淡馬錫持倉綜合商業信託接下來會怎麼樣？

我永遠記得那天分析我第一個S-REIT的日子，之前只了解過m-REIT領域。

然後我將同樣的口頭禪應用於尋找優質的地產信託進行投資 - 淨資產價值和分配每單位的增長 每單位。

這轉化爲2個關鍵的移動部分 - 不僅核心運營需要優秀，收購也需要精心執行。

而且 $凱德商用新加坡信托 (C38U.SG)$ 作爲目前一家稍微更強勁的地產信託之一，同時也是市值最高的地產信託之一，我認爲值得進一步了解其韌性和未來增長前景。考慮到在疫情期間 CICt 剛剛在 CMt 和 CCt 之間進行了合併，並剛剛收購了烏節 Ion，我卻着眼於接下來會發生什麼。

知道 CICt 在凱德集團生態系統內運作，我對其增長計劃持懷疑態度。

但在我對其變得粗魯之前，我認爲公平地看一下其最新的業績。

Source: 凱德商業信託2024年第三季度業務更新 第7頁

儘管來自德國物業 Gallileo 的收入缺失，CICt 仍然實現了年度毛收入+1.7%的增長，而淨物業收入由於營業費用降低而增長了+5.4%。

儘管來自其德國物業 Gallileo 的收入缺失，該情況仍然發生。

零售和綜合發展物業仍然表現強勁。

來源：凱德商業信託2024年第三季度業務更新 第14頁

在對 CICT 的十大租戶概況進行分析後，我可以得出結論，其租戶基礎是最可預測且穩定的之一。 凱德商業信託的長期租戶包括新加坡 Fairmont 和 Swissotel 的運營商 RC 酒店私人有限公司，以及長期以來一直是 CICt 的租戶的淡馬錫控股和新加坡政府投資公司。

由於其龐大的零售物業投資組合，具有固有多元化租戶基礎，即使是前10名租戶不續租的風險也會導致風險擴大。

凱德地產和CIT之間存在着一種共生關係。地產投資管理（REIM）部門提供管理和專業知識，而CIT允許資本從凱德進行循環利用。

凱德地產不是將其珍貴的物業出售給他人，而是將物業出售給其所有的信託，爲自己提供現金和資本，同時通過持有其信託的股份保留控制權。

這種關係並不陌生，許多大型房地產開發公司都在實踐類似的做法。一方面，具有良好贊助商的REIT將找到可預測的物業供應，其具有優先受讓權（ROFR）。

而另一方面，他們傾向於被動而非主動地管理收購以尋求增長機會。

自掛牌以來，CMt和CCt幾乎沒有對從其贊助商以外收購的物業產生興趣。

Source: capitaland.com

我深入挖掘，以獲取有關富國商置信託如何在完全依賴凱德集團的情況下還能獲得多少增長的前瞻性。

我真的不喜歡我所發現的。雖然零售和商業領域仍然有56個物業完全屬於CLI所有，但其中大部分並非位於新加坡或澳洲。

在中國有很多物業，但即使這些物業被標記出售， 凱德中國信託 (SGX: AU8U) 將首先獲得優先購買權。

即使CICt被提供優先購買權中國的物業，我懷疑在當前的情緒下，這是否明智 - 只需看看MPACt和Plife因“脫離新加坡多元化”而遭受的苦果。

讓受贊助的地產信託主動參與盈利性收購是困難的。儘管從理論上講他們是可以做到的，但這樣做會違背受贊助者最初設立這些地產信託的初衷。

地產信託如何真正增長和繁榮可以在以下簡要概述中總結出來。

收購應轉化爲盈利性DPU。一旦一處物業入駐，有時會進行AEI以釋放更多租賃空間，提升總租金收入。

管理良好的物業將會增值，從而降低地產信託的負債。隨着DPU和單位資產淨值的增加，很可能地產信託價格也會同步上升。

當發現可購買的優質物業時，地產信託可以通過債務和/或資本籌集資金，這將使收購在每單位分配的基礎上是盈利性的。

整個週期將繼續下去。

資料來源：TIKR.com

儘管CICt經歷了相當多的合併和收購，但過去10年的DPU基本持平。

來源：Google Finance

單位價格也相對穩定。

另一方面，一個增長DPU、單位資產淨值和單位價格的良好例子是 百匯健康信託（新交所：C2PU）.

資料來源：TIKR.com

你可能會問，單位淨資產值和每單位派息是否真的有必要？實際上並不是。任何信託仍然可以通過債務和股權籌集資本。但會存在一些不利因素。

單位價格較低或持平意味着可能需要更多單位來獲得執行收購所需的資本。這將導致更多的稀釋，而不是價值和每單位基礎上的增值。

一項出色的資產收購可能並不會爲單位持有人帶來出色的投資回報。

收租和提高租賃回報，取決於經濟實力，而不僅僅是純粹的定價權。租戶願意爲甲級辦公室或主要零售空間支付的有限。

雖然CICT的業績記錄並不一定糟糕，但實際上並沒有什麼值得大聲疾呼的。

根據其贊助商可供應的ROFR物業的可用性，我對長期期待的烏節ION收購之後的未來前景表示疑問。