KIP 房地產投資信託基金——推動增長的新資產

繼11月成功收購TF Value Mart Gerik之後，KIP房地產投資信託基金（KIP REIT）將於上週提前完成對dPulze購物中心（dPulze）的收購，爲多事的2024年畫上句號。這兩筆交易都是在最初的2025年第一季度時間表之前完成的。

今年，KIP房地產投資信託基金宣佈了三項總額爲4.331億令吉的重大收購：dPulze、TF Value Mart Gerik和四處工業地產，後者定於2026年中期完成——見圖1。位於雪蘭莪賽城的完全佔用的dPulze是KIP房地產投資信託基金自首次公開募股以來最大的一筆收購，增加了311,499平方英尺的淨可出租面積（NLA）。同時，TF Value Mart Gerik的NLA爲60,895平方英尺，具有強勁的租金增長潛力和誘人的7.5％的初始收益率。

加上這兩項新的零售資產，KIP REIT的投資組合現在包括13處房產，總淨資產爲246萬平方英尺，包括七個KIP購物中心、永旺購物中心Kinta City和巴生的三個工業地產——見 圖 2。

我們認爲，KIP REIT最近的收購是朝着在未來三年內將其投資組合價值從目前的14億令吉擴大到20億令吉的目標邁出的重要一步（見 圖 3）。這些交易凸顯了KIP REIT通過高質量的零售、工業和商業地產執行其增值增長戰略的能力。KIP 房地產投資信託基金完全有能力利用其對兩項管道資產的優先拒絕權（KIP Mall Desa Coalfields 和 KIP Mall Kuantan）來實現其目標，同時積極尋求第三方機會以進一步分散其投資組合。

我們還看到了其專注於擴大工業產品組合的巨大潛力，以製造、物流和倉庫設施爲目標，以確保長期、穩定的租約。三項價值7,960萬令吉的現有工業資產和四處即將推出的價值9,830萬令吉的物業，工業資產建成後將佔投資組合總價值的12％，這反映出它們在推動投資組合彈性和可持續收入增長方面的作用越來越大。

除了通過收購實現無機增長外，我們認爲KIP REIT專注於通過資產增強計劃（AEI）實現有機增長，將有助於推動投資組合擴張。KIP REIT通過優化房產和提高其價值，吸引了優質租戶並提高了資產績效。這反映在平均入住率的上升上，1QFY25 的平均入住率從 24 財年的 94.1% 提高到 94.4%（見 圖 4).

儘管大多數資產的入住率已超過90％，但由於在主要的AEI之後進行了租戶優化，KipMall Senawang和KipMall Bangi仍然是例外。但是，位於塞納旺KipMall Senawang的新裝修的聖羅西亞姆超市（於2024年9月竣工）已將入住率提高到95％，而KipMall Bangi的入住率在2024年2月完成改造後，1QFY25 的入住率從22財年的70.1％恢復到86.0％。爲了進一步提高投資組合表現，KIP房地產投資信託基金已在25財年至26財年爲分階段的AEI撥款2000萬令吉，重點用於KipMall Tampoi、房地產技術升級、太陽能裝置和其投資組合中的小型工程。

我們已將25/26/27財年的收益預測分別提高了2％、27％和29％，這得益於新收購資產的出資，但部分被收購年度產生的一次性收購費用以及更大投資組合中更高的基礎管理費所抵消。但是，25財年和26財年的EPU和DPU分別下調了13％和2％，而27財年的EPU和DPU則略微上調了0.1％。這些調整反映了1.8億個新配售單位的發行，這使發行單位的總數增加了29％。回顧一下，此次配售於2024年12月2日完成，以每單位82.5仙的價格籌集了1.485億令吉，爲收購dPulze提供部分資金。

儘管單位基礎有所擴大，但我們預計KIP REIT的25財年DPU將保持在24財年的水平，因爲dPulze的收入流入時機與私募之間只有10天的差距。展望未來，我們預計26財年每股收益將增長15.5％，在27財年增長5％，這得益於新收購資產的全年貢獻。

我們喜歡KIP REIT的戰略舉措，這表明了爲利益相關者創造價值的明確承諾，同時穩步實現其投資組合擴張目標。我們認爲，新資產的增加將帶來潛在的收益上升空間，這進一步增強了我們對其增長前景的信心。我們將KIP房地產投資信託基金的估值定爲6.25％（之前爲6.75％）的較低目標收益率，以反映盈利前景的改善。該目標收益率仍然合理，因爲它與以零售爲重點的MREITs的25財年平均收益率一致。我們將KIP房地產投資信託基金的目標價維持在每單位1.15令吉，並重申我們對KIP房地產投資信託基金的買入建議。

來源： 助教研究 -2024 年 12 月 18 日