在降息預期中，房地產信託投資策略

在金融市場的週期波動中，美聯儲等主要央行的利率決定一直是全球資產配置背後的指導力。最近數據顯示，美國 4 月份未經調整的消費物價指數按年同比為 3.4%，較上月的 3.5% 輕微下降。與此同時，核心消費物價指數每月放緩至 0.3%，是去年 12 月以來的最低水平，是連續三個月超過預期後首次顯著降低。這種數據變化不僅反映了通脹壓力的緩解，而且還引起市場關於降息前景的討論。

圖表：過去一年美國按月經季節性調整的核心消費物價指數

在這個宏觀經濟環境下，房地產投資信託（REITs）作為房地產與資本市場之間的關鍵橋樑，在預期降息期望下降的情況下，越來越強調其投資價值。正如房地產投資專家拉爾夫 ·L· 布洛克所指出的， 房地產投資信託基金價格隨著物業現金流量和資產價值的增加而上漲，使其成為尋求股息收入和適度價格升值的投資者的理想選擇。」 因此，隨著降息的預期日益增加，探索房地產信託投資策略對於投資組合建立至關重要。

房地產投資信託（REITs）是一種信託基金，該基金集合投資者的資金，然後由專業機構投資和管理在房地產項目中。超過 90% 的稅後淨收入分配給投資者。基本上，房地產信託基金是投資房地產的機構安排。

傳統房地產投資有缺點，例如資本需求大，流動性缺乏，兌現困難以及交易稅高。 房地產投資信託基金保留了傳統房地產投資的好處，同時消除以下缺點：

(1) 定期強制性高股息：大多數國家都要求房地產投資信託每年至少 90% 的淨收入分配給投資者，從而提供穩定的現金流。股息通常按季度或半年支付。但是，重要的是要注意的是，分配仍然受 REIT 的營運表現影響，並帶有波動風險，因此無法保證回報。

(2) 投資較低，流動性更高: 與直接房地產投資相比，房地產信託基金提供更高的流動性和較低的投資金額。

(3) 降低交易成本：採購指數房地產投資信託基金類似於購買共同基金股票，與直接房地產投資相關的高稅和費用相比，便宜。

(4) 專業管理：房地產信託管理團隊通常由更適合行業趨勢的房地產專業人士組成。

房地產投資信託基金的定價機制是一個複雜的過程，不僅受到來自相關資產的現金流量，而且受到資本市場供求、利率、房地產市場週期和投資者期望等因素影響。 我們專注於其現金流的創建和收購週期：

(1) 現金流量創建：房地產投資信託基金的主要收入來源是由其擁有和經營的房地產資產所產生的租金。穩定的租賃和高入住率意味著現金流量更穩定。此外，房地產信託基金可以通過提高其資產組合價值和有效管理，例如通過翻新，新發展，正確使用財務槓桿和成本控制來增加現金流量。

(2) 採購週期：房地產投資信託基金的現金流收購週期與其相關資產的特性密切相關，不等於數個月到數十年，具體取決於資產類型和合約條款。

當市場利率預期下降時，房地產投資信託基金通常會變得更具吸引力。 這是因為較低的利率環境使 REIT 的股息收益率與其他固定收益投資相比更具吸引力，從而吸引更多投資者，並推動房地產信託基金的市場價格。

投資房地產投資信託基金時，相關交易所買賣基金是穩定安全的投資選擇。它們通過各種房地產信託基金組合分散風險，提高投資透明度並簡化營運，使投資者只需單擊即可實現多元化的投資。這種靈活性可幫助投資者輕鬆適應市場變化，無論他們是新手還是經驗豐富的投資者。

在這裡，我們推薦美國市場上的幾個與 REIT 相關的 ETF。投資者可根據投資偏好進行選擇：

1. $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$: 該 ETF 跟踪 MSCI 美國可投資市場房地產 25/50 指數， 其中包括美國投資市場內的房地產股票，涵蓋除按揭房地產信託基金以外的各種房地產信託基金，例如辦公樓，購物中心，酒店和公寓。VNQ 是市場上最大的與房地產投資信託基金相關的 ETF 之一，以低費用和良好的流動性，對房地產行業提供廣泛的曝光率。

