【產託】AmanahRaya REITs |轉型中的REITs？

在正常情況之下，產託（「REITs」）都是屬於穩穩吃米粉的投資，那爲什麼今天討論的這家AmanahRaya REITs（ARREIT、5127）被說成”轉型中“呢？

如果打開該產託的股價圖，基本上可以看到ARREIT呈嚴重的下跌趨勢，而公司的NTA也對比上個星期的股價出現相當大的差異，折價大約75.20%左右。

但同時間，ARREIT的股息率也只有1.14%，那麼爲什麼坐擁那麼多的產業，但是盈利以及派發股息的能力卻下跌呢？

#產業簡介

按照現有的資料來看，ARREIT共有11個產業，這些產業涵蓋了辦公室、零售、教育、酒店以及工業型的產業；那麼毫無疑問，ARREIT屬於一個混合型的產託。

雖然坐擁衆多產業，但由於行業過於零散，導致在管理上並沒有佔據太多的優勢，在運營上也並不容易，因此大家也可以看到，ARREIT在近期內也在持續的出售產業，以整合公司的產業組合。

舉例來說，ARREIT在2024年6月份就以RM42.5 million的價位出售位於Cyberjaya的Contraves（辦公樓）產業，而在這之前，他們也完成了Holiday Villa Beach Resort and Spa Langkawi的出售，價格爲RM145.0 million。

除去這些產業之外，ARREIT的3個表現最好的產業就包括了Kota Damansara的SEGi University，Jalan Samantan的HELP University，以及位於Subang Jaya的Alfa University College。

這些產業之所以「好」，是因爲他們普遍以Triple Net Lease的形式租賃；簡單來說就是，ARREIT在收取租金的時候已經是扣除了產業的稅務、保險、以及維護維修的成本，也可以說大部分的風險已經轉移到租戶上。

當然，一般上Triple Net Lease的租賃期也比較長，租金也會相對比較便宜，不過這就勝在他們不需要花太多時間進行管理。

除了以上提及的產業之外，ARREIT旗下還有Vista Tower（Intermark上面的辦公樓）、Dana 13、Dana 1 Commercial Centre、Shah Alam的Wisma Comcorp、Glenmarie的IHT Rehabilitation Centre（「IHT」）、Nusaya的RHF Store Factory、Salayang Mall、以及位於Alor Setar的Ex-Holiday Villa。

以上的產業看起來眼花繚亂，讀者也不用特別去記，但據個人所理解的是，因爲近期內Comcorp大股東易主，因此ARREIT的Wisma Comcorp出租率被影響，而Vista Tower反而從不足40.0%出租率在最近反彈到60.0%以上。

另外，版主也打聽到ARREIT有意出售Dana 13以及Ex-Holiday Villa產業。

但在賣了那麼多的產業後，ARREIT接下來又有什麼發展方向呢？

#未來方向

接下來，ARREIT將會朝着3種產業方向奔去，第一個就是剛才提到以Triple Net Lease，以教育型租戶爲主的產業（因爲換Campus難，所以租戶粘性很高）、第二是目前市場需求很高的工業型產業、而第三則是醫療、健康的「Wellness」。

剛才我們看到，ARREIT的其中一個租戶是IHT，而IHT則是PERKESO（SOCSO）的合作伙伴，目前IHT也在擴張他們的康復中心數量中，未來不排除會跟ARREIT配合。

總而言之，這家產託在不久前換了管理層，現在也針對產業進行「換血」，不斷地賣出和買入產業，至於他們會成功，還是屬於未知之數，但好在他們的槓桿比例不高，大約爲42.19%左右，還有融資的空間。

那麼，讀者們如何看待ARREIT的轉型，對於他們轉型成功是否有信心？

照片來源：The Edge

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