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4） 由Investopedia提供的永久債券
目前有多少新加坡REIT（以及運作方式與REIT相似的BizTrust）在其資產負債表中持有永久性證券？這個數字是40個中的17個，佔總數的40%，並且名單還在不斷增加。請參考以下現有的REIT名單：
* 總債務 = 永久債券 + 總借款
投資者有各種指標可以比較永續債與其他指標。就個人而言，我更偏向於使用永續債/總債務來評估信托託管有較高比例的永續債。不過，讓我們來看看每個指標下的前5家市場價值最高的信托託管是哪些。
從上面的內容可以看出，寶澤安保資本工業房地產信托在3個比較中得分最高，而力寶商場印度尼西亞零售信托的永續債/市值比重最高。仔細觀察，你會發現前3名始終是同樣的3個標的：寶澤安保資本工業房地產信托、萊藺斯全球商業信托和力寶商場印度尼西亞零售信托。
到目前為止，新加坡金融管理局（MAS）沒有要求將永續債納入槓桿比率和負債成本的計算中。另一方面，若一家信托託管於2022年1月1日後槓桿比率超過45%，則需要將永續債納入利息繳付比率的計算中（稱為調整後的利息繳付比率）。請參考下文瞭解更多資訊。 新加坡金融管理局對集體投資計劃代碼的規定，於2021年7月1日修訂：
希望在不久的將來，MAS將要求所有REITs將永久性證券納入負債成本、利息覆蓋率（即使低於45%的槓桿）和槓桿率中。這將為投資者提供更好的信息透明度。此外，希望對款待業板塊的REVPAU公式/標準和租金回轉率也能夠標準化。
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$寶澤安保資本工業房地產信托 (O5RU.SG)$
$凱詩物流信托 (K2LU.SG)$
$奧峰酒店信託 (XZL.SG)$
$凱德印度信託 (CY6U.SG)$
$凱德騰飛房產信託 (A17U.SG)$
$凱德雅詩閣信託 (HMN.SG)$
$北京華聯商業信托 (BMGU.SG)$
$凱德中國信托 (AU8U.SG)$
$凱德商用新加坡信托 (C38U.SG)$
$城市酒店信託 (J85.SG)$
$Cromwell Reit EUR (CWBU.SG)$
$Cromwell Reit SGD (CWCU.SG)$
$大信商用信託 (CEDU.SG)$
$運通網城 (BWCU.SG)$
$EliteComREIT GBP (MXNU.SG)$
$ESR-REIT (J91U.SG)$
$遠東酒店信託 (Q5T.SG)$
$先鋒醫療產業信托 (AW9U.SG)$
$星獅地產信托 (J69U.SG)$
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$星獅物流工業信托 (BUOU.SG)$
$IREIT Global EUR (8U7U.SG)$
$IREIT全球 (UD1U.SG)$
$吉寶數據中心房地產信托 (AJBU.SG)$
$吉寶-KBS美國房地產信托 (CMOU.SG)$
$吉寶房地產信托 (K71U.SG)$
$Lendlease Reit (JYEU.SG)$
$力寶印尼零售信托 (D5IU.SG)$
$宏利美國房地產投資信托 (BTOU.SG)$
$豐樹汎亞商業信託 (N2IU.SG)$
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$華聯房地產投資信託 (TS0U.SG)$
$百匯生命產業信托 (C2PU.SG)$
$百利宮房地產投資信託 (SK6U.SG)$
$升禧環球房地產投資信托 (P40U.SG)$
$新達產業信托 (T82U.SG)$
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关于 發帖 於2021年10月10日發佈於 信托仪表板.
