圖片來源@綠城中國官網
近日，綠城中國發布了2023年度業績公告。2023年，綠城中國實現營收約1313.8億元，同比增長3.3%；淨利潤66.8億元，同比下降24.9%，達近三年最低水平；歸母淨利潤約31.2億元，同比增長13.1%。
數據來源：綠城業績公告，鈦媒體APP製圖
相比其他企業，營收和歸母淨利潤 “雙增”，這份成績單確實可圈可點。但作爲突破3000億銷額的頭部房企，創新高的千億營收，歸母淨利潤僅僅30多億，部分關鍵指標出現下探趨勢，確實有點不合常理。具體分析其業績指標，又是爲何呢？
代建銷額漲超2成拉動全年業績上漲
在行業銷售整體下滑的背景下，其操盤口徑排名從2022年同期的第4位上升至第3位。2023年綠城實現合同銷售額3011億，合同銷售面積1547萬平方米，同比增長0.3%和12.1%。
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操盤口徑排名的提升，主要依託於綠城代建銷售金額的增長。2023年全年代建銷售額1068億元，同比增長超2成，高達22.1%，佔比總銷售額的25.5%，同比增長6.3個百分點。2023年全年自投項目銷售額和麪積分別爲1943億元、686萬平米，同比減少8.7%和13.5%，低迷市場下自投項目銷售呈現下探趨勢，但由於聚焦於核心一二線城市，在此背景下保持相對穩定。
綠城在代建方面，2023年新拓項目建面3528萬平方米，同比增長25.1%；新拓項目預估代建費同比增長20.4%至103.7億元，近三年複合增長率達20.8%。平均代建收費從去年同期的305.3元/平米降至293.9元/平米，主要是由於新拓項目中政府代建委託佔比有所提升，但其平均收費較去年同期下降27%。
數據來源：綠城業績公告，鈦媒體APP製圖
從盈利方面來看，2023年綠城在代建方面的綜合毛利率52.2%，維持近年高位，緣於相關人員成本下滑以及合聯營模式趨緩。
從儲備規模來看，綠城年末代建項目覆蓋122個城市，合約項目建面較年初增長17.9%至1.2億平米，存量訂單充足。同時，代建委託方結構呈現多元化，但以政府部門委託項目作爲基底。按在建面積計計算，年末政府部門、國企、金融機構和私營委託方佔比分別45.7%、29.7%、5.5%和19.1%，，除私營委託從年初的25.4%萎縮至19.1%以外，其餘三大委託方訂單呈明顯增長趨勢。
此外，關於綠城中國和綠城管理間的“輕重協同”。綠城管理管理層表示，在目前市場背景下，有些城市重投會帶來一定風險，但綠城在這些城市有人脈和市場美譽度，在這些城市通過原有開發團隊，在當地承接代建項目，這樣保留優秀管理團隊的同時，也能持續提高所在城市的市場佔有率，預計今年在輕重協同方面會有比較大的放量。
同時，據綠城管理管理層表示，當下代建行業存在三大核心業務機會點。
第一，城投公司兜底拿地後，代建需求爆發。從目前的數據可以看到，城投拿地以後的開工率比較低，在2021、2022、2023年，尤其在最近的這兩年整體開工率在20%左右。
第二，保障房和城中村改造的代建需求同樣巨大。比如城中村改造估計未來每年產生一萬億新增投資，尤其華南區進度更快、體諒也會更大。
第三，紓困保交樓業務。現在國家推出融資白名單項目，這些白名單項目也會產生代建需求，也是未來一個機會。
毛利下承壓仍聚焦核心城市拿地
2023年全年綠城實現毛利潤170.7億，同比減少22.5%；綜合毛利率較去年同期大幅下滑4.3個百分點至13%，其中物業銷售毛利率11.3%，同比下滑5個百分點，在行業內位居低位。從綠城的解釋看，2023年毛利潤及毛利率遭遇明顯下滑的原因主要是由於是樓市下行及限價影響以及公司投資項目主要聚焦一二線，因此獲取成本偏高。
2023年全年綠城實現淨利潤66.8億，同比減少25%；淨利率5.1%，同比減少1.9個百分點，除與毛利指標減少有關外，主要歸因於期內計提減值撥備20.35億，較去年有所提升，其中物業減值13.08 億、投資物業公允值減值3.52億、往來款減值2億。
數據來源：綠城業績公告，鈦媒體APP製圖
2023年綠城新增38宗地塊、拿地建面557萬平，同比增加36.6%，新增貨值同比增長37.4%至1425億。城市佈局上，綠城加大核心城市的深耕，按拿地建面計，一線佔比12.8%、二線佔比67.8%，10大戰略性城市佔比76%、北上杭佔比51%。
