观点网 房地产“第三支箭”政策出台至今已一年有余，原意是恢复涉房上市公司再融资等渠道，进一步注入流动性，但在各种因素影响下落地效果仍有待观察。
12月14日，苏宁环球发布公告称，鉴于公司募投项目北外滩水城二十街区（滨江雅园）项目已通过自筹资金顺利建设实施，且非公开发行股票事项授权期即将届满，同时公司综合考虑资本市场环境等因素并结合公司经营发展实际需求，经审慎研究，公司决定终止不超过28亿元非公开发行A股股票事项。
自12月以来，多家房企陆续披露定增事项的最新情况，但进度不一。包括未拿到证监会批条的苏宁环球、三湘印象选择终止，已拿到批条的大名城、中交地产则选择继续等待机会发行。
而在观点新媒体统计的31家A股涉房上市公司中，完成定增的主要有招商蛇口、华发股份、陆家嘴，另有包括上述大名城、中交地产在内4家企业获得批条但仍未发行；剩余部分不是未获得反馈或终止，便是停留在修订发行方案的阶段。
在11月央行、金融监管局、证监会召开的金融机构座谈会上，“三支箭”政策曾再次被提及。其中对于“第三支箭”，座谈会提及，支持房企通过资本市场合理股权融资。至于支持力度如何，监管部门依然需要进一步出台细则。
苏宁环球资金需求
作为苏宁系旗下房地产上市平台，苏宁环球受经济下行压力、房地产调控以及疫情等影响同样明显。
2020-2022年，苏宁环球录得营收44.18亿元、29.90亿元及22.39亿元，同比增幅分别为12.57%、-32.31%、-25.12%，房地产占大部分比例。其中考虑到房地产从开发到结转的周期，2020年收入增加主要还是更早之前的销售贡献导致。
观点新媒体统计，疫情三年苏宁环球的预售（销售）金额分别为14.95亿元、20.65亿元、15.36亿元，相比之下，2019年同期为19.28亿元。
自2020年起，苏宁环球的收入结构逐渐增加建筑业、酒店业及其他、文化创意业、其他业务，至2022年凝练为混凝土、酒店业、文化业、医美及生物医药、其他。发展势头最好的是医美业务，苏宁环球最早于2016年就与大股东苏宁环球集团出资设立50亿元医美产业基金，此后通过收并购、优化整顿等，在国内近10个城市布局医美医院及诊所等。
2022年，医美及生物医药贡献收入1.93亿元，同比增长9.54%，是苏宁环球唯一实现正增长的业务。但从收入规模看，这年该公司房地产收入仍占18.86亿元，相当于总收入的84.22%，反映多年的转型仍未能挑起“第二增长曲线”的重任。
今年上半年，苏宁环球收入仅录得10.33亿元，同比继续下降8.76%，归母净利润3.02亿元，同比下降7.94%；至三季度末，收入及归母净利润分别录得14.65亿元、3.83亿元，跌幅分别扩大至19.07%、22.16%。
在这样的业绩下行趋势下，去年12月30日，苏宁环球宣布拟向不超过35名特定投资者发行不超过9.10亿股，募集资金总额不超过28亿元。扣除发行费用后，募资计划投资位于南京的天华硅谷庄园三区（荣锦瑞府）、北外滩水城二十街区（滨江雅园）以及补充流动资金。
观点新媒体了解，北外滩水城二十街区项目计容建面26.09万平方米，今年上半年预售2.85万平方米；至6月底累计预售14.87万平方米，并已全部结转完毕。天华硅谷庄园三区建面则仅有4.10万平方米，累计预售面积占2.93万平方米。
按照计划，为上述项目进行股权再融资，无疑将使苏宁环球总资产及净资产规模较大规模增加，对应的资产负债率有所下降，进而实现资产结构优化、财务状况改善等。加上有部分资金用于补充流动资金，上市公司的流动性和偿债能力也相应增强。
而今年苏宁环球的再融资事项陷入了沉寂状态。在其他一些房企陆续披露进度时，该公司始终未发布公告。
至12月14日，苏宁环球公告提及，公司实际上并未向深交所、证监会提交相关申请材料。该公司同时提及几方面原因，包括北外滩水城二十区项目已通过自筹资金顺利建设实施（原计划定增投入5亿元），非公开发行股票事项即将届满，以及考虑资本市场环境等因素及公司经营发展实际需求等，最终决定予以终止。