VNQ 以提供穩定的股息回報而聞名。截至 2024 年 5 月 27 日，VNQ 的股息收益率為 4.22％，資產規模為 32.556 億美元。其主要控股包括幾家房地產投資信託相關公司，例如 Prologis、公共倉庫和西蒙地產集團。此外，VNQ 的費用比率約為 0.08%，與其同行相比，其交易成本更低。

二. $美國房地產投資信托ETF-嘉信 (SCHH.US)$: 該 ETF 跟踪道瓊斯美國精選房地產信託指數，其中包括美國房地產市場上公開交易所買賣的房地產投資信託基金。它代表美國商業房地產市場，並為投資者提供與美國直接房地產投資相關的回報。SCHH 以相對較低的費用比率提供投資於美國房地產信託基金，因此適合成本意識的投資者。

截至 2024 年 5 月 27 日，SCHH 提供 3.41％ 的股息收益率，資產規模為 6.385 億美元。其主要控股包括幾家房地產投資信託相關公司，例如普羅吉斯和威爾塔。此外，SCHH 的費用比率約為 0.07%，在該行業中提供了顯著的成本優勢。

三. $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$: 該 ETF 跟踪房地產精選行業指數，其中包括參與房地產業務的標準普爾 500 指數的公司。該指數是標普 500 指數的一個子集，專注於房地產行業，包括從事房地產開發和直接房地產營運的公司，主要是房地產投資信託相關的公司。XLRE 是精選部門 SPDR 系列的一部分，提供較低的風險。

截至 2024 年 5 月 27 日，XLRE 的股息收益率為 3.57%，資產規模為 5.959 億美元。其主要控股包括幾家房地產投資信託有關的公司，例如普羅吉斯和西蒙地產集團。此外，XLRE 的費用比率約為 0.4％。

4. $美國房地產指數ETF-iShares (IYR.US)$: 該 ETF 跟踪道瓊斯美國房地產指數這反映了美國房地產行業的整體表現。它包括來自住宅、商業和工業房地產行業的公司，以及各種房地產投資信託相關的信託。IYR 為美國房地產市場提供廣泛的投資曝光率，包括住宅、商業和工業房地產信託基金。

截至 2024 年 5 月 27 日，IYR 的股息收益率為 2.82％，資產規模為 3.01 億美元。其主要控股包括幾家房地產投資信託相關公司，例如普羅吉斯、美國大廈和西蒙地產集團。此外，IYR 的費用比率約為 0.42%，相對較高。

5. $SPDR道瓊斯REIT ETF (RWR.US)$: 該 ETF 跟踪 SCHH 相同的指數，即道瓊斯美國精選房地產信託指數，代表美國上市的房地產投資信託基金。與 SCHH 不同，RWR 的資產規模較小，流動性相對較低。然而，RWR 比 SCHH 早推出，並具有更高的市場認可性。此外，他們的持股分配有一些差異。

截至 2024 年 5 月 27 日，RWR 提供 3.90％ 的股息收益率，資產規模為 1.424 億美元。它的費用比率為 0.25％。

在預期降息的情況下，房地產信託基金提供有吸引力的投資機會。然而，在抓住這個機會的同時，投資者應深入了解並對隨附的風險提高警覺。例如：

-房地產投資信託基金不保證投資回報。市場狀況、房地產政策和經濟週期都會影響物業佔用率和租金，從而影響基金的收入。因此，主要投資可能會遭受重大損失。

-如果 REIT 的大部分回報來自有限數量的資產和物業，則由於個別租金的變化，價格可能會大幅波動。

-房地產投資信託基金可以使用其資本分派股息，或參與發行額外股份等行動。這對實際控制器的功能和完整性產生很高的要求。因此，投資者應檢閱基金的歷史業績公告及財務報告，以了解股息的組成和融資活動的歷史，以避免經理的誠信問題。