整體土地儲備較年初減少25%至3720萬平（權益比63%），可售建面2499萬平，滿足未來3-4年需求。總貨值爲6292億，其中一二線城市佔比80%；10個戰略核心城市貨值佔比59%，杭州貨值超1200億，整體土儲安全邊界較高。
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由於新增項目主要集中在一二線城市，平均樓面價高達14231元/㎡，截至2023年末，總土儲平均樓面價漲到7982元/㎡，爲近三年最高值。銷售均價方面，2023年自投項目銷售均價爲28334元/㎡，較2022年有所上升，但仍低於2021年。除此之外，2023年結算均價已跌破20000元/㎡至19456元/㎡。由於結算均價較當期銷售均價有一定的滯後性，若後續樓市仍持續低位運行，綠城的利潤或將進一步承壓。
控費降債持續，但依舊難改“高槓杆”底色
“三費”方面，2023年綠城銷售費用27.28億元，同比下降6%；行政開支51.39億元，同比下降4.6%，行政開支持續下滑的主要原因系組織結構優化下的人員效能提升；財務費用29.16億元，同比增幅6.85%。
儘管綠城努力控制“三費”，但持續高企的利息總支出，同樣拉低了綠城的利潤。年報顯示，僅2023年，綠城的總利息開支達到83.86億元，較上年增加1.06億元，相對於全年淨利還高出了約17億元。
截至2023年年末，綠城總借貸爲1461.4億元，較2022年末1401.2億元增加了60億元，增幅4.3%，較2021年末1274.59億元增加近兩百億；淨負債率達63.8%，較2022年底增加1.2個百分點，較2021年底的52%大增11.8%。綠城總借貸加權平均利息成本爲4.3%，較2022年的4.4%下降10個點子。但若想有效降低債務成本，從而提升盈利水平，綠城需要壓縮債務規模。
截至2024年2月，年內到期的境外債還有3億美元，當中2.5億美元境外債於下半年到期，目前該部分債務的置換工作正按計劃推進，預計上半年完成。境內債方面，年內綠城到期的境內債爲120.5億元，其中，71.5億元將於上半年到期，目前已歸還了51.5億元。下半年將有49億元境內債到期，綠城將根據市場情況擇機發債置換，同時準備了自有資金準備償還。
不過在市場持續低位運行的大背景下，能夠有業績增長與利潤增長的房企實屬不易。綠城以保障現金流安全爲底線，全年經營性現金流230億，同比增幅達57.5%；年末在手現金較年初增長4.3%至734.5億。剔除預售監管資金後的非受限現金短債比從年初的1.65降至1.41。此外，綠城彙報監管部門的扣預資產負債率68.4%（較年初減少1.7個百分點、淨資產負債率63.8%（較年初增長1.2個百分點）,三條紅線降至綠檔。
數據來源：綠城業績公告，鈦媒體APP製圖
地產持續低位運行的背景下，大家一直在關注房地產市場何時回暖。從2023年下半年至今，國家和地方出臺了一系列救市政策，也取得了一定的效果，但政策效果持續性較差。尤其今年大家期待的小陽春遲遲未見，更讓後市的走向充滿未知。
而對於今年房地產市場的預判，綠城保持相對樂觀的態度。綠城管理層認爲，當前房地產還處於逐級下行的階段，特別是1-2月指標超過行業想象。但也要看到，市場當下出現了一些邊際改善，預估2024年房地產市場可能會觸底。
綠城管理層指出，房地產從2021年開始下行，到現在已經下行3年。橫向對比香港房地產，歷史上比較大的週期性下行，大概下行了3-6年的時間。但內地房地產會受到體制性、機制性，以及宏觀調控等可達性因素影響，相信下行期不會持續那麼久，今年應該是觸底的年份，明後年穩中有升。
整體來看綠城的年報表現在衆多房企中相對出色，深耕核心一二線城市及佈局代建達成輕重協同的戰略佈局帶動其持續增長。但要知道，在財務槓桿持續加碼下，長期的高槓杆、低利潤也會給綠城造成一定威脅。市場依舊存在不確定性，當前新推貨不足、存量庫存難去化也是一衆房企普遍面臨的難題，綠城後續要做好庫存管理，對去化難的庫存項目或物業類型做好量價監測並嚴抓去化，以保證現金流。同時輕重協同仍有很大的提升空間，通過佈局代建減少投資風險，降低財務成本，壓縮債務規模，從而提升盈利水平。（本文首發於鈦媒體APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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