“美國降息交易”第6彈！巴菲特先生也在關注，美國房地產股的復活劇！降息時代最強的投資機會？

美國股市進入9月後，對投資者來說是一個風暴的開始。8月非農業就業人數的下降超出預期，暗示勞動市場的冷卻，以及對經濟放緩的擔憂增加，削弱了風險偏好。美聯儲表明降息，房地產市場顯示出轉好的跡象。8月下旬的房屋貸款利率降至自2023年5月以來的低點。如果美聯儲降息速度變快，本月底可能實施，這將進一步推動房屋貸款利率下降，可能給房地產市場帶來更大的勢頭有的。

過去2年間的高利率時期中，美國的房產etf受到了重大打擊。然而，當美聯儲停止加息周期並轉向降息時，美國股市中的「壞學生」可能迅速轉變為「優秀生」。觀察今年以來的房產etf走勢，似乎已經開始反映出降息。

4月中旬以後，房地產etf展現出強勁的上升勢頭。 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$是上升了23%，遠遠超過了同期的 $標普500指數 (.SPX.US)$的約8%上升。

在房地產投資信託（reits）中， $鐵山 (IRM.US)$上漲了59%， $Welltower (WELL.US)$超過40%， $芬塔公司 (VTR.US)$約上升了29%， $資產住宅公司 (EQR.US)$其中有超過24%的 $阿灣物產 (AVB.US)$其中有超過21%的 $西蒙地產 (SPG.US)$其中有約20%的上漲，這六個REIT在今年內都創下了所有這些都創下了歷史性的高點。

另一方面，美國住宅建設巨頭的 $NVR Inc (NVR.US)$， $普得集團 (PHM.US)$， $萊納建築-B (LEN.B.US)$， $霍頓房屋 (DHI.US)$以年初至今上升了20％〜30％同樣在年底前創歷史新高している。

值得注意的是，連於去年，「投資之神」巴菲特先生早已投資於房地產股2023年第3季度新增的3家持倉股票，都是美國的大型住宅建設公司（ $霍頓房屋 (DHI.US)$， $萊納建築 (LEN.US)$， $NVR Inc (NVR.US)$）今年的股價走勢顯示，巴菲特做出了正確的押注D.R.Horton、Lennar和NVR这三家公司自去年第二季度以来累计上涨。92%，88%，63%以上的上升已被記錄下來。

その他、 $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$代表不動產ETF的，從2023年10月的最低點上漲了35％。特別是在最近的兩個月中呈現了顯著的14％上升。在同一期間內表現出來 $SPDR 標普500指數ETF (SPY.US)$遠遠超過了3％的上升。

回顧歷史，自90年代以來，美國聯邦儲備系統已經實施了6個降息周期。其中，在預防性的降息周期中，房地產股票普遍表現出超越整個市場。但是，在經濟衰退的降息周期中，房地產股票的表現是不穩定的。房地產市場是一個典型的利率敏感板塊，其表現歷史上與利率有相關。表現與利率呈正相關。している。

如以下的k線所示，房產etf $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$表現出與短期利率相反的反向相關，是關於市場對於這兩年期國債收益率預測的重要指標。

整體而言，當前美國房地產股的良好表現背後有以下原因：市場對於聯邦儲備系統降息的強烈預期。隨著住宅貸款利率的下降，住房購買者的活動大幅增加，進一步推動了該行業的發展。截至9月4日，30年固定住宅貸款利率降至約6.50%，這將吸引更多的住房購買者進入市場，並預期房地產交易活動將恢復。約6.50%，這將吸引更多的住房購買者進入市場，並預期房地產交易活動的恢復。

販售量和住宅價格方面，住宅貸款利率下降可以提高居民的支付能力，使購買變得更加實惠。這將促進需求增長並通常導致次年販售量增加。據摩根士丹利表示，住宅銷售量在大幅改善的次年除2019年的利率下降周期外幾乎都會上升。他們指出，2019年是受到疫情封鎖措施影響的。

住宅供應在長時間低迷後逐漸增加。截至7月底的總住宅供應量（市面上的住宅總數）為133萬戶，雖然從6月增加了0.8%但是相較去年增加了19.8%。這個數據相當於4.0個月份對供應量具有相當重要性，接近通常需要5至6個月的健全平衡市場。

美聯儲降息有望改善整個房地產業的資本成本。根據Wedbush的報告，個人投資者重新進入市場的可能性存在，這可能影響交易量和收益率上限。因此，我們正處於該行業成長趨勢的核心」，該機構的分析師表示。

米國房地產市場相關股票主要可分為三大類。
● $霍頓房屋 (DHI.US)$以住宅施工業者為代表；
● $世邦魏理仕 (CBRE.US)$以非住宅和住宅不動產服務企業為代表；
● $西蒙地產 (SPG.US)$以商業不動產信托等為代表；

房地產板塊的過去表現通常與利率存在反相關關係，但由於各個不同行業子板塊和企業之間存在著很大差異，因此投資者除了上述持倉之外，etf透過etf，可以抓住美國房地產板塊的增長機會。

根據GICS標準，房地產板塊包括房地產管理和開發企業。執行房地產管理和開發活動的企業和房地產投資信託（reits）在房地產板塊中，規模較大的etf包括先鋒的 $不動產信託指數ETF-Vanguard (VNQ.US)$、SPDR的 $The Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE.US)$，以及貝萊德的 $美國房地產指數ETF-iShares (IYR.US)$有的。

XLRE是大盤的持倉股票數量少，主要企業的比重較高。相較之下，VNQ更分散，且包含中小型股，主要企業的比重相對較低。IYR也涵蓋所有行業型，其持倉股票數量比XLRE多，但比VNQ少。此外，IYR的比重上限設定更嚴格，單一股票的比重上限為10%，比重超過4.50%的所有股票的總比重上限不能超過22.50%。因此，IYR的在三個etf中，主要企業的權重最低。而且偏向中小型股。

此外，根據Wedbush的報導，美國REIT正迎來良機。儘管在過去的18到24個月中，整個不動產交易市場的增長速度放緩，但專注於網絡租賃的REIT仍然依賴於租戶關係並繼續實現外部增長，並且穩定性比不動產股要高。看好這一點。

其中， $Essential Properties Realty Trust, Inc. (EPRT.US)$和 $Broadstone Net Lease (BNL.US)$に対して「優於市場”的評估， $Netstreit (NTST.US)$和 $Realty Income (O.US)$對於“中性”的評估。