10月存量房市場呈現“以價換量”特徵
智通財經APP獲悉，中金髮布研究報告稱，10月二手房成交量整體仍較爲景氣，但議價空間、掛牌價等指標均表明市場存在“以價換量”特徵，價格預期仍偏疲弱;往前看，儘管供應量逐步回歸平穩，但需求支持政策的進一步發力仍是預期改善的關鍵，包括限制性政策的調整和城中村改造的推進。推薦基本面均好且兼具估值優勢的龍頭標的;待景氣度回升更爲穩固，可進一步擴容至優質非國企。
▍中金主要觀點如下：
10月存量房市場呈現“以價換量”特徵，需求支持政策的加強或仍是價格預期企穩的關鍵。
數量方面，10月二手住宅成交量指數環比持平微跌2%，同比增幅邊際走闊至+32%(9月+27%);考慮到10月存在較長節假日，成交量表現整體較爲景氣，年初至今成交量累計增幅爲+44%。價格方面，10月中金同質性二手住宅成交價格指數環比仍跌1.3%，跌幅較9月(-1.4%)基本持平;
具體而言，從成交議價空間邊際明顯走闊的趨勢(10月5.22% vs 9月4.88%)來看，9月掛牌量大幅增加所帶來的買賣雙方議價均勢變化較爲明顯，賣家正在通過接受更大幅度的價格折讓來促進成交，即“以價換量”;往前看，如希望推動成交價跌勢邊際趨緩，還需要更進一步的需求支持政策出臺，10月相關政策的頻率與力度邊際有所下行。
10月二手房掛牌量環比增幅有所趨緩，但掛牌價邊際加速下行。
從掛牌量上看，9月曾監測到掛牌量有明顯增長的城市，如北京、上海、深圳、長沙、青島，10月掛牌量漲幅已有所趨緩(10月+3.9% vs 9月+12.7%)，二手房市場供應量正逐步回歸平穩。
從掛牌價上看，10月中金同質性二手住宅掛牌價格指數環比跌幅走闊至-1.4%(9月-0.7%)，存量掛牌房源調價幅度也邊際走闊37BP至-3.92%，價格預期壓力已逐漸從成交端的價格折讓向更前端的掛牌價傳導。
在供應量逐步回歸平穩的背景下，當前市場的關鍵變量仍在於需求，建議持續關注相關政策動態。
10月租賃市場仍延續淡季特徵，租售比邊際走平。
10月中金同質性掛牌租金指數環比下降0.7%，與9月(-0.6%)跌幅基本持平，繼續呈現淡季特徵，同比仍下跌0.8%;但由於掛牌價整體也處於跌勢，租售比維持在2.01%。10月待租週期邊際繼續小幅上行至2.16個月。
10月二手房成交量整體仍較爲景氣，但議價空間、掛牌價等指標均表明市場存在“以價換量”特徵，價格預期仍偏疲弱;往前看，儘管供應量逐步回歸平穩，但需求支持政策的進一步發力仍是預期改善的關鍵，包括限制性政策的調整和城中村改造的推進。推薦基本面均好且兼具估值優勢的龍頭標的;待景氣度回升更爲穩固，可進一步擴容至優質非國企。
風險
政策落地和基本面修復不及預期;房企信用加速惡化。