Reits分析：新加坡豐樹泛亞商業信託N2IU

Lazyslob 參與了話題 · 08/07 07:25

新交所交易代碼：N2IU $豐樹汎亞商業信託 (N2IU.SG)$

英文：Mapletree Pan Asia Commercial Trust

中文名：「豐樹泛亞商業信託」

一、簡介

豐樹泛亞商業信託（Frasers Centrepoint Trust）是新加坡一家知名的房地產投資信託基金（REIT）。該信託成立於2006年，旨在投資於新加坡的商業地產，並通過租金收入和資本增值爲投資者提供穩定的回報。

豐樹泛亞商業信託的投資組合主要集中在零售和商業地產領域，包括購物中心、零售商店、寫字樓和其他商業物業。該信託的目標是擁有高質量、位於交通便利和人流密集區域的物業，以確保穩定的租金收入和資本增值潛力。

作爲一家房地產投資信託基金，豐樹泛亞商業信託的運作模式是通過收集投資者的資金來購買和持有商業地產，並通過租金收入和資產增值來實現投資回報。該信託通常會定期向投資者分配收益，這些收益來自於其持有的商業地產的租金收入和資產增值。

豐樹泛亞商業信託的管理團隊致力於有效管理其投資組合，提高資產的價值，並尋求增加投資者回報的機會。該信託在新加坡證券交易所上市，並且受到新加坡監管機構的監管。

二、簡單的歷史回顧

豐樹泛亞商業信託由原來的「豐樹商業信託」和「豐樹亞北商業信託」兩隻信託合併。

其前身「豐樹商業信託」只持有新加坡（ $富時新加坡海峽指數 (.STI.SG)$）本地的5個物業，質地都非常好。分別是VivoCity（地標，通往對淘沙的咽喉）、Mapletree Business City (「MBC」)、mTower、Mapletree Anson、Bank of America HarbourFront(「BOAHF」)。如下圖：

合併之後新加坡的物業佔總價值約60%，吸引合併了大陸、香港、日韓的很多物業，這些物業的質地不一，總體來說新加坡本地的品質更高。疫情後各些物業的人氣已經恢復，有些更是超過疫情前的經常水平，比如VIVO-City（現在那個人山人海）。

未來如果管理公司把質地一般的物業給賣了也是好事。

三、物業一覽

投資Reits了解其背後持有的物業質量是頭等大事。

（PS：合併前胡塗只有看牢新加坡5個物業就夠了，合併後，胡塗要看大陸、香港、日韓各地的物業，工作量多了好多，真是坑爹。當然胡塗說的看，並不是真是天天去看，而是需要做很多調研、分析。）

以下是物業的估值的一覽：

更具體的物業介紹大家看業績吧，我就不貼了。下面我只講一下自己的理解。

Vivo-City估值33億，對資產淨收入的貢獻是25.8%

Festival Walk估值40多億新幣，對資產淨收入的貢獻是17% (Festival Walk也就是香港的又一城）

恒生指數 $恒生指數 (800000.HK)$

哪個物業品質高，高下立見。而從未來的商業前景看，也是Vivo-City更明朗。Festival Walk明顯拖後退啊。不過話說回來，現在的N2IU的估值不受待見，在股價上也多少是反應了這種情況。

市場給到這麼便宜的價格是好事。在過去3年，高利率的情況下，N2IU出現超級穩定，可以說是一步一個腳印，穩紮穩打。現在減息之際，未來業績有望進一步釋放。

四、基礎數據

Reits最重要的是前面講的物業的質地（這決定了未來分紅能不能穩定，能不能增長）。接下來得對賬務數據有非常好的理解。

先看最核心的兩個數據：一個是資產打折了沒。一個是分紅多少：

i、資產打折了沒：打了7折。N2IU總資產估值約160億新幣，淨資產94億新幣，目前市值66億。市淨率0.7。

ii、分紅多少：7.2%。根據2023財年的分紅，當下股份對應股息率達到7.2%。

這裏面要注意一點，7.2%的股息率是有「水分」的。

今年的分紅率是超過了2023財年的淨利潤的。因爲，這7.2%裏面，有0.7%左右是來自疫情時攢的大量現金。疫情過去了，公司才放心拿出來分。

這有朋友就問了。疫情期間還攢了大量現金，這是什麼鬼？！2020到2021疫情嚴重時，新加坡也是嚴格管控人員出行。商場人去樓空。不過，因爲租期大多都是長期合同，租金的上交併沒有受多大的影響。中途倒了一些商鋪和小公司。我想公司當時肯定嚇傻了，心想着等商家倒完了自己也得完蛋。所以，攢着錢不敢分。2021財年攢了2個億新幣的現金不敢分紅。準備拿着錢準備過冬。

2022年內部整合了泛亞太的資產，所以從2023年開始業績就有了比較大的變化。總股本增長了很多。總收入、淨利潤、負債都發生了跳變。這些情況是合併帶來的正常變化。

這「水分」並不多，從2024年業績表現看，及未來前景看，未來分紅應該能維持住。

五、主要財務指標

主要財務指標如下：