釋放加拿大降息機會：關於房地產投資信託基金的投資指南

在近期有關貨幣政策記者會上， 加拿大央行行長蒂夫·麥克林（Tiff Macklem）暗示，如果通脹水平繼續持續下降，6 月將可能降息. 最新數據顯示，加拿大 4 月份的年通脹率為 2.7％，是近三年來的最低，月通脹率為 0.5%，略低於 3 月的 0.6%，也滿足市場預期。值得注意的是，加拿大銀行最受歡迎的核心通脹指標 CPI 中位數，4 月份的按年增長率下降至 2.6%，低於市場預期的 2.7%，而且顯著低於 3 月份的修訂 2.9%。這標誌著該指標增長放緩連續第四個月。這些數據反映了加拿大潛在的通脹壓力將繼續消失，價格壓力將繼續冷卻。 所有跡象似乎都表明加拿大的第一次降息即將到來。

圖表：過去一年加拿大消費物價指數和核心消費物價指數增長率比較

降息不僅表明對經濟前景的樂觀調整，還為房地產投資信託（REITs）打開了一個新的投資策略窗口，這是房地產與資本市場之間的重要橋樑。 房地產投資信託基金的回報通常會受益於較低的借貸成本，而在理論上降息可以刺激再融資活動，減少債務負擔，增加現金流量並支持股息水平。 對於投資者來說，這意味著 REIT 可能會成為獲得降息所帶來的優勢的首選工具。因此，在現在降息預期的增加時刻，對房地產投資策略進行深入探索對投資組合建設有非常重要的意義。

房地產投資信託（REITs）是一種信託基金，該基金集合投資者的資金，然後由專業機構投資和管理在房地產項目中。超過 90% 的稅後淨收入分配給投資者。基本上，房地產信託基金是投資房地產的機構安排。

傳統房地產投資有缺點，例如資本需求大，流動性缺乏，兌現困難以及交易稅高。 房地產投資信託基金保留了傳統房地產投資的好處，同時消除以下缺點：

(1) 定期強制性高股息：大多數國家都要求房地產投資信託每年至少 90% 的淨收入分配給投資者，從而提供穩定的現金流。股息通常按季度或半年支付。但是，重要的是要注意的是，分配仍然受 REIT 的營運表現影響，並帶有波動風險，因此無法保證回報。

(2) 投資較低，流動性更高: 與直接房地產投資相比，房地產信託基金提供更高的流動性和較低的投資金額。

(3) 降低交易成本：採購指數房地產投資信託基金類似於購買共同基金股票，與直接房地產投資相關的高稅和費用相比，便宜。

(4) 專業管理：房地產信託管理團隊通常由更適合行業趨勢的房地產專業人士組成。

房地產投資信託基金的定價機制是一個複雜的過程，不僅受到來自相關資產的現金流量，而且受到資本市場供求、利率、房地產市場週期和投資者期望等因素影響。 我們專注於其現金流的創建和收購週期：

(1) 現金流量創建：房地產投資信託基金的主要收入來源是由其擁有和經營的房地產資產所產生的租金。穩定的租賃和高入住率意味著現金流量更穩定。此外，房地產信託基金可以通過提高其資產組合價值和有效管理，例如通過翻新，新發展，正確使用財務槓桿和成本控制來增加現金流量。

(2) 採購週期：房地產投資信託基金的現金流收購週期與其相關資產的特性密切相關，不等於數個月到數十年，具體取決於資產類型和合約條款。

自 2009 年以來，加拿大房地產投資信託基金已連續 15 年擊敗本地股市指數，令今年的表現受市場期待。疫情結束後，房地產行業在本地加拿大市場的發展趨勢是有前途的。到 2023 年，該市場的房地產信託產品的年平均回報率已達到 5.12% 左右。

圖表：主流市場房地產投資信託收益率的比較

如圖表所示，自 2020 年 9 月以來，加拿大市場的房地產投資信託基金指數回報率高於香港和美國市場。然而，由美聯儲加息的引導，從 2023 年起，主流市場的房地產信託基金回報率顯示下降趨勢。 因此，在預期降息期間或降息週期的早期階段，通常是投資房地產信託基金的最佳時機。此時，市場對未來的樂觀情緒逐漸累積，房地產投資信託的價格尚未充分反映了降息所帶來的所有正面影響，提供了潛在的升值空間：

