隨著抵押貸款利率接近8％，房地產市場會崩盤嗎？

房地產週期報告指出，抵押貸款利率再次飆升，達到23年來的最高點，增加了很快就達到8％的可能性。目前的利率環境推高了抵押貸款利率，影響霍頓房屋、Lennar和普得集團等房屋建築商的股票。自10月初以來，這些公司股價至少下跌了2.34％，其中 $霍頓房屋 (DHI.US)$（下跌2.95％）， $萊納建築 (LEN.US)$（下跌2.68％），和 $普得集團 (PHM.US)$(-2.50%) 受到明顯影響。 $霍夫納尼安 (HOV.US)$ 受到最大影響，跌幅達15.51%。

30年期固定按揭貸款利率從上週的7.31%上升至7.49%，而10年期國債收益率本週則升至16年來的最高點。雖然目前沒有明顯放緩的跡象，但利率仍然維持在自2000年12月以來的最高水平，連續第二週。

根據9月29日的抵押銀行家協會（MBA）調查數據顯示，購房需求最近已經大幅下降至1996年以來的最低點。上週，購房按揭貸款申請需求下降了6%，達到20年來的最低點。整體而言，購房需求比去年同週下降了22%。

然而，房價並沒有出現下跌的跡象。正如摩根大通(J.P. Morgan)的經濟與政策研究分析師Murat Tasci所言，低房屋庫存量可能進一步阻止房價下降。庫存的緊張是一個重大挑戰，美國全國房地產經紀人協會(NAR) 8月份的數據顯示，庫存量僅為3.3個月。

簡單地說，擁有低按揭利率的房屋業主在高按揭利率的情況下猶豫不決是否要出售自己的房屋並重新回到市場上。這反過來推動了買家的需求和供應不足，使新房銷量增加，並推高了價格。

2005年至2007年，美國房地產市場面臨嚴重衰退，導致經濟後果嚴重。然而，房地產經濟學家認為，雖然房價可能下降，但跌幅不會像大衰退期間那樣嚴重。當時和現在的一個顯著差異是，現在房主的資產負債表比15年前健康得多。

以下是原因：

1. 具有抵押貸款的典型房主信用評分優良，擁有可觀的房屋資產價值，並且已鎖定在低於5%的固定利率抵押貸款中。Redfin最近的一項研究發現，82.4%的所有現有房主的抵押貸款利率低於5%的標誌。

2. 此外，施工商在進行建築時一直很謹慎，因為他們對大衰退的記憶猶新。盡管過去一年建築活動有所增加，但仍不及開發商在2000年至2006年期間保持的速度。

3. 在2008年金融危機之前，房屋貸款更容易獲得，因為貸款人對借款人的標準更為寬鬆。他們不核實收入，向高風險借款人放貸，允許無頭期款購房。此外，他們提供沒有利率上限的浮動利率抵押貸款，導致負債增加。

然而，現在購房者在獲得抵押貸款時面臨著更高的標準。根據經濟學家的說法，即使在疫情期間繁忙的置業年代，這些嚴格的要求仍然盛行。這些嚴格的要求是與2008年前時代的一個顯著區別。

經濟學家們指出，2023年Q2時家庭房貸債務只佔可支配收入的65%，相比於金融危機初期的100%，低於峰值。此外，2023年Q2時房貸債務與房地產資產的比例（貸款價值比）只有27%，遠低於2010年的水平。

此外，房地產市場在房地產崩潰後面臨了巨大的挑戰，數百萬宗歇業樓盤湧入市場，壓低了價格。然而，現今的歇業活動仍然十分有限，因為大多數房主在其房屋中累積了舒適的股權墊。

在疫情高峰期間，貸款人克制了提交违约通知，導致2020年的歇業數達到歷史最低點。儘管此後歇業數量略微增加，但與2008年金融危機後期的水平相去甚遠。

總結一下，儘管房價持續拉大負擔範圍，房地產市場出現崩潰的可能性是微乎其微的。

美國銀行發布了對房地產市場的最新預測報告。該報告突出了阻礙市場增長的各種因素。這些因素包括有限的住房庫存、高房價和勞動力短缺。在房價快速增長而家庭收入增長緩慢的情況下，負擔能力是一個重大問題。根據美國銀行的報告，2022年新建單戶住宅的中位數銷售價格超過了家庭中位數收入的五倍。

美國銀行的分析師對未來可能出現的風波持謹慎態度。他們認為只有通脹可提高負擔能力，創造一個穩定和健康的房地產市場。他們預計聯邦儲備系統將於11月加息25個基點，並預測明年6月將推出同樣幅度的降息。到2024年底，他們預計利率將下降三個四分之一點，並在2025年下降整整一個點。

研究人員在關於房地產市場的報告中寫道：“在那之前，保持緊張。”它可能會是一段顛沛的旅程。”