股權籌資是房地產投資信托（REIT）為了主要用於物業收購或增強其資產負債表而常用的一種方法。股權籌資（EFR）指的是通過發行新股票來籌集資本的過程。新加坡REITs在過去的幾年中採用了5種股權籌資的方式：
1) 定向增發
- 向機構或特定投資者提供。
2) 優先配售
- 向零售投資者發行的不可放棄購股權益，該購股權益不可交易或轉讓。
3) 配售權證
- 提供給散戶投資者的可轉讓配售權證，配售期間內配售權證可以進行交易。投資者可以在未決定接受配售權證時出售這些權證（未施行權利的權證）。
4) 考慮單位
- 向賣方發行新單位作為收購款。
5) 自動櫃員機發行
- 向公眾募集新單位，類似IPO，但現在比較少見。
EFR歷史
有6個REIT自上市以來從未有過EFR：
1）ARA美國酒店信托，於2019年5月上市
2）北京華聯商業信托，於2015年12月上市
3）運通網城信托，於2016年7月上市
4) 蘭迪斯全球商業房地產投資信托，在2019年10月上市
5) 百池安養房地產投資信託，在2007年8月上市
6) 砂之船房地產投資信托，在2018年3月上市
至於其他，以下是各個EFR的記錄:
* 經合併後股價
在202次EFR行使中，有27次是優先配售，35次是供應權發行，在這兩種情況下，持有到除息日的持有人有機會認購新單位。有時，現有持有人可能被迫認購，否則他們的絕對收益將被稀釋。對於非現有持有人來說，優先配售和供應權發行提供了以優惠價格購買股票的機會。然而，在短期內，股價有很多情況下會低於優先配售價格。供應權發行也適用相同的情況，只是可能需要較長時間，因為折扣率較高。
EFR頻率
有時，信託在同一時間執行多種類型的EFR，例如，星獅地產信托在2020年9月/10月同時進行定向增發和優先配售，以收購亞洲零售基金剩餘的63.11%股權。無論如何，我將每個事件都視為單獨的頻率計算事件：
在34個櫃台中，有12個櫃台的EFR頻率趨勢增加，而有10個櫃台的EFR頻率趨勢下降。以下是清單：
接下來，讓我們找出哪個信託在不同期間具有最頻繁的EFR：
* 在過去的10年、5年和3年中，有多個信託的EFR平均頻率並列第2和第3名。
就所有時間和過去10年來看， 凱德商業地產信託 獲得了冠軍。而在過去5年和過去3年中， 麥聯物流信託 和 穆恰樂工業信託 分別獲得了冠軍。
優先發行和供股頻率
接下來，讓我們僅篩選出現金調查事件。以下是行使優先發行或供股的25只房地產信託：
以下是摘要：
1）在所有時間中，出現現金調動最頻繁的三個REITs是萬利美國REIT，IREIT全球和愛訊地產投資信託。
2）在過去的10年中，有5個REITs進行了3次現金調動：愛訊地產投資信託，國泰中國信託，ESR-REIT，IREIT全球和萬利美國REIT。
3）在過去的5年中，有2個REITs進行了3次現金調動：ESR-REIT和萬利美國REIT。
4）在過去的3年中，有5個REITs進行了2次現金調動：愛訊地產投資信託，國泰中國信託，ESR-REIT，星獅地產信託和IREIT全球。
儘管未來可能不會延續這種趨勢，但如果你持有一些以前現金調度頻率較高的股票，你可能想考慮保持一些戰備資金。對於那些對配股或優先配股新手的人來說，你可以參考我之前的發帖 - 優先配售和優先轉讓的注意事項和關鍵日期 ，其中我分享了需要注意的關鍵日期，還提供了一個試算表，以計算如果你想要認購EFR所需的基金。
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关于 發帖 於2021年10月3日發佈於 信托仪表板.
之前我已貼出 如果您已從信託上市以來投資所有新加坡信託基金，您將獲得多少收益？計算自信託上市以來所有信託基金的回報。在進行了19多年的信託投資之後，主人翁Ah Nuah的整體回報是正面的。今天，我想從另一個角度來觀察，如果您在歷史高點買入並一直持有到現在會發生什麼情況？
This time, let's follow the story of another REIt investor named Gao Suay. His attitude towards investing is totally the same as Ah Nuah from the previous IPO post. Gao Suay invested S$ 5,000 to each and every REIt and BizTrust (which operates similarly to REITs) without doing any research on them. He doesn't follow any news after purchase, never participated in any preferential offer or rights issue, never sold his nil-paid rights for profit nor consideration units after any mergers.