具體來說，當市場利率預期下降時，房地產投資信託基金通常會變得更具吸引力。利率較低的環境使房地產投資信託基金的股息收益率比其他固定收益投資更具吸引力。此外，較低的借貸成本可以促進再融資活動，吸引更多投資者，推動房地產投資信託的市場價格上漲，並為投資者提供更高的回報。

與其他新興市場相比，加拿大的房地產信託現在已經非常成熟，提供豐富且多樣化的產品供您選擇。下面，我們將介紹不同類型的房地產信託基金中成長最快的產品：

1.整合房地產信託基金： $Canadian Net REIT (NET.UN.CA)$

NET 信託基金收購並擁有多個高品質三網（電信網絡，廣播電視網絡和互聯網）和非管理的商業房地產，具有多元化的投資目標，包括零售、能源和餐飲等行業的商業房地產。

截至 5 月 30 日，NET 的總市值為 1 億加拿大元，股息收益率為 7.07%，遠高於美國的無風險利率水平。此外，NET 公開以來已累積了 101 股股息，每月支付兩次股息，總股息為每股 0.056 加元，為投資者提供穩定的複合回報。

優點：多元化投資目標可以幫助投資者在特定行業中分散投資風險。

缺點：該基金已經長期未上市，基金規模相對較小，受歡迎程度相對較低。

二.醫療房地產信託基金： $Chartwell Retirement Residences (CSH.UN.CA)$

CSH 的主要投資領域是加拿大護老院和長期護理院，通過租賃和出售醫療保健和退休類型住宅，為退休人士提供護理服務以獲得收入。

截至 5 月 30 日，CSH 的總市值為 2,963 億加元，股息收益率為 5.00%，略低於無風險利率。CSH 自上市以來累積了 246 股股息，每月在月中期支付股息，股息金額為每股 0.05 加元。

優點：該基金的規模相對較大，自 23 年前以來增長了 25% 以上，發展前景有前景。

缺點：股息收益率低於無風險利率，因此競爭力相對較低。

三.零售房地產投資信託: $Plaza Retail REIT (PLZ.UN.CA)$

PLZ 信託基金專注於零售房地產，其投資組合主要包括露天中心，獨立的快餐餐廳，獨立或主要雜貨店，藥房和其他零售房地產。

截至 5 月 30 日，PLZ 的總市值為 3 億 8 億加元，股息收益率為 7.95％，遠高於美國的無風險利率水平。此外，PLZ 股息頻率高，自上市以來累積了 175 股股息，平均每月派息一次，股息金額約為 0.02 加元。

優點：高股息收益率可以吸引投資者。

缺點：零售業面臨電子商務的競爭壓力，實體商店的租金和租用率可能受到影響。

SGR 的投資行業主要由以超市為基礎的零售物業組成。該公司的投資資產包括布倫德爾廣場，埃爾金廣場，梅雷斯鎮中心，奧克里奇村和薩萊諾村廣場。

截至 5 月 30 日，SGR 的總市值為 650 億加元，股息收益率為 10.65%，股息回報率是美國無風險利率的兩倍以上。此外，SGR 股息頻率高，自上市以來累積了 120 股股息，每月在月中期支付定期股息，每股股息約 0.07 加元，高於 PLZ 的股息金額。

優點：超市通常是必需消費品的銷售點，並具有一定的經濟循環保特性。

缺點：房地產收入依賴於單一類租戶，行業風險相對較高。

4.住宅房地產信託基金: $Flagship Communities REIT (MHC.UN.CA)$

該基金主要投資於經濟型住宅房地產，包括社區和製造房屋。該基金的管理團隊擁有、管理和經營位於美國的多家庭住宅物業，屬於經濟住宅社區行業。

截至 5 月 30 日，MHC 的總市值為 3.62 億加元，股息收益率為 3.95％，略低於無風險利率。此外，MHC 公開以來已累積了 44 股股息，在月中每月支付一次股息，股息金額為每股 0.067 加元，高於同類房地產投資信託基金的股息金額。

