政策合力推動置業成本和門檻下降
智通財經APP獲悉，中信證券發佈研究報告稱，預計房地產需求側政策可能致力於推動居民置業門檻和置業成本進一步下降，有望刺激居民潛在購房需求釋放，託底房地產市場持續下行的局面，預計政策合力有望推動房價在2024年二季度走穩。看好更適應精品化開發，聚焦核心城市的開發企業。也看好在存量房交易和家裝領域具備優勢地位的服務平台。
▍中信證券主要觀點如下：
置業成本過高是限制當前房地產市場需求的核心因素。
當前房地產市場固然面臨着諸多問題，但限制需求的核心因素，仍然是置業成本過高，尤其是按揭貸款利率過高。根據中國人民銀行2023年第四季度貨幣政策執行報告，截止到2023年末，我國個人住房貸款加權平均利率爲3.97%，較2020年以來高點下降了166bps，達到2009年以來的新低，但考慮實際按揭利率(按揭利率-CPI)處於2009年以來的76%分位數，實際購房成本仍然較高。
根據貝殼研究院數據，2024年1月，50城平均首套按揭利率3.88%，其中一線城市4.13%，與2020年以來的最高點相比，50城平均首套按揭利率下降了179bps，但一線城市只下降了116bps，預計一線城市按揭利率仍有較大的下降空間。
按揭貸款利率下限限制可能進一步放開。
相較金融機構人民幣貸款加權平均利率而言，我國按揭貸款利率仍然較高，根據央行，2023年末按揭貸款利率比人民幣平均貸款利率高14bps，但在2009-2020年，按揭貸款利率比人民幣平均貸款利率平均低49bps，最多低91bps。換言之，即便不考慮長端LPR下調，按揭利率對LPR折扣應當也有較多的擴大空間。
此前，央行已發佈“新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制”，對新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性維持、下調或取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。預計央行對於按揭利率下限的限制(包括首套和二套)可能進一步放鬆，以推動按揭利率進一步下行。
政策合力有望推動房價在2024年二季度企穩。
在需求側，預計包括一線城市之內的核心城市限購政策可能進一步放鬆直至完全退出，按揭利率可能在LPR下調和折扣擴大的帶動下進一步下行。在供給側，融資白名單和經營物業貸用途放寬等政策也有利於邊際緩解房企的融資壓力，有利於保交樓推進，有利於改善包括購房人在內的地產產業鏈各主體信心。預計在各項政策合力推動下，房價可能在2024年二季度結束快速下行的趨勢，進入相對穩定的平台期。
風險提示：
政策不及預期，房地產景氣度進一步走弱的風險;企業在3月和4月迎來償債高峰，資金流緊張程度超出預期的風險;部分企業盈利能力持續下降，業績大幅低於預期的風險。