住房：加拿大的房屋可以從降息中受益多少？
加拿大已經開始了貨幣寬鬆，中央銀行已經通報將繼續進行貨幣寬鬆。但它還警告說，降息不會像大流行前那樣快下降，也不會像大流行前那樣低。到目前為止，加拿大銀行已將隔夜利率目標兩次降低了 50 個基點，至 4.50％。
房屋業是利率最敏感的地區之一，能否從降息中充分受益？
答案很複雜。
這取決於地平線
就像您的投資一樣，您正在考慮的時間範圍很重要。
中央銀行 7 月貨幣政策會議記錄中，中央銀行預計供需之間的不平衡在短期內將持續存在。
中央銀行貨幣政策報告顯示，預計房屋業將為 2024 年 1.2% 的實質國內生產總值增長貢獻微小 0.1 個百分點。但是，中央銀行預計住宅投資將在 2025 年增加，當時房屋供款預計將上升至 0.5 個百分點，隨著國內生產總值增長加速至 2.1%。
中銀於五月接受調查的公司預計，明年春季政策利率最佳下降至 4.0%，這將僅為 50 個基點。如此微小的寬鬆將不足以大幅提高住房的需求，供應或價格。
影響住房需求的混合力量
下行力
在消費者方面，儘管利率較低，但可負擔性仍然是一個挑戰，因為再融資將繼續以比大流行後的利率更高。
今天，首次購買房屋面對通過銀行的壓力測試以獲得按揭資格的標準比幾年前更高。7 月底，傳統的 5 年期抵押貸款約為 6.80％，較 2022 年收緊循環開始前的位置上升約 2 個百分點。
資料來源：加拿大銀行
近年來，價格急劇上漲，包括住所價格在內，也吸收了家庭預算，而過去的互聯加息將繼續推動經濟。
上行力
另外，移民是房屋需求的關鍵因素。
中央銀行第二季度《消費者期望調查》調查顯示，計劃購買房屋的消費者份額接近調查平均水平，高於前四季的平均水平。調查表示：「這種較高水平的購房意向繼續受到新人的支持，他們通常比其他加拿大人表現出更強的意圖。」
加拿大的人口在過去兩年中增長了 6%，幾乎完全是由於新人的來港。
新人正在促進加拿大的人口增長
資料來源：加拿大銀行
移民收益的影響已在所有類型的房屋中感受到，但最初主要是對租金的影響。
供應前景
供應並未跟上需求。
許可證不足
從供應方面看，加拿大抵押貸款和房屋公司（CMHC）預測 2025-2026 年建築業將有所提升，儘管由於較高利率帶來的延遲影響，該公司預計活動不會達到 2021-2023 年水平。
6 月份，房屋開業比 5 月下降 9%，而建築許可證是未來建築活動的指標，下跌近 14% 至 2023 年 12 月以來的最低水平，在 5 月份下跌 12.7%。7 月份帶來了一些緩解，6 月開始房屋回升 16%。然而，在 1 月至 7 月之間的實際開始年度，溫哥華比去年同期下降了 18%，多倫多則下跌 9.5%。蒙特利爾表現更好，從 2023 年歷史低的年度上升 47%。
單一家庭和多家庭元件的建築許可證價值
資料來源：加拿大統計
在安大略省，該國人口最多的城市多倫多，6 月份的建築計劃比 5 月下跌近 26%，是自 2023 年 12 月以來的最大每月下降。不列顛哥倫比亞省的許可證減少了 31%。
那麼房屋供應的未來還有什麼？
加拿大房屋建築商協會首席執行官 Kevin Lee 在 6 月底接受採訪時告訴《金融郵報》的採訪時，房屋建築商的情緒仍然「相當低」。他補充說，由於他預期短期內銷售會緩慢，因為他預計利率下降不會轉為「一段時間」的開始。
即使在降息 50 個基點之後，儘管原物料價格仍然穩定，投資者可能會仔細考慮再為新項目融資，利率仍高於疫情開始時。
供應結構性限制
結構限制也會影響建築活動的前景。
中央銀行引述：
-市政區劃限制
-高開發費用
-耗時且昂貴的許可流程
-建築工人短缺
那麼房屋界可以從中央銀行的降息中受益多少？
移民對房屋的需求在供應問題得到更早時感覺到，這使中央銀行的降息不太可能大幅改變平衡，至少在未來幾個月內。
這意味著可負擔性問題可能會繼續影響購買決策，直到利率降低足以激勵潛在房屋買家為止。事實上，加拿大房地產協會（CREA）的數據週四顯示，儘管中央銀行 7 月削減利率，但加拿大房屋市場的活動在 7 月份下跌，當月現有房屋銷量下降 0.7%。
資料來源：科瑞亞
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