数据显示，截至三季末，苏宁环球仅有货币资金5.50亿元，分别较上半年、2022年末减少46.39%、49.47%；对应短期借款、一年内到期的非流动负债合计8.57亿元，持有现金并不足以覆盖即期债务。唯一令投资者感到宽慰的是，该公司经营活动产生的现金流净额约达8.16亿元，高于去年底7.94亿元。
“第三支箭”惠及面
2022年11月28日，中国证监会宣布，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。这被称为融资“第三支箭”，它的出台也象征着A股被叫停10余年的股权融资重新向房企开放。
此后半年内，A股数十家房企纷纷披露定增的计划，其中不乏国央企如招商蛇口、保利发展、中华企业、格力地产、华发股份、陆家嘴、嘉凯城等，混改企业如万科、绿地控股，以及民营企业如苏宁环球、三湘印象、新城控股等。
甚至一些面临较高债务风险的民企，包括金科股份、华夏幸福、荣盛发展、新湖中宝、世茂股份、冠城大通等，也加入了定增的行列。包括绿地控股在内，今年也出现过美元债展期的情况，而展期通常也被视为“技术性违约”。
从此后的进度看，上述较高风险企业与苏宁环球一样，并未推进到向交易所乃至证监会提交申请材料的阶段，而是一直停留在“筹划”定增的公告层面。除此以外，包括迪马股份、新黄浦、嘉凯城在内的企业虽然披露了定增预案，但后续也鲜有进展披露。
其次是一些中小型国央企背景的房企，诸如北新路桥、渝开发、中华企业、天地源等，今年5-9月陆续获得所隶属国资委的同意，此后同样鲜有进度披露。
在这期间，格力地产于5月底宣布中止审核与珠海免税的重组以及发行股份募集配套资金事项，包括拟以对价89.78亿元收购珠免（增发部分方式支付76.31亿元），募集配套资金不超70亿元。万科则于8月底宣布，由于A股股价处于低位，公司终止150亿元定增计划。
除此以外，还有5家房企诸如中南建设、厦门国贸、新城控股、建发股份、荣盛发展，虽然已提交预案，但都面临着交易所问询及修订方案的需要，进度也较为缓慢。
实际上，观点新媒体统计的31家房企当中，仅有保利发展、福星股份、中交地产、大名城、陆家嘴、华发股份、招商蛇口共7家房企获得证监会同意注册其定增方案；外高桥、京能置业则获得上交所审核通过，尚需证监会放行。
其中至今已完成发行股份的有华发股份、陆家嘴、招商蛇口，募资总额接近204亿元。融资规模最大的是招商蛇口，该公司于10月16日宣布完成发行股份购买资产并募资配套资金，新增股份7.20亿股，每股定价11.81元，募资总额85亿元。
其余已拿到证监会批条的企业，由于市场因素并未选择直接发行股票，如今一年授权期已届满或即将届满，只能被动再延期一年。保利发展解释，受房地产市场及证券市场持续走弱的影响，公司股价跌破每股净资产，不具备发行条件。
中交地产11月7日强调，公司自6月6日深交所上市审核中心审核通过之日至今，2023年上半年业绩变动不存在影响本次发行上市及对投资者做出投资决策有重大影响的事项，无需重新提交深交所上市审核中心审核，仍符合发行上市的条件。
不难看出，“第三支箭”发出一年以来，获得证监会同意定增的基本是国央企为主的房企，已暴露债务风险的企业由于信用体系坍塌，已基本丧失了股权融资的可能。其他未爆雷的房企，监管层在审批时也保持了审慎态度，因此进度也较慢。
这说明房企要重新打通股权融资渠道，需面临极大的挑战，监管层需要出台更多针对性的政策，在防范企业风险扩大的同时，又能满足其合理融资需求。
政策端也在逐渐优化，比如今年8月27日，证监会表示充分考虑当前市场形势，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏，其中，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。
11月中旬，央行、国家金管局、证监会在召开的金融机构座谈会上强调，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。同时，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。
