我對AmanahRaya房地產信託基金（ARREIT）的誠實看法

最近，Floyd Tolland（可能不是其真名）在Be3上發表了一篇有關AmanahRaya房地產信託（ARREIT）的“分析”文章，描繪了一個過於悲觀的畫面，未能捕捉到信託潛力的全部範圍

儘管ARREIt過去面臨過挑戰 僅關注歷史表現而不考慮當前價值和未來前景，對尋求公平評估的投資者是一種懈怠行爲。ARREIt並非所描述的合約實體，而是正處於戰略重組中的REIT，爲投資者創造了實質性的上行機會。

以每股RM0.39的現價計算，ARREIt的交易價值大幅折價至每股RM1.27淨有形資產（NTA）價值。 這意味着幾乎70%的低估，使其成爲市場上定價最具吸引力的REIT之一。 對於價值關注的投資者，市場價格與資產支撐估值之間的差異凸顯了一個引人注目的購買機會。

最近的報告突出了ARREIT上季度28%的股價回升，表明市場情緒正在改善。這一反彈與REIT不斷改善的運營基本面相一致，得益於積極的資產管理和增強的物業績效。投資者應該關注REIT當前的軌跡，而不是過去的下跌，這表明其更精益、更高效的資產結構有望實現可持續增長。

ARREIT最新的2024財年第3季度業績顯示出強勁的反彈：

– 租金收入增長至1880萬令吉，同比增長6.3%，反映出較好的出租率。

– 稅前淨實現收入大幅暴增160.5%，達到310萬令吉，受益於較低開支和減少的借貸成本。

這些改善表明ARREIt成功執行了穩定其組合、降低成本和提高物業價值的策略。例如，Vista塔架的出租率從2023財年第3季度的35.5%上升至2024財年第3季度的58.0%，對租金收入做出顯著貢獻。此外，Selayang Mall吸引了10家新租戶，進一步增加了收入穩定性。

與萎縮的說法相反， 這些指標表明ARREIt正走上復甦之路，不斷增加營收和增強成本效率將推動未來增長。

儘管過去的評論專注於過去五年中TSR的-32%， 但忽視了穩定的股息支付，從而緩解了損失。ARREIt一直保持着穩定的分配政策，在挑戰期間爲投資者提供定期收入。對於長期關注收入的投資者，這種可靠性是對更具波動性的股權投資的重要優勢。

此外，隨着運營業績的提高和入住率的上升，預計股息率將增加，進一步提升未來幾年的TSR。

ARREIT的戰略舉措爲持續增長奠定了良好基礎：

– 收購具有長期租賃的教育資產Sekolah Tinta的計劃將提供穩定的營業收入。

– 拋售Contraves以4250萬令吉的價格將為更高產出的投資釋放現金流，並減少槓桿，使ARREIt更精簡靈活。

– 積極的環境、社會和治理（ESG）措施，包括對關鍵物業的節能升級，使ARREIt符合投資者對可持續資產的不斷演變的偏好。

此外，信託公司能夠獲得新租戶並提高其投資組合內的出租率，表明對其資產的強勁需求，尤其是在整個物業市場趨於穩定的情況下。

過去幾年中ARREIT相對表現不佳也必須放在更廣泛的信託市場挑戰的背景下來看，這些挑戰包括利率期貨上升和低迷的樓市。儘管面臨逆風，但ARREIt表現出了韌性，並採取積極措施加強其投資組合。其最近的表現是這些努力取得成果的證明，為一場有意義的復甦奠定了基礎。

對於ARREIt的歷史表現所提出的批評忽視了該REIt在最近幾個季度取得的重大進展。 由於股價被嚴重低估、基本面不斷改善以及明確的增長路徑，ARREIt為投資者提供了一個獨特的機會，以利用其復甦。

儘管過去的挑戰是不可否認的，但它們並不會界定ARREIT的未來。目前的價格脫節，加上更為精簡的資產結構和戰略性增長措施，使ARREIt成為尋找REIt領域低估機會的投資者的一個強勢候選人。隨著ARREIt繼續推進重組和營運改善，其市值預計將與其強勢資產基礎重新對齊，同時獎勵長期投資者。