楓樹泛亞信託第一個財政年度 24/25：藍籌房地產信託不可接受

如果我被要求撰寫一本關於 REIT 經理如何好地運營 REIT 的書，我一定會看看 $領展房產基金 (00823.HK)$ 作為黃金標準。

Link 的單價可能不反映 REIT 經理的投入和努力，但是當我有機會閱讀 Link 和 $豐樹汎亞商業信託 (N2IU.SG)$ 投資者關係簡報，我開始看到很大的差異。

不要誤解我，mPact 和 Link 絕對都是最佳作品。但是，如果我選擇一個為頂級和世界級的一個，那就必須是 Link。

我們現在慢慢接近 McT 和 MNact 合併的 3 年紀錄。以前，我曾是將進行合併的聲音冠軍。但是，隨著我們慢慢走向全年的三年紀錄，幾乎沒有任何協同效益、增加回報，甚至更糟糕的是，風險更加，我不能不禁緩慢走向營地，承認 MNACT 合併似乎是一個不好的決定。

在合併之前，我毫無疑問 McT 強調其關鍵核心屬性-VivoCity 和 MBC。但是，當合併開始時，合併將如何使 McT 更多元化，從而開啟更多地理增長機會非常重視。

我們不要忘記 MnaCT 的表現相對較好，儘管由於外幣和財產風險以折扣交易。

但是，合併後，即使北亞地產受 COVID-19 的持續影響感到困擾，房地產信託管理人選擇與北亞地產的貢獻保持距離，儘管也大大佔其餘收入和物業淨收入的 50%。

資料來源： MPact 第二季及第一個財政年度 24/25 財務業績簡報第 9 頁

任何投資者都知道並了解 VivoCity 和 MBC 如何是 mPACT 的基礎和基石。我認為核心資產如何對 MPACT 的成果做出貢獻重複的重點重點，以致力於取得表現不佳的北亞資產的努力。

因此，如果合併運作良好，我是否預期會看到另一個「曲線範圍」，突出顯示「北亞資產的 20％ 收入和 NPI」？

我認為投資者對如果北亞物業繼續在未來季度繼續推動 MPACT 下降，那麼會採取哪些補救措施。

而且，看到 MBC 的貢獻也減少而不是增長，也有點擔憂。

資料來源： MPact 第二季及第一季度 24/25 財務業績簡報頁 23

我記得印刷品篩選了這個內容並分享給我的投資團體，表示「完全不可接受！」

我從來沒有想到藍籌房地產信託的租戶保留率低於 70%。

北亞資產緩慢顯示其疲弱。除了租戶保留率較低，有些人驚訝的是 15.5% 和 18.7%，租金退還也有所降低。

我們已經過 3 年大流行後的觀眾！這可能發生在疫情高峰期間，房地產信託管理人承認他們是坐鴨。雖然我可以強調中國和日本的經濟並不一定蓬勃發展，但這並不意味著這些地產應該允許這樣的結果。

什麼可以做得更好？以下是 Link REiT 如何管理其非續訂租戶和空間的片段。

資料來源： 連結房地產投資信託 2024/2025 中期業績分析師簡報第 31 頁

以上是一個例子，說明房地產信託管理人如何更積極地預測租戶不續約意圖，甚至提前終止請求。在 2 年內，在嘉樂福縮小了空間後，以前的空間重建為多元化的貿易混合空間。

而在另一年內，卡雷福觸發提前終止，整個空間進行了翻新和翻新，以獲得 43.8% 的投資報酬率。

從整個建築的角度來看，這可能並不容易，但隨著房地產信託管理人數百萬人的工資，我們期望積極主義應該是固有的，而不是一種選擇。

不僅總收入和房地產淨收入下降，其物業的公平價值損失意味著 mACT 在第 24 財年 24 至 25 財年第一季度的一切失去了一切。

資料來源： MPact 第一季財政年度 24/25 財務報表第 4 頁

隨著 MBC 的動力也出現突破，北亞資產可能沒有短期復甦，因此不奇怪單價回落至 1.2 新加坡元。

資料來源：谷歌財務

Mapletree 房地產信託管理人一直致力於支持他們信譽良好的贊助商以及 SG 物業的堅實力。

也許他們應該學會從 Link REIT 的手冊中拿出一張葉子，以更積極地發揮他們的角色。

資料來源： 鏈接房地產信託中期業績簡報會財政年度 24/25 頁 9

如果一個以香港為中心的房地產投資信託基金仍然能夠增長其收入（NPI）和 DPU（NPI）和 DPU，我不明白或不接受其收入 51% 來自新加坡最受歡迎的兩個投資物業的 S-REIT 應該表現最差。

藍籌房地產投資信託基金不可接受！

我希望 mPact 讓我在 6 個月後吃掉我的言語。