優點：投資經濟房屋提供價格較低的住宿選擇，這在經濟放緩期間可能更受歡迎。

缺點：投資僅限於特定類型的經濟房屋，產品的長期增長潛力可能會受到限制。

五.工業和工作房地產信託基金： $Nexus Industrial REIT (NXR.UN.CA)$

NXR 是加拿大房地產信託基金，其管理團隊通過收購和管理工業、辦公室和零售物業來提高單位持有人的價值。基金的投資方向主要是工業房地產，例如倉庫和物流中心。

截至 5 月 30 日，NXR 的總市值為 4.800 萬加元，股息收益率為 9.10%，遠高於無風險利率。此外，NXR 公開以來已累積了 126 份股息。從 2021 年下半年開始，它將每月支付兩次股息，每股總每股 0.16 加元，比 TNT 的股息回報更有吸引力。

優點：國際電子商務行業目前發展趨勢良好，從而推動了對工業物業的需求。

缺點：工業房地產市場競爭激烈，這可能導致租金增長放緩。

除了直接房地產基金投資外，相關 ETF 也是一種穩定和安全的投資選擇。通過多元化的房地產投資組合，它可以分散風險，提高投資透明度，簡化營運，並允許投資者實現一鍵多元化投資，靈活適應市場變化。無論您是投資新手還是經驗豐富的投資者，都很容易掌握。

下面，我們推薦幾個與加拿大市場的房地產投資信託基金相關的 ETF，您可以根據自己的投資喜好進行選擇：

1. $ISHARES S&P/TSX CAPPED REIT IND ETF UNIT (XRE.CA)$

在加拿大市場追踪 19 個房地產信託基金，單一投資的最大重量為 25％。該基金的投資專注於零售（36.6%）和住宅（23.2%）房地產投資信託基金，並沒有任何房地產服務公司。

截至 5 月 30 日，XRE 基金的資產規模為 108 億加元，股息收益率為 5.33％，遠高於大多數指數基金，並且可以與一些高股息股票競爭。基金派發每月股息。然而，該 ETF 的管理費率為 0.61%，交易成本很高，相當於每投資 10,000 加元支付 61 加元的管理費。

優點：XRE 提供高達 5.33% 的股息收益率，同時分散風險，這對尋求高回報的投資者非常有吸引力。

缺點：管理費率很高，長期投資時會顯著增加成本，降低最終投資回報。

二. $BMO EQUAL WEIGHT REITS INDEX ETF TRUST UNIT (ZRE.CA)$

ZRE 追蹤 Solactive 等重加拿大房地產投資信託指數，該指數使用相等加權方法分配元件股票。這意味著指數中的每個加拿大房地產投資信託基金在計算中都獲得相同的權重，無論其市值為何，這有助於減少對大型房地產信託的依賴並改善投資組合的多樣性。

截至 5 月 30 日，ZRE 基金的資產規模為 519 億加元，股息收益率為 5.09%。同時，這個加拿大房地產投資信託基金的管理費率為 0.63%，高於 XRE，相當於每投資 10,000 加元支付 63 加元的管理費。

優點：投資組合相對多樣化，對風險分散有利。

缺點：管理費率也很高，這將增加長期投資時的成本，降低投資回報。

在預期降息的情況下，房地產信託基金提供有吸引力的投資機會。然而，在抓住這個機會的同時，投資者應深入了解並對隨附的風險提高警覺。例如：

-房地產投資信託基金不保證投資回報。市場狀況、房地產政策和經濟週期都會影響物業佔用率和租金，從而影響基金的收入。因此，主要投資可能會遭受重大損失。

-如果 REIT 的大部分回報來自有限數量的資產和物業，則由於個別租金的變化，價格可能會大幅波動。

-房地產投資信託基金可以使用其資本分派股息，或參與發行額外股份等行動。這對實際控制器的功能和完整性產生很高的要求。因此，投資者應檢閱基金的歷史業績公告及財務報告，以了解股息的組成和融資活動的歷史，以避免經理的誠信問題。