2023年以来二手房销售持续好过新房，二线城市交易活跃是主因。二手房趨於活躍，有周期因素，更有趨勢因素。
智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，2023年以來二手房銷售優於新房的趨勢在2024年得以延續，其中二線城市二手房交易活躍爲主要原因，背後既有行業新房供給質素階段性偏低等週期性因素，也包括二手房有效掛牌數量與質量提升、政策邊際放鬆力度較大等趨勢性因素。預計中長期視角下我國二手房銷售佔比有望持續提升，看好在存量房交易和家裝領域具備優勢地位的服務平台，也看好更適應精品化開發，聚焦核心城市的開發企業。
▍中信證券主要觀點如下：
2023年以來二手房銷售持續好過新房，二線城市交易活躍是主因。
無論是統計局數據還是貝殼研究院數據，2023年以來二手銷售都始終好於新房。在春節期間，貝殼跟蹤的二手房日均交易量同比增幅超過70%，而中指研究院統計25個代表性城市新房日均成交面積則同比下降約27%。
二線城市是驅動二手錶現的主力軍，14個有網籤數據的城市，二線城市2023年二手網籤同比增長33%，遠好於一線城市的16%和三四線城市的7%。春節假期，貝殼統計的二線日均帶看和交易分別同比增長140%和98%，也領跑一線和三線。
二手交易活躍並不等於房地產市場繁榮，二線二手交易領跑不等於二線房價表現更好。
貝殼研究院2024年1月二手房價指數，一二三線城市分別是100.8、87.6和92.3(2018年11月爲100)，統計局70個城市房價統計也顯示二線房價跌幅大於一線城市。二線城市的二手成交旺盛，更多是二線城市的需求從一手房市場轉向二手房市場，而不是整體市場繁榮。
二手房趨於活躍，有周期因素，更有趨勢因素。
二手房交易活躍，有新房供給質素階段性偏低，大多數城市優質土地供給有限的因素，有交付問題帶來心理疤痕的因素，但更重要的原因，則是二手房有效掛牌增多，次新增多，大戶型增多，業主掛牌定價也相對理性。而且，二手房的前期政策約束更大，故而認房不認貸、購房退稅、帶押過戶等政策對二手的邊際驅動都超過一手房。
二手活躍是長期趨勢，但短期也可能有波動。
長期而言，我國的二手房市場活躍度不及其他國家和地區，二手銷售佔比偏低。預計越來越多的城市將步京滬等地之後，進入二手爲主的時期。例如，南京和成都已經先後完成了這一變化，而杭州即將在未來幾年實現這一變化。當然，二手活躍度也會受到短期因素，例如開發企業推盤意願，具體政策的影響。
區分地產週期和二手佔比提升，堅持全面的研究視角。
二手房交易佔比的提升，將會導致按揭貸款投放和新房銷售有背離。即如2024年1月一樣，按揭貸款投放多，但新房銷售恢復少。同樣的，由於二手房關聯的行業遠少於一手房，信貸和政策寬鬆對產業鏈拉動的效果可能減弱，但個別細分領域，例如存量房中介和存量房裝修可能將會在整個房地產產業鏈一枝獨秀。
此外，房價表現可能更趨分化，房價更體現區域居住價值。看好在存量房交易和家裝領域具備優勢地位的服務平台，也看好更適應精品化開發，聚焦核心城市的開發企業。
風險因素：
房價持續下行的風險;房地產行業支持性政策出臺節奏及效果不及預期的風險;部分企業盈利能力持續下降，業績大幅低於預期的風險;部分企業資金緊張程度超出預期的風險。
