$龍湖集團 (00960.HK)$ 對於房企而言，“手中有糧，便可心中不慌”。“糧”既指資金，也指土地。在土地儲備方面，...

$龍湖集團(00960.HK)$ 對於房企而言，“手中有糧，便可心中不慌”。“糧”既指資金，也指土地。在土地儲備方面，今年上半年，龍湖集團在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，拿下了20幅優質地塊，總建築面積257萬平方米，權益建築面積184萬平方米。截至2023年6月底，龍湖集團的土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積爲3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區域，這也爲未來發展做了充足準備。

可以看到，2023年上半年，在保持地產開發主業平穩發展的前提下，龍湖的運營、服務等業務也全面開花，三大業務協同發展，不僅爲龍湖集團貢獻穩定的收入與利潤，也實現了低槓桿、低成本、強運營、正現金流的高質量發展模式的轉變，保障企業穩步經營。

債務結構持續優化

多數房企爆雷，首先出現的便是資金鍊斷裂，債務違約。龍湖集團的財務狀況卻始終保持穩定。

據中指研究院統計數據顯示，2023年三季度房企信用債到期規模約1768億元，海外債到期規模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規模1122億元，海外債到期規模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規模將達到4360億元。2023年下半年，房企將迎來明顯的償債高峰。

截至2023年6月底，龍湖集團資產負債率（剔除預收款）爲61.9%，同比下降6個百分點，爲近五年來最低，淨負債率爲57.2%，保持行業較優水平。而且，龍湖也是爲數不多連續7年保持“三道紅線”綠檔水平的房企。

截至報告期末，龍湖集團的綜合借貸規模爲2070.9億元。在綜合借貸中， 1年內到期的短期債務佔比18%（7-8月如期兌付5筆公司債後，1年內到期的短債僅佔比11%）；平均貸款年限爲從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續延長，長短債配比更加合理。

除了調節長短債結構外，龍湖集團還合理調配內外債佔比。截至2023年6月底，龍湖集團外幣債佔比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進一步提升並保護公司經營盤面的安全度。

另外，龍湖集團在手現金爲724.3億元，繼續保持高位。在融資方面，公司堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本爲年利率4.26%。從降低有息負債、優化債務結構，再到保持穩定低成本融資，龍湖集團從多方面爲日後的經營發展保持着穩定充裕的資金。

值得注意的是，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內境內到期公司債已基本還清，僅餘11月到期的1.19億元。此外，將於2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，並計劃在年內全部提前償還剩餘部分。而龍湖集團宣佈提前償還債務，不僅體現了公司穩健的財務，也給行業帶來了信心。

易居研究院研究總監嚴躍進表示：“龍湖提前償還債務，可以帶來三方面積極效應，即證明企業資金狀況和現金狀況較好，同時減少存量債務規模，也爲後續經營和其他融資工作創造了更好的條件。”

而龍湖集團能夠保持債務結構持續優化的重要因素，源於其嚴格遵守財務管理紀律，堅決控制債務規模及外債敞口、堅決保持低成本及標準融資渠道。三年前，龍湖就提出降負債的管理策略，持續降低有息負債規模。現如今，龍湖集團的整體債務規模穩中有降，結構持續優化。

在穩健的業績增長和持續優化的債務結構下，龍湖集團持續獲資本市場穩定評級認可。其中，惠譽、穆迪、標普分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB-穩定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀（AAA）展望均爲穩定。

摩根士丹利在其最新研報中分析表示，龍湖下半年月銷售額實現120億元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆蓋經營性現金流。考慮到該公司有限的公司債券，以及獲得新的經營性貸款的能力，我們認爲龍湖已做好充分準備，能夠以平衡的運營渡過當前的下行週期。

在一輪又一輪的調控中，地產行業發展的邏輯正在轉變。如今，高槓杆高週轉的發展模式已經成爲過去，伴隨着行業回歸理性，房企應該積極探索新的發展模式。龍湖集團作爲能夠在調控浪潮中保持着穩定業績的房企，其中的深層因素離不開其多元化業務發展模式，以及對債務結構的調控，如降低有息負債，保持財務的穩健性，讓發展更健康，企業才能走得更遠。