觀點網 房地產“第三支箭”政策出臺至今已一年有餘，原意是恢復涉房上市公司再融資等渠道，進一步注入流動性，但在各種因素影響下落地效果仍有待觀察。
12月14日，蘇寧環球發佈公告稱，鑑於公司募投項目北外灘水城二十街區（濱江雅園）項目已通過自籌資金順利建設實施，且非公開發行股票事項授權期即將屆滿，同時公司綜合考慮資本市場環境等因素並結合公司經營發展實際需求，經審慎研究，公司決定終止不超過28億元非公開發行A股股票事項。
自12月以來，多家房企陸續披露定增事項的最新情況，但進度不一。包括未拿到證監會批條的蘇寧環球、三湘印象選擇終止，已拿到批條的大名城、中交地產則選擇繼續等待機會發行。
而在觀點新媒體統計的31家A股涉房上市公司中，完成定增的主要有招商蛇口、華發股份、陸家嘴，另有包括上述大名城、中交地產在內4家企業獲得批條但仍未發行；剩餘部分不是未獲得反饋或終止，便是停留在修訂發行方案的階段。
在11月央行、金融監管局、證監會召開的金融機構座談會上，“三支箭”政策曾再次被提及。其中對於“第三支箭”，座談會提及，支持房企通過資本市場合理股權融資。至於支持力度如何，監管部門依然需要進一步出臺細則。
蘇寧環球資金需求
作爲蘇寧系旗下房地產上市平台，蘇寧環球受經濟下行壓力、房地產調控以及疫情等影響同樣明顯。
2020-2022年，蘇寧環球錄得營收44.18億元、29.90億元及22.39億元，同比增幅分別爲12.57%、-32.31%、-25.12%，房地產佔大部分比例。其中考慮到房地產從開發到結轉的週期，2020年收入增加主要還是更早之前的銷售貢獻導致。
觀點新媒體統計，疫情三年蘇寧環球的預售（銷售）金額分別爲14.95億元、20.65億元、15.36億元，相比之下，2019年同期爲19.28億元。
自2020年起，蘇寧環球的收入結構逐漸增加建築業、酒店業及其他、文化創意業、其他業務，至2022年凝練爲混凝土、酒店業、文化業、醫美及生物醫藥、其他。發展勢頭最好的是醫美業務，蘇寧環球最早於2016年就與大股東蘇寧環球集團出資設立50億元醫美產業基金，此後通過收併購、優化整頓等，在國內近10個城市佈局醫美醫院及診所等。
2022年，醫美及生物醫藥貢獻收入1.93億元，同比增長9.54%，是蘇寧環球唯一實現正增長的業務。但從收入規模看，這年該公司房地產收入仍佔18.86億元，相當於總收入的84.22%，反映多年的轉型仍未能挑起“第二增長曲線”的重任。
今年上半年，蘇寧環球收入僅錄得10.33億元，同比繼續下降8.76%，歸母淨利潤3.02億元，同比下降7.94%；至三季度末，收入及歸母淨利潤分別錄得14.65億元、3.83億元，跌幅分別擴大至19.07%、22.16%。
在這樣的業績下行趨勢下，去年12月30日，蘇寧環球宣佈擬向不超過35名特定投資者發行不超過9.10億股，募集資金總額不超過28億元。扣除發行費用後，募資計劃投資位於南京的天華硅谷莊園三區（榮錦瑞府）、北外灘水城二十街區（濱江雅園）以及補充流動資金。
觀點新媒體了解，北外灘水城二十街區項目計容建面26.09萬平方米，今年上半年預售2.85萬平方米；至6月底累計預售14.87萬平方米，並已全部結轉完畢。天華硅谷莊園三區建面則僅有4.10萬平方米，累計預售面積佔2.93萬平方米。
按照計劃，爲上述項目進行股權再融資，無疑將使蘇寧環球總資產及淨資產規模較大規模增加，對應的資產負債率有所下降，進而實現資產結構優化、財務狀況改善等。加上有部分資金用於補充流動資金，上市公司的流動性和償債能力也相應增強。
而今年蘇寧環球的再融資事項陷入了沉寂狀態。在其他一些房企陸續披露進度時，該公司始終未發佈公告。
至12月14日，蘇寧環球公告提及，公司實際上並未向深交所、證監會提交相關申請材料。該公司同時提及幾方面原因，包括北外灘水城二十區項目已通過自籌資金順利建設實施（原計劃定增投入5億元），非公開發行股票事項即將屆滿，以及考慮資本市場環境等因素及公司經營發展實際需求等，最終決定予以終止。
