当前房地产市场的成长持续性不如2014年，但政策势头类似2014年下半年，竞争格局调整程度超过2014年，土地市场机会持续时间也可能超过2014年。來源：中信證券研究
作者：陳聰 張全國 李宗儒
原標題：地產｜「四限」的可能放開路徑和影響
當前房地產市場的成長持續性不如2014年，但政策勢頭類似2014年下半年，競爭格局調整程度超過2014年，土地市場機會持續時間也可能超過2014年。
中信證券認為，房地產需求側有充足的因城施策空間。放寬限購、限貸、限價、限售，可能推動購房門檻的下降和購房成本的下行。
本文詳細分析了四限可能的放開路徑和影響。中信證券表示，相信政策將有助於開發行業競爭環境的好轉和企業未來盈利能力的提升，也有助於渠道滲透率的提升和換房鏈條重啟。
▍需求側政策面臨長期侷限和短期空間。
我們認為，長端LPR下降的空間有限，房地產開發投資的整體增長空間也有限。但是，按揭貸款利率下降空間很大，限購、限貸、限售、限價等需求側措施放開的空間也不小。
▍因城施策不等於力度不足，預計需求支持政策頻發。
中央政治局會議鼓勵因城施策，支持剛需和改善性住房需求。我們認為，因城施策的做法（而並非全國統一）和需求支持力度強弱無關。各地不僅具備較大的政策放開空間，也有較為急切的，應對交付、土地出讓、開發投資等問題的需要。以2014年的經驗而言，距離第一個城市出臺寬鬆政策，到大量城市跟進，一般也需要2-3個月的時間。
▍認房又認貸標準變化，將降低購房成本和門檻。
限購放寬，兼顧支持樓市和其他政策考量。目前各地多采取改變首套房認定標準，調減地方性首付和利率要求，這構成了限貸的放寬。我們認為，限貸調整將有效降低居民購房門檻，保護改善性需求。除少數三四線城市直接放開限購，大多數二線城市則調整限購區域，給予符合條件的人才或多胎家庭以購房資格，給予存量房出租的家庭更多購房資格。這類做法，既刺激了需求，又達到了其他政策目標。
▍鬆綁限價有助於恢復開發企業盈利能力，放開限售促進核心城市換房需求。
各地方不同程度放開新房限價和二手過户指導價，這有利於推動開發企業在核心城市拿地利潤率提升，增加開發企業投資意願，也會令開發企業更聚焦核心城市。過户指導價調整和限售不同程度放開，則可能推動換房鏈條重啟。此外，一二手價差縮小有助於渠道滲透率的提升。
▍風險因素：
行業競爭格局劇變，部分公司資產縮表的風險。部分區域市場持續下行風險。
▍投資建議：
我們認為，當前房地產市場的成長持續性不如2014年，但政策勢頭類似2014年下半年，競爭格局調整程度超過2014年，土地市場機會持續時間也可能超過2014年。我們推薦信用和效率兼備的開發企業，包括保利發展、萬科A/萬科企業、金地集團、招商蛇口、綠城中國、華髮股份、龍湖集團、華潤置地、濱江集團和美的置業。我們也看好明顯受益於四限逐漸放開，具備核心競爭力的房地產服務平臺，即貝殼。
編輯/irisz
