降息可能帶來馬來西亞信托的投資機會

降息可能帶來馬來西亞信托的投資機會

隨著馬來西亞降息的可能性出現，房地產投資信託（REITs）仍然是投資者的一個有趣選擇。傳統上，利率下降往往對股票市場有利，對REITs的影響則可能引發一系列挑戰和機遇。

由於REITs具有產生收入的特性，利率下降的前景為某些馬來西亞REITs帶來了一些積極的發展機會，尤其是對於具有穩定組合和多元化資產的REITs來說。這就是為什麼較低的利率對某些馬來西亞REITs可能有利的原因。

進入2024年9月，馬來西亞REIt指數與富時巴菲特亞洲股指數（FBMKLCI）之間存在約6.0%的價格差距。

改善借款成本和擴大機會。REITs在物業收購和投資組合擴張方面很大程度上依賴債務融資。利率下降可以通過降低借款成本為REITs提供重要的助力，使其能夠以更有利可圖的利率再融資現有債務，以更實惠的價格資助新的收購項目。

這不僅增強了它們的資產負債表，還為增長創造了空間。對於具有多樣化資產組合的REITs，這可能是一個擴張和增強收入流的機會。

在低收益環境下更具吸引力。隨著利率下降，傳統的固定收益投資，如債券和儲蓄存款，將提供更低的回報。以其穩定且相對較高的股息收益率而聞名的REITs，可能會對尋求收益的投資者更具吸引力。債券收益率和REIt收益率之間的差距縮小可能會鼓勵投資者將資金重新配置到REITs中，在低利率環境中提供穩定的收入流。

具有資本增值潛力。隨著借款成本的降低和投資者需求的增加，REITs可能會經歷資本增值。利率下降通常會導致物業估值上升，隨著折現率下降，推升資產價格。對於專注於高需求行業（如零售、醫療保健和工業物業）的REITs來說，這意味著它們有機會從這些估值增益中獲益。

零售和醫療領域的租金收入穩定。特别是随着马来西亚经济复苏的势头加强，零售和醫療行業展现出了韌性。根据最近的数据，购物中心的入住率从2022年的75.4%增加到2024年一季度的77.6%。

这种不断上升的入住率，得益于消费者支出回升和旅游业的反弹，表明对零售物业敞口的房地產信托（REITs）将受益于持续的租金收入。同样，由于对醫療設施的需求，受到支撑的醫療領域 REITs 预计将保持稳定回報，因此成为 REIT 领域的一个可靠选择。

再融資和增长的有利环境。在利率下降的环境中，REITs 很可能能够以降低的利率再融資既有的債務，这有助于改善其現金流和整体的财务稳定性。然后，REITs 可以将这些节省用于增强其投資組合，或通过高分红回报投资者。对于那些希望扩大資產基础的REITs，尤其是在需求依然强劲的板块中，这可能是一个特别的优势。

以有吸引力的估值交易的房地產投資信託。对于寻求价值的投资者来说，某些蜂巢房地產信託（m-REITs）目前的股价市净率（PTBV）低于0.8，相对于其净有形资产（NTA）价值来说是有显着折扣的。这些REITs在低利率环境下既提供稳定性又具有上行潜力。

AmanahRaya債券型房地產投資信託（ARREIT）

市净率（PTBV）：0.24

ARREIT具有涵盖工业、办公、教育和零售物业的多元化投資組合，为持有者提供具有长期租约的韧性行业的敞口。

AmFIRSt房地產投資信託（AMFIRST）

PTBV指数: 0.26

AMFIRST主要关注办公物业，其折价估值提供了对抗市场波动的保障，为长期投资者提供了有吸引力的入场点。

PTBV指数: 0.49

Hektar REIT (HEKTAR)对恢复中的零售行业具有暴露度，使其能够充分利用马来西亚疫后经济复苏的机会，不断增长的消费支出推动其入住率。

IGB商业地产信托 (IGBCR)

PTBV指数: 0.53

尽管办公空间面临困境，但IGB商业地产信托 (IGBCR)的投资组合包括一些最受追捧的商业物业，为关键城市中心提供了一定程度的稳定性。

YTLREIt有望受益于马来西亚旅游业的复苏和对酒店住宿的增长需求，使其成为酒店行业中具有吸引力的选择。

結論：選擇性樂觀的M-REITs前景。利率下降的潛力為馬來西亞REITs提供了一個有利的環境，特別是那些具有強大基本面且暴露於保健、零售和款待等抗跌行業的REITs。隨著借貸成本的降低，REITs可以增強其投資組合，推動資本增值，潛在地提高股息，同時吸引尋求收益的投資者。

對於那些打算投資於M-REITs的人來說，專注於以低於其公允淨值交易的REITs，尤其是在經濟穩定且市場面對增長的情況下，這是一個價值投資的機會。利率的降低不僅可以提高REIt的表現，還可以開啟新的增長途徑，使得此時是探索REIt投資的有希望的時刻。

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