利率下降的前景使亞洲房地產信託成為日益活躍的資產類別
多年的增長故事可能會有待
亞洲股票團隊
二零二四年四月四日
隨著借貸成本預計在 2024 年下降，亞洲房地產投資信託基金（REITs）具備了一個多年的增長故事，全球投資者可能很難忽略。
亞洲房地產信託市場仍有充足的增長空間
亞洲房地產信託市場是全球第二大房地產信託市場 [1]，但仍有充足的增長空間。隨著 REIT 法規和上市流程在新的房地產投資信託市場中變得越來越友好，我們預期更多的資產擁有者將其房地產證券化為房地產產，從而引發更大的投資者興趣。
更多地區和更多類型的房地產
這種興趣部分是由於亞洲房地產信託投資者可以在不同國家/地區獲得廣泛的曝光率（每個國家都有自己不同的房地產市場），同時獲得多種具有不同回報特徵的物業類型。例如，亞洲是數據中心等非傳統資產的地方，受益於世俗人工智能（AI）和大數據主題。這些「新經濟」資產對數字時代至關重要，儘管它們通常受到有限的電源供應限制，但這只有助於提高它們作為具有多年吸引力的資產類別的價值。
同樣地，對物流設施的需求與電子商務的興起，以及隨後的倉儲需求的增加緊密關係。這一趨勢強調了物流作為房地產信託產業界中的資產類別的強大性質，隨著電子商務繼續擴大其足跡，有望持續增長。
定位較低利率：房地產投資信託基金是較低利率的直接受益人
雖然亞洲房地產投資信託基金的表現受到影響，但當利率開始正常化之路時，亞洲房地產投資信託基金的表現受到影響，有幾個原因。
首先，利率下降所帶來的支持背景可能會對不同地產行業的資本價值產生強勁影響，從而促進交易的復甦，因此鼓勵更多投資者進入市場，尋求比債券市場可能更高的收益率。較低的利率也意味著更便宜的資本成本。房地產投資信託基金通常在收購和發展時依賴債務，而降低利率意味著他們可以逐步獲得新物業，從而在其投資組合中添加資產，立即為收益帶來貢獻，從而為投資者提高價值。
利息支出減少也意味著 REIT 可以更舒適地處理其債務，並在需要時可能採取額外槓桿，以利用增長機會，同時保持健康的資產負債表。較低利率也有助於降低利息開支，並導致每單位分配的增長。反過來，這意味著可供投資者返還的現金流量增加，從而增強房地產信託基金作為產生收入資產類別的整體吸引力。
即使在「更長時間更高」的費率環境下，REIT 也顯示了彈性
同時，即使較高利率持續更長時間，亞洲房地產信託基金仍然是吸引力的資產類別。房地產投資信託基金是一種有用的對沖通脹，因為其租金收入通常包括固定年增加，有助於確保房地產所擁有的物業產生的收入隨著時間的推移增長，可能與通脹率相符或高於通脹率。此外，與租戶的租賃協議通常包含成本傳遞條款，允許業主將一些通脹成本轉移回租戶。例如，在新加坡這類基本面具有強勁的市場中，這表示房地產信託基金可以緩解通脹壓力的強大能力。隨著成本上升，這些費用可能部分或全部轉移給租戶，確保房地產地產生的收入保持穩定，甚至增加，儘管通貨膨脹對購買力的影響減少，從而保留並可能提高投資者價值。
日光 AM 對亞洲房地產投資信託的方法
在 Nikko AM，我們尋找具有吸引力價值的亞洲房地產信託，具有積極的基本變化和強大的可持續回報。我們希望在新經濟部門（例如數據中心）以及管理層執行戰略轉變的公司尋求增長。我們相信商業房地產投資信託基金可能更好地利用以利率驅動的復甦，因為它們主要在新加坡的經營業務具有彈性的情況。
一個例子是一家新加坡上市的房地產信託基金，擁有多元化的物業組合，包括物流物業、高規格工業物業物業、商業園區和一般工業物業物業。我們認為，這類房地產信託基金可以通過以優惠的方式回收舊資產來投資於更高品質的資產，以成功「為其投資組合提供未來」。
在過去 15 年中，全球上市房地產的增長一直是由房地產信託基金的出現和擴張所帶領。但現在，亞洲房地產信託基金對於擔心長期高利率環境的投資者或者可能希望利用長期機會隨著利率開始衰退的投資者提供了顯著的上漲。考慮到新加坡和香港房地產投資信託基金亦較各國的 10 年期債券收益率提供 310-390 個基點的顯著差距，因此這是特別適當的，因此估值有吸引力，以及價格升值的可能性。
圖一：由房地產信託市場推動的全球上市房地產增長
表一：EPRA 總市場表
註：根據保誠房地產投資者所制定的公式 (高品質商業) 總房地產（高品質商業）估計使用本地生產總值的 45%。該公式刊載於《全球房地產市場的鳥瞰圖》。在發展中國家，這個數字較低。上市房地產是通過上市表格持有的部分。
1 資料來源：彭博，公司數據，截至 2024 年 3 月
2 資料來源：彭博，公司數據，截至 2024 年 3 月
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