Familiar? Yes, both of them are doing everything the same way, with one exception where Gao Suay is very suay (bad luck) that he always bought REITs at their all-time high. The first REIt he bought was CapitaRetail China Trust (now known as CapitaLand China Trust) in February 2007. Now, let's look at his performance after 14+ years of REIt investing:
Source: Combination of Stock Cafe, Tiger Broker and SGinvestors.io
* Return is adjusted for 5 to 1 units consolidation, however, all-time high price is not adjusted
^ Sold on last day of trading
From the above table, Gao Suay has invested in 51 counters, which amount to S$ 255,000 資本。到目前為止，他已經收到了S$ 56,537.77的股息，相當於他資本的一部分。 S$ 56,537.77 股息，相當於他資本的一部分。 22.2% 與已除牌和暫停交易的計數器（佔他資本的S$ 30,000）相比，他實現了S$ 18,159.31的資本損失。 S$ 18,159.31。他目前的投資組合價值為 新幣 143,531.35，估計虧損 新幣 81,468.65 新幣 81,468.65以下是一個快速的摘要：
單是從以上表現看來就讓人感到痛苦。讓我們探索一下哪家信託提供了最高和最低的CAGR。請注意，有4家計數機構在2021年的歷史高點下跌：運通網城、富蘭斯物流商業信託、柏景醫療產業信託和砂之船房地產投資信託。因此，他們的CAGR可能不是一個良好的衡量標準，因為它會隨著短期價格波動而變化。
從上面的表格可以看出，只有8個標號有正回報，其餘的43個標號皆有負回報。MACFk（Mapletree、Ascendas、CapitaLand、Frasers和Keppel）下只有1個標號有正回報，而與MACFk有關的3家房地產投資信托中，排名前10位的CAGR最低。儘管如此，還是讓我們來看看MACFk（Mapletree、Ascendas、CapitaLand、Frasers和Keppel）的表現：
* Frasers商業信託不在其中，因為最初它以Allco商業房地產投資信托的名義上市，並無Frasers參股。
** 力寶印尼購物中心房地產投資信託（Lippo Mall Indonesia Retail Trust）包括在內，因為它最初以Lippo-Mapletree印尼購物中心房地產投資信託（Lippo-Mapletree Indonesia Retail Trust）的名義上市，其中Mapletree Capital（Mapletree Investments Pte Ltd的全資子公司）擁有40％的管理公司股份- Lippo-Mapletree印尼購物中心房地產投資信託管理有限公司。到2011年中期，Lippo Karawaci Tbk從Mapletree手中收購了這40％的股權。
*** PRIME US REIt被納入在Keppel Capital Management Pte Ltd的全資附屬物——Keppel Capital Two Pte. Ltd.所持有的REIT經理30%的持股比例之下，而該公司則是Keppel Capital Holdings Pte. Ltd的資產管理部門。而Keppel Capital Holdings Pte. Ltd.則是Keppel Corporation Limited的資產管理子公司。
即使Gao Suay只投資於MACFk相關股票，他的回報也沒有多麼好。他的本金將是S$ 95,000，而他的總回報將為-S$ 16,469.94。他所收到的股息為S$ 16,754.45，而他的未實現損失為 S$ 95,000 並且他的總回報將為-S$ 16,469.94S$ 16,469.94。他所收到的股息為 S$ 16,754.45 ，而他的未實現損失為 S$ 33,224.39。以下是一份簡要摘要：
