智通財經APP獲悉，東吳證券發佈研究報告稱，7月國常會後多地發佈城中村相關政策，住建部城改系統已入庫162個專案，預計四季度城中村改造將推進更多落地措施。本輪城中村改造，代表著存量時代下中國房地產市場“重保障、重民生”的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用。擁有城中村改造經驗、當地資源豐富的地方國企有望率先受益。
重點推薦：城建發展(600266.SH)、越秀地產(00123)、珠江股份(600684.SH)，建議關注：中華企業(600675.SH)、天健集團(000090.SZ)。
事件：10月24日，《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》(下稱為《規劃》)經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。本次規劃在今年2月6日曾正式公開徵求社會意見，也是2009年以來廣州市第三次更新總體規劃。
東吳證券主要觀點如下：
《規劃》重點：明確更新規模和更新時序，探索完善房票安置機制。
(1)根據《規劃》，至2025/2030/2035年累計推進城市更新約130/230/300萬方(含城中村改造70/120/155萬方)。《規劃》明確至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造專案291個。其中：舊村莊全面改造專案252個(含城中村專案150個)、舊村莊混合改造專案24個(含城中村專案15個)，“拆、治、興”並舉推動改造;舊城混合改造專案15個，綜合運用“留、改、拆”方式推進。(2)《規劃》明確專案正負面清單，避免短時間內大拆大建和“運動式”更新。(3)《規劃》提出優化成本核算與徵拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。
7月國常會後多地發佈城中村相關政策，住建部城改系統已入庫162個專案，預計四季度城中村改造將推進更多落地措施。
2023年7月21日，國常會通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，之後上海、長春、鄭州等城市跟進落實，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推進127個城中村改造專案。全國範圍看，根據央廣網報道，住建部城中村改造資訊系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造專案162個。該行預計四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加快推進節奏。
城中村改造有望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手。
(1)投資方面：2022年全國房地產開發投資額13.3萬億元，同比下降10.0%;2023年1-9月為8.7萬億元，同比下降9.1%。投資額連續2年下滑在歷史上也較為罕見，當前房地產形勢下明年投資額很難出現扭轉。該行認為城中村改造明年有望對沖房地產投資下行，對整體投資具有一定拉動作用。(2)銷售方面：傳統的“原拆原還”安置模式，只創造商品房供給不創造需求，本次廣州《規劃》提出的房票安置制度，若能在全國範圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。在當下銷售景氣度下行的情況下，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高於貨幣化安置。
風險提示：城中村改造政策落地進度不急預期;行業下行持續，銷售不及預期;行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期。