梅普利特里工業信託 52 週低點：機會還是陷阱？

* 本文最初出現在 我的佳普盧斯

$豐樹工業信托 (ME8U.SG)$ 交易價格為 52 週最低點，每股 2.10 新加坡元。

如果您在過去 5 年投資了房地產投資信託基金，那麼您就會覺得自己的頭痛，因為 MiT 確實在推動了單價升 40%。截至現在，您將會看到一個小額未實現的虧損。

資料來源：谷歌財務

無論是機會還是陷阱，讓我們來看看其最新的 23/24 財年結果。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月第 6 頁

截至最新財政年度，MiT 擁有 140 個物業。在這 140 個物業中，56 間是數據中心。在比例方面，這是 40％，但在 AUM 方面，DC 的貢獻接近了麻省理工學院總 AUM 的 55%。

即使在租金總收入計算的前 10 名租戶中，他們都是麻省理工學院數據中心的租戶。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 22 頁

即使是最新的收購和 AEI 清單，大多數（如果不是全部）都與 DC 有關

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 15 頁

解售唐林停機集群將進一步集中麻省理工學院的 DC 依賴。如果這樣繼續，我不會驚訝 MiT 最終將其名稱更改為 Mapletree 數據中心信託。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 23 頁

租戶的多元化不僅是多樣化，而且還可以一覽了解行業的韌性。如果出現不想要的衰退，即使接近到期，該行業的大多數客戶仍會繼續租賃。

InfoComm 是製造、金融和商業服務的主要領域，至少佔有 50% 的韌性行業，而且不會發生巨大變化。

它也代表了房地產信託管理層決定將 MiT 從純粹的工業房地產信託轉為 DC 房地產信託基金時的前瞻性。

說 MiT 最終將變成像一種純粹的數據中心 REIT，將是不合理的 凱普爾直流房電源 (SGX: AJBU)。但過去 10 年的轉型是非常驚人的。

加劇的利率費用似乎是全球房地產信託基金的阿基利斯腳跟。但是看看麻省理工學院的利率和風險管理，我認為管理層與其同業表現良好。

其債務的大部分是固定的。隨著利率現在達到最高峰，加權平均全額資金額為 3.1%（同比保持不變）是值得讚賞的事情。ICR 在 4.5 倍的速度呈現出色。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 37 頁

在 2024 年底或 2025 年初進行加息時，債務到期概況也將受益。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 36 頁

其大部分債務以美元和新加坡元計價，因此它不會面臨日元貨幣政策的固有利率風險。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月 20 頁

數據中心一直是 MiT 的成長故事和催化劑，表明這個行業並不可錯。

AT&T，其中一位租戶決定不續約租賃， 造成容易入住。由於管理層成功與醫療服務租戶簽訂了 30 年的新租賃。

輕工業建築繼續成為阻礙。但是，AuM 總貢獻僅為 1％，它不會太大地移動針頭。

來源： 邁普利特里工業信託投資者介紹 2024 年 6 月第 41 頁

儘管根據 CBRE 的數據，即使直銷市場供應按年增長 26%，空置率下降似乎有望，但需求將會減少一個轉折點。

圖片來源：斯科特·奧爾森/蓋蒂圖片

我唯一可能使麻煩麻省理工學院復甦的問題是唐納德·特朗普第二任期。

是的，自去年以來，每個人都認為在二十四季度會發生的降息預期並沒有發生。隨著我們進入第三季度，即使我們擔心今年甚至會降息一次，隨著總統辯論正在進入第三季度，特朗普獲勝的機率對房地產投資信託並不是良好的預兆。

如果特朗普獲勝，美國國庫債收益率正在定價包括經濟增長更強、通脹升高以及更多國庫供應的潛在組合。

麻省理工學院的債務到期概況將自身呈現為負債。債務續訂將提高平均融資率，如果其他一切保持不變，DPU 將會增加。

如果消除美國總統選舉的風險和背景，MiT 看來在當前水平上是一個很好的機會。是的，它仍然以 1.2 倍的價格對帳本比率交易，但在高峰利率環境下，在高峰期的利率環境下的後期分配收益率為 6.4％，使 MiT 成為便宜。

可悲的是，與所有房地產投資信託基金一樣，利率和貨幣政策，尤其是美元可能受到外部因素影響的影響。

由於特朗普獲勝可能在短期和中期的時間範圍內對房地產投資信託基金會造成麻煩，我保持中立，以一點負面的態度。

你覺得呢？

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