Mapletree Industrial Trust 1H FY24/25：唯一尚立下來的Mapletree信托

$豐樹工業信托 (ME8U.SG)$ 曾經是Mapletree信托中較平凡的一員。

如果我能倒轉時光回到十年前，當時⋯⋯ Mapletree泛亞商業信託（MPACT）表示，這個房地產投資信託（REIT）將發行1.5億新元的優先綠色票據，年息4.25%。 (N2IU) (前身為麥樹商業信託) 和 麥樹物流信託 (SGX: M44U) 成為人們口中的話題。

其中一個擁有類似維多利亞城市中心等皇冠寶石物業，而另一個則趁著電子商務的激增。

這就是為什麼在最初幾年，代表MPACt的綠色線始終是三個麥樹信託中表現最優秀的其中一員。麥樹物流隨後追趕上來，並逼近電子商務的催化劑。

僅在2020年之前，我們看到MIt在數據中心的涉足出現了復活。儘管在COVID股票抛售期間，所有3個Mapletree信託被打敗了，但只有一個設法恢復並產生了超過COVID前高的總股東回報。

對於MPACt和Mapletree物流來說，這並不是那麼真實。

由於擁有相同贊助商，而且還存在地理風險，為什麼其中一個不能被擊退並且經營得更好？

Source: Mapletree工業信託1H FY24/25投資者介紹第14頁

我仍然覺得令人驚訝的是，MIt從純粹的新加坡REIt轉變為地理分散的公司僅在10年內。今天，新加坡物業僅佔其AUm的約50%，北美物業佔46%，日本佔5.5%。

而且顯而易見，轉型成數據中心是推動MIt實現組合增長和當前估值的原因。

Source: Mapletree Industrial Trust 1H FY 24/25 投資者演示 第15頁

在我看來，這是一次適時的收購 - 通過將更高質量的物業引入MIT最初沉悶的投資組合，進行了多樣化。

同時提供了地理多元化，而非“負多元化”，因為這些收購被證明是增值的。

Source: Mapletree Industrial Trust 1H FY 24/25 投資者演示 第20頁

Touchwood - MIT的運行暫時保持穩定。MPACt最近在報告由於對空間的冷淡需求而導致其日本物業估值急劇下降後劇烈波動。 一項關於其藤壽製作所大樓的重要非續租租約.

輕工業建築類別繼續拖累，唯一的安慰是它們只占麻省理工學院投資組合的0.7%，幾乎不存在。

雖然麻省理工學院的前十大租戶大多是聲譽良好的跨國公司，據悉其數據中心租戶幾乎沒有違約風險，但這並不免除麻省理工學院可能面臨的非續租租約風險。

Source: Mapletree Industrial Trust 1H FY 24/25 Investor Relations 第22頁

Source: 新加坡交易所工業信託 24/25財政年度上半年投資者關係 第24頁

折舊，特別是對於資料中心設備和配件，仍然是一個重要風險。24/7運行的設備會迅速降低其使用壽命，因此維護資本支出是不可妥協的。

從MIt擁有的多元化資料中心的混合中唯一的安慰是，其大部分資料中心是供應殼狀資料中心，這種資產折舊速度最慢，且需要的維護資本支出最少。

來源: 新加坡交易所工業信託 24/25財政年度上半年投資者簡介 第32頁

截至目前，新供應和接受量的增長情況良好。隨著簽約容量接近100%。但是，如果未來供應超過需求，則可能出現潛在的惡化。

來源: 新加坡交易所工業信託 24/25財政年度上半年投資者簡介 第33頁

隨著大部分S-REIT的收入增長幅度僅略微上升，如今能夠連續數個季度增長其DPU的信託真的非常令人印象深刻。

大多數人已經看到成本上升，無論是控制項還是借貸，都在侵蝕他們的可分派收入。對於MIt只是看到季度DPU壓縮僅1.7％，這已經值得讚揚。

這是我在之後第二次關於MIt的Substack發帖 我在4個月前發表的首篇.

我對又一個特朗普總統任期的擔憂變成現實。雖然有些人可能迅速淡化特朗普政策帶來的影響以及對利率期貨的影響，但我只能保持警惕。

此外，在看到MPACt在處理其日本投資組合時踉蹌不前後，即使MIt保持強勁和更有優勢，我仍不太確定MIT的信托管理者可以採取多主動措施，考慮到他們基本上是同一棵樹上的蘋果。

我仍然保持謹慎，但通過最近的收購和進軍日本市場在增值（依據簡式）方面，至少我仍然認為MIt的前景看起來還不錯。

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