實際上，我懷疑在股價處於歷史高點時持續買入股票是否真的會發生。儘管如此，這個“極端”的案例研究應該是一個很好的例子，可以指出每一只股票都有其價值，而價值隨著時間的推移而變化，無論是MACFk還是其他。在這裡，我想引用我在之前的帖子中提到的話：
“如果一個人以高價位進入一個信托，即使它的基本面非常好，或者與MACFk相關的股票，也可能需要相當長的時間才能獲得獲利，因為其壓縮的股息收益率。如果股價因為低於預期的業績、市場情緒或往往是無緣無故地下滑，情況就會變得更糟。”
所以，下次有人告訴你以“任何”價格投資基本面強勁的信托時，再好好考慮一下。同樣，一個資深贊助商不代表投資者的回報會較低。畢竟，你的回報很大程度上取決於你所支付和賣出的價格。始終要自己做好專業評估，而不要依賴他人。是的，在這個博客上的信息也是這樣。”
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個人理財 在這裡，我分享了一些基本相關話題，比如在開始投資之前應該準備什麼，以及如何制定一個簡單的股息投資計劃。
2) 信託投資 在這裡，我分享了我的信託投資想法和經驗。如果你發現單純的文字很無聊，那麼你可以從漫畫（頁面底部的鏈接）開始閱讀，我相信你會喜歡的。
3） 信託分析 我分享了個別信託，同一板塊內的信託比較以及每月SREIT的基本面評論。
4） SREITs 儀表 您可以在這裡找到個別REIt和REIt etf的詳細資訊，這也是我的評論發帖的來源。
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# 這個 崗位 已於二零二一年九月十九日發佈於 重試.
有一次，我的一位朋友告訴我：「不值得投資房地產信託，因為您獲得的股息將僅用於支付您的股價損失，最終您從長遠來看就不會賺很多錢。」他的信念是馬來西亞的住宅物業，在房地產繁榮時期，他的物業價值在 5 年內翻倍。好吧，在今天的帖子中，讓我們看看我朋友上面的陳述是否是真的。
讓我們來看一下 SREIT 的簡短歷史：首個上市的房地產信託是 CapitaMall 信託，19 年前於 2002 年 7 月在新加坡交易所上市。隨後，Ascendas 房地產信託於二零零二年十一月上市，其次是財富房地產信託於二零零三年八月上市。在這些年內，房地產投資信託有 5 次合併，以及 6 個房地產投資信託/BIZ信託被刪除或暫停。快速轉到今天，有 38 個房地產信託和 2 個 BizTrust 的運作類似房地產信託。
假設有一個名叫 Ah Nuah 的房地產信託投資者，他在每個房地產信託和 BizTrust（運作類似房地產信託）的每次首次公開招股 5,000 新加坡元，而無需對它們進行任何研究。他很幸運，每次都能獲得全額分配。像他的名字一樣，他是一個懶人，IPO 後沒有關注任何新聞，因此，他從未參加任何優惠或權利發行。此外，在任何合併後，他從未出售他的未償還的權利以獲利或代價單位。他只關心的是他銀行帳戶的股息讓我們來看看 Ah Nuah 在這麼多年後的投資組合表現如何：
* 回報調整為 5 至 1 個單位合併，但是，IPO 價格未調整
^ 在最後交易日出售
從上述來看，阿努阿已投資了 51 個櫃檯，總值為 255,000 新加坡元的資本。迄今為止，他已獲得價值 189,222.87 新加坡元的股息，相當於其資本的 74.2%。由於取消上市和暫停的櫃檯（佔其資本的 30,000 新加坡元），他的實現資本虧損為 11,173.84 新加坡元。他目前的投資組合價值為 272,364.70 新加坡元，未實現收益為 47,364.70 新加坡元。以下是一個快速摘要：
