的大量流量和高入住率。雖然零售行業無法逃脫經濟周期，但Scentre的多元化租戶基礎和戰略位置使其能夠從商業地產估值的增長中受益。
2024年第二季，其入住率接近滿盈，達到99.3％。股息收益率為4.5％，Scentre Group預計其營運現金流（FFO）將在2024年增長至多5.4％，並預計分配至少增長3.6％。
Charter Hall RetailREIT（ASX：CQR）：吸引人的股息收益率
Charter Hall Retail REIt專注於以超市為主的社區和次區域購物中心市場，是市值前二十名澳大利亞房地產投資信託中股息收益率最高的公司。該公司的租金與通脹掛鉤。公司宣布2024年每股股息為27.4美分，2025年為每股股息為25.4美分。根據當前股價AUD 3.67，這相當於7.65％和7.1％的吸引人的股息收益率。
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Nisdey : 只有一種情況可以使澳洲聯儲銀行在2025年降息，那就是如果附敗的阿爾巴尼斯政府立法剝奪他們的獨立性，並將聯儲銀行董事會塞滿工會組織者。（這是他們目前的計劃，以降低利率，因為他們拒絕削減政府支出以降低通脹）。 利率與通脹的脫鉤目的是欺騙選民，讓這個瘋子再任期一屆，再加上對“可再生能源”和“基礎設施”的荒謬支出，這兩者全都是100％通脹性的（因為兩者都不產生任何營業收入），這確保了信托和任何其他通縮性資產（如黃金或比特幣）都將飆升。 由於其根本原因將是澳幣的超級通脹，持有任何非以澳幣計價的資產，如美元或股票，也將在澳元的視角下“飆升”。 這聽起來可能是一種讓自己致富的方式，但在澳洲並非如此。 在這裡，我們相信“最弱者生存”。 這是一種反進化形式。 事實：平均的 NDIS 參與者收到的“津貼”幾乎是稅前收入平均工作參與者的兩倍。 誰更適合工作？ 沒有多少。 對於 SMSF 和離岸持有的建議，請給我發消息，以限制您對即將出台的“羅賓漢”稅收計劃的風險。