數據顯示，截至三季末，蘇寧環球僅有貨幣資金5.50億元，分別較上半年、2022年末減少46.39%、49.47%；對應短期借款、一年內到期的非流動負債合計8.57億元，持有現金並不足以覆蓋即期債務。唯一令投資者感到寬慰的是，該公司經營活動產生的現金流淨額約達8.16億元，高於去年底7.94億元。
“第三支箭”惠及面
2022年11月28日，中國證監會宣佈，恢復涉房上市公司併購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。這被稱爲融資“第三支箭”，它的出臺也象徵着A股被叫停10餘年的股權融資重新向房企開放。
此後半年內，A股數十家房企紛紛披露定增的計劃，其中不乏國央企如招商蛇口、保利發展、中華企業、格力地產、華發股份、陸家嘴、嘉凱城等，混改企業如萬科、綠地控股，以及民營企業如蘇寧環球、三湘印象、新城控股等。
甚至一些面臨較高債務風險的民企，包括金科股份、華夏幸福、榮盛發展、新湖中寶、世茂股份、冠城大通等，也加入了定增的行列。包括綠地控股在內，今年也出現過美元債展期的情況，而展期通常也被視爲“技術性違約”。
從此後的進度看，上述較高風險企業與蘇寧環球一樣，並未推進到向交易所乃至證監會提交申請材料的階段，而是一直停留在“籌劃”定增的公告層面。除此以外，包括迪馬股份、新黃浦、嘉凱城在內的企業雖然披露了定增預案，但後續也鮮有進展披露。
其次是一些中小型國央企背景的房企，諸如北新路橋、渝開發、中華企業、天地源等，今年5-9月陸續獲得所隸屬國資委的同意，此後同樣鮮有進度披露。
在這期間，格力地產於5月底宣佈中止審核與珠海免稅的重組以及發行股份募集配套資金事項，包括擬以對價89.78億元收購珠免（增發部分方式支付76.31億元），募集配套資金不超70億元。萬科則於8月底宣佈，由於A股股價處於低位，公司終止150億元定增計劃。
除此以外，還有5家房企諸如中南建設、廈門國貿、新城控股、建發股份、榮盛發展，雖然已提交預案，但都面臨着交易所問詢及修訂方案的需要，進度也較爲緩慢。
實際上，觀點新媒體統計的31家房企當中，僅有保利發展、福星股份、中交地產、大名城、陸家嘴、華發股份、招商蛇口共7家房企獲得證監會同意註冊其定增方案；外高橋、京能置業則獲得上交所審核通過，尚需證監會放行。
其中至今已完成發行股份的有華發股份、陸家嘴、招商蛇口，募資總額接近204億元。融資規模最大的是招商蛇口，該公司於10月16日宣佈完成發行股份購買資產並募資配套資金，新增股份7.20億股，每股定價11.81元，募資總額85億元。
其餘已拿到證監會批條的企業，由於市場因素並未選擇直接發行股票，如今一年授權期已屆滿或即將屆滿，只能被動再延期一年。保利發展解釋，受房地產市場及證券市場持續走弱的影響，公司股價跌破每股淨資產，不具備發行條件。
中交地產11月7日強調，公司自6月6日深交所上市審核中心審核通過之日至今，2023年上半年業績變動不存在影響本次發行上市及對投資者做出投資決策有重大影響的事項，無需重新提交深交所上市審核中心審核，仍符合發行上市的條件。
不難看出，“第三支箭”發出一年以來，獲得證監會同意定增的基本是國央企爲主的房企，已暴露債務風險的企業由於信用體系坍塌，已基本喪失了股權融資的可能。其他未爆雷的房企，監管層在審批時也保持了審慎態度，因此進度也較慢。
這說明房企要重新打通股權融資渠道，需面臨極大的挑戰，監管層需要出臺更多針對性的政策，在防範企業風險擴大的同時，又能滿足其合理融資需求。
政策端也在逐漸優化，比如今年8月27日，證監會表示充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆週期調節機制，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，其中，房地產上市公司再融資不受破發、破淨和虧損限制。
11月中旬，央行、國家金管局、證監會在召開的金融機構座談會上強調，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。同時，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。
