2023年中期，样本企业加权毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度稳定。企业管理规模效应开始发挥效果，即便今年上半年外拓竞争更加激烈，样本企业销管费率依然同比下降0.68个百分点至6.76%。在毛利率提升和销管费率下行的多重影响之下，样本企业净利率提升0.4个百分点到7.3%。2023年上半年，样本企业净利润增速24.6%，增速比去年同期提升13.7个百分点，大于收入端17.8%的增速。2023年上半年，样本企业基础物业服务毛利率13.1%，相较去年同期上升0.62个百分点。(注：该行选取当前市值大于100亿港元且已经公布2023年半年报的企业作为样本企业)智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，2023年中期，樣本企業加權毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度穩定。半年報再次證明，物業服務企業並沒有隨時間推移而盈利能力下降。企業固然需要爲了鞏固盈利能力而付出努力，但行業整體而言足以維持合理可靠的盈利水平。房齡變老和存量盤拓展比例增加並不值得擔心，科技賦能和管理流程優化更是值得期待。該行推薦頭部藍籌物業公司和中小型高股息物業服務企業。
中信證券主要觀點如下：
2023年中期，頭部物業管理公司的盈利能力十分平穩。
2023年中期，樣本企業加權毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28ppts，仍然保持高度穩定。企業管理規模效應開始發揮效果，即便今年上半年外拓競爭更加激烈，樣本企業銷管費率依然同比下降0.68個百分點至6.76%。在毛利率提升和銷管費率下行的多重影響之下，樣本企業淨利率提升0.4個百分點到7.3%。2023年上半年，樣本企業淨利潤增速24.6%，增速比去年同期提升13.7個百分點，大於收入端17.8%的增速。2023年上半年，樣本企業基礎物業服務毛利率13.1%，相較去年同期上升0.62個百分點。(注：該行選取當前市值大於100億港元且已經公佈2023年半年報的企業作爲樣本企業)
多因素促成物管公司盈利能力高度穩定。
物業服務企業的定價和繳費率很少受到宏觀經濟短期波動影響，而人力成本也相對維持穩定。企業可以通過管理流程優化和科技賦能，來提高單位人工的服務面積。企業還能夠發展增值服務。這些努力，都足以抵消企業老盤增加、運維成本增加所帶來的問題。歷史證明，行業盈利能力並無系統性下降壓力。該行預計，基礎物管毛利率可以穩定在合理水平。
社區增值服務從機會主義向產品深耕轉型。
2023年上半年，頭部企業社區增值服務盈利能力和毛利佔比都有所提升，企業社區增值服務產品結構進一步優化，從機會主義向產品力發展，部分企業開始收縮盈利能力較差的業務，同時集中精力開展更有優勢和前景的服務項目。上半年頭部企業業主增值服務的毛利增速25.3%，顯著高於收入增速15.8%，毛利率相較去年同期提升2.3個百分點至30.5%，佔總毛利比重提升1個百分點至20%。
非業主增值服務進一步收縮，開發週期對行業的直接影響越來越弱。
受到開發行業景氣度下行影響，頭部企業非業主增值服務毛利率進一步下滑。2023年上半年，樣本企業非業主增值服務毛利率18.8%，比去年同期下降2.5個百分點，已經連續兩年下降，且下降幅度快於去年中期。大多數企業非業主增值服務毛利佔比進一步下降，整體毛利佔比已經下降到14%。該行認爲，企業非業主增值服務毛利佔比可能在未來進一步下降，毛利率也可能進一步下降。和物業服務主業聯繫比較遠的案場服務和諮詢服務，業務萎縮雖然影響一時，但其實增加了行業的抗週期屬性。
風險因素：地產行業超預期下行影響企業盈利水平的風險。宏觀經濟景氣度下行影響公建業務盈利水平的風險。行業競爭激烈影響新拓項目盈利水平的風險。