投資組合成長率以 2002 年 7 月 17 日起，當時阿努阿獲得首個房地產信託-卡皮塔馬爾信託，直至今日 @ 2021 年 9 月 19 日。這只是一個近似的指標，因為 Ah Nuah 在不同期間注入資本並獲得股息。
接下來，我們就個別櫃檯的 CAGR 排名（從上市日期至 2021 年 9 月 19 日）來看看 Ah Nuah 的投資組合：
從上表中，您可以看到 KDC 為阿努阿提供最高的 CAGR，接著是 FLCT 和麻省理工學院。然而，阿努亞在 EHT 中損失了 100% 的基金，接下來是 ARAHT 的 CAGR 為 -19.2%，而賽津的 CAGR 為 -18.2%。偶然，前三大最佳 CAGR 來自工業，前三大最差的 CAGR 來自酒店業。
我們如何根據個別的 CAGR 範圍來查看計數器數量：
有 12 個帶有負回報的計數器，其中 2 個被刪除/暫停。換句話說，剩下的 10 名將來仍然有機會轉向正面回報。有 24 個櫃檯為阿努阿提供超過 5% 的 CAGR。如果 5% 的年長率不令人印象深刻，則有 8 個計數器提供 10％ 以上的 CAGR。考慮到 12 個負回報的計數器和 5 個 CAGR 小於 2.5％ 的計數器，我的朋友對他的理論並不「完全」錯誤，因為 1/3（17 個超過 51 個計數器）的 CAGR 小於 2.5％。
對於 MACFK（梅普利特里，阿斯達斯，卡皮塔蘭，弗雷瑟斯和凱普爾）的愛好者，以下是滿足您的好奇心的摘要：
* 由於 Frasers 商業信託最初被列為 Allco 商業房地產信託，而且沒有弗雷斯的參與。
** Lippo Mall 印度尼西亞零售信託基金被列為 Lippo-Mapletree 印尼零售信託基金，而 Mapletree Capital（邁普利特里投資有限公司的全資子公司）擁有 40% 的經理-利普利普利特里印尼零售信託管理有限公司。2011 年中，Lippo Karawaci Tbk 收購了 Mapletree 的全部 40% 股權。
*** 由於凱珀資本二公司擁有 30% 的房地產信託管理人權益，因此包括 PRIME 美國房地產信託基金有限公司，Keppel 資本管理有限公司的全資附屬公司，再次由凱普資本控股有限公司全資擁有。有限公司是凱普爾股份有限公司的資產管理部門。
如果阿努阿只投資於澳門基金會相關的櫃檯，他的資本將為 95,000 新加坡元，他的總回報將為巨大的 164.5%，CAGR 為 5.2%。僅僅僅股息，他的回報已經達到 100.7%，略高於他的資本。加上 63.8% 未實現的收益，與單純購買所有 SREITS/Biz信託相比，他的總回報更高 86%。
顯然，與股票投資一樣，房地產信託投資也需要研究才能獲得更好的回報。現在，阿努阿怎麼能進一步增加他的回報？首先，他必須開始關注 REIT 的更新。當然，他仍然可以選擇不訂閱任何優惠優惠和權利發行。但是，他應該出售他未付的權利以獲利，只要這些權益足以支付他的佣金。此外，阿努阿還可以：
1）了解基本分析
2）有一種系統的方式來估值房地產投資信託
3）了解技術分析
4) 當股價高於實體價值時獲利（以目標百分比計算）
5) 當基本轉移導致內在價格下跌時，減少虧損
如果一個人以高價進入房地產信託基金，即使其基本價格非常好，或者是與 MACFK 相關的櫃檯，由於股息收益率壓縮，可能需要一段時間才能獲得良好的回報。如果由於業績低於預期，市場情緒低，或者通常因為無理由下跌，股價會變得更糟。也許稍後，如果以歷史高的價格購買，我可以研究收益/虧損。
另外，SREIT 似乎喜歡列出 8 個數字；其首次公開發售價格中有 32 個櫃檯，其中 11 個櫃檯列出 88 美分，6 個櫃檯列出 80 美分，4 個櫃檯列出 68 美分，3 個櫃檯列出 78 美分。還有 5 個櫃檯列出 93 分，我可以理解 8 的原因，因為它被發音類似財富，但是 93？嗯，我不明白這個。另外，還有 4 個 SREIT 進行單位合併，其中所有投資者均具有相同的比率為 5 對 1。
請注意，過去的表現並不保證未來的結果。如果您熱衷於了解有關房地產信託投資的更多信息，您可以參考我博客的以下頁面上的免費資源：
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