降息可能帶來馬來西亞信托的投資機會

降息可能帶來馬來西亞信托的投資機會

隨著馬來西亞可能降息的可能性逐漸浮現，房地產投資信託（REITs）對投資者來說仍然是一個有吸引力的選擇。傳統上，利率下降往往對股票市場有益，但對REITs的影響則可能帶來各種挑戰和機會。

由於REITs具有產生收入的特性，利率下降的前景為某些馬來西亞REITs帶來了一些積極發展的機會，特別是對於具有穩定投資組合和多樣化資產的REITs來說。以下是低利率對某些馬來西亞REITs有利的原因。

進入2024年9月，實地發現馬來西亞REIT指數和FBM吉隆坡綜合指數（FBMKLCI）之間存在約6.0％的價格差距。

較低的借款成本和擴張機會。 REITs對於物業收購和投資組合擴展非常依賴借款資金。較低的利率可以通過降低借款成本，為REITs提供強大的後風，使其能夠以更有利的利率再融資現有債務並以更實惠的方式資助新的收購。

這不僅強化了他們的資產負債表，還為增長創造了空間。對於具有多樣化資產組合的REITs來說，這可能是擴大和增強他們收入來源的機會。

在低收益環境下增加吸引力。隨著利率下降，傳統的固定收益投資，如債券和儲蓄存款，將提供較低的回報。以穩定和相對較高股息收益率而聞名的REITs為尋求收入的投資者提供了更具吸引力的選擇。債券收益率和REIT收益率之間的差距縮小可能鼓勵投資者將資金重新配置到REITs，為他們在低利率環境中提供穩定的收入。

具有資本增值潛力。隨著借款成本降低和投資者需求增加，REITs可能會經歷資本增值。利率降低通常會導致物業估值的升高，因為折現率下降，推高資產價格。對於專注於零售，醫療和工業物業等高需求行業的REITs來說，這可能是利用這些估值增益的另一個推動力。

零售和醫療板塊的租金收入穩定。尤其是在馬來西亞經濟復甦勢頭增強的情況下，零售和醫療板塊表現出強大韌性。根據最近的數據，購物中心的入住率從2022年的75.4%增加到2024年第一季的77.6%。

這種上升的入住率得到較強的消費支出和旅遊業的反彈支持，顯示與零售物業相關的信托和醫療保健信托將從穩定的租金收入中受益。同樣，由於對醫療設施需求的支撐，醫療保健信托預計將保持穩定回報，使其成為信托空間中的明智選擇。

再融資和增長環境良好。在利率較低的環境中，信托很可能能夠以降低的利率再融資其現有債務，從而改善現金流和整體財務穩定性。信托可以將這些節省用於增強其投資組合或通過提高股息支付回報給投資者。對於希望擴大其資產基礎的信托，尤其是在需求持續強勁的板塊，這可能是一個特殊的優勢。

以有吸引力的估值交易的m-信托。尋求價值的投資者，某些m-信托目前的股價淨值比（PTBV）低於0.8，顯示出相對淨有形資產（NTA）價值的顯著折扣。這些信托在較低利率環境中提供穩定性和上行潛力，特別是：

AmanahRaya 信托（ARREIT）

擁有涵蓋工業、辦公室、教育和零售物業多元化投資組合的ARREIt提供長期租賃的穩定板塊曝光。

AmFIRSt 信托（AMFIRST）

雖然主要專注於辦公物業，AMFIRST的折價估值為長期投資者提供了一定的波動空間，為其提供了有吸引力的進場點。

Hektar房地產投資信託（HEKTAR）

HEKTAR對正在復甦的零售業板塊的敞開，使其能夠充分利用馬來西亞疫後經濟的反彈，並且消費者開支的增加推動其出租率。

IGb商業房地產投資信託（IGBCR）

儘管辦公空間存在著挑戰，IGBCR的投資組合包括一些位於主要城市中心的最受追捧的商業物業，為其提供了一定的穩定性。

YTL Hospitality 信托（YTLREIT）

YTLREIT有望从马来西亚旅游业复苏和对酒店住宿需求增长中受益，使其成为酒店行业的一个吸引人的选择。

结论：选择m-REITs的前景积极。较低的利率可能为马来西亚REITs提供一个有利的环境，特别是那些具有良好基本面和暴露于抗跌行业（如医疗保健，零售和酒店）的REITs。随着借贷成本的降低，REITs可以增强其投资组合，推动资本增值，并有可能增加分红，同时吸引追求收益的投资者。

对于那些希望投资于m-REITs的投资者，重点关注低于其资产净值的REITs将提供价值机会，尤其是在经济稳定且市场准备增长的情况下。降低的利率不仅可以改善REIT的表现，还可以开启新的增长途径，使这个时期成为探索REIT投资的一个有前景的时机。

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