■事業概要
1. 事業内容
ASIAN STAR<8946>の事業セグメントは、不動産販売事業、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業、投資事業の5つの区分で開示されている。2023年12月期の売上高構成比(セグメント間の内部売上高または振替高を含む)は、不動産販売事業が33.5%を占める主幹事業となっており、次いで不動産管理事業が27.6%、不動産仲介事業が20.8%、不動産賃貸事業が18.1%を占めている。不動産販売事業は、物件売却の有無により期によって売上変動が大きくなる傾向にあるが、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業の3事業で連結業績の約7割を占めており、不動産販売事業の売上変動が連結業績に過度に影響を及ぼしにくいセグメント構成になっている。これは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業などの「ストック型フィービジネス」を強化してきた結果と言える。
(1) 不動産販売事業
不動産販売事業は、新築戸建と収益マンション及び居住用マンションの販売を行っている。同社は、「お客様へ新たな価値を提供できる喜びと感謝の気持ちを忘れずに、人と社会の幸せに貢献する」という企業理念の下、横浜・川崎エリアを中心に「A's Terre(アステール)」ブランドで新築戸建を販売している。また、自社ブランド「グリフィンシリーズ」として横浜・川崎エリアに集中して収益マンション及び居住用マンションを販売しており、2023年12月31日時点で総計4,731戸を販売した※。加えて、リゾート事業の実績もある。同事業に関しては、2022年12月期から繰越しているリゾート用地の売却については、今後も継続する方針である。
※分譲販売の多くは同社が手掛けており、過去に分譲販売した物件については、同社が売買仲介、同社の連結子会社である(株)グリフィン・パートナーズが主に賃貸仲介を行っている。
不動産販売事業では、都心部を中心とした海外富裕層向けのマンション買取再販事業にも注力していく方針を掲げている。基盤である横浜エリアで土地・建物などの販売を着実に伸ばしながら、マンション買取再販事業を新たな収益基盤に早期育成することにより、業績を拡大させていく。
(2) 不動産管理事業
不動産管理事業は、「グリフィンシリーズ」を含む約3,500戸の賃貸管理事業である。同社は、「グリフィンシリーズ」ブランドとして投資用マンションを供給するなか、集金代行、更新事務代行、設備の点検・清掃・修繕などの賃貸管理業務を受託するとともに、管理物件の入居者が退去する際には原状回復工事やバリューアップを目的としたリフォーム工事を受注している。契約不動産オーナーの資産価値の「維持・継続」と「更なる向上」を念頭に置いた管理業務が評価され、横浜・川崎エリアのマンション管理会社のなかで高い顧客満足度を得ている。「グリフィンシリーズ」の建物管理にも注力しており、2023年12月期末までに管理受託棟数を60棟まで拡大させるなど収益基盤の強化を推進している。なお、中国では連結子会社である柏雅資本集団控股有限公司(香港)及び柏雅酒店管理(上海)有限公司が駐在員向けのサービスアパートメントの運営管理事業を展開している。また、連結子会社である上海優宏資産管理有限公司と上海特庫伊投資管理有限公司が中古の建物を借り上げ、簡易内装を施し、家具を配置した後に顧客へ賃貸するマンション管理事業を展開している。
(3) 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業はマンション、事務所及び駐車場などを所有または賃借し、これらを賃貸または転貸している。不動産開発が盛んに行われてきた中国では、開発した物件の収益性を高めるための不動産賃貸サービスに対する需要が増加していると言う。中国におけるニーズが拡大するなかで、良好な事業環境が予想される事業分野である。
(4) 不動産仲介事業
連結子会社であるグリフィン・パートナーズが、横浜・川崎エリアで知名度のある「グリフィンシリーズ」ブランドとアパマンショップの全国ネットワークを活用し、不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っている。これまでは横浜を中心に不動産売買の仲介を行ってきたが、今後は海外富裕層をターゲットに都内の高価格帯の売買仲介案件にも注力する方針である。連結子会社である上海徳威房地産経紀有限公司(以下、徳威不動産)と上海特庫伊投資管理有限公司は、中国で不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っている。
(5) 投資事業
持分法適用関連会社である(株)ASIAN STAR INVESTMENTSが、上記事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行っている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 清水陽一郎)
■業務概述
1。業務內容
亞洲之星<8946>的業務領域分爲5個類別:房地產銷售業務、房地產管理業務、房地產租賃業務、房地產經紀業務和投資業務。至於截至2023/12財年的銷售構成比率(包括內部銷售或部門之間的轉讓),房地產銷售業務爲主營業務,佔33.5%,其次是房地產管理業務,佔27.6%,房地產經紀業務佔20.8%,房地產租賃業務佔18.1%。在房地產銷售業務中,由於房地產銷售的存在或不存在,銷售波動往往會因時期而增加,但是房地產管理業務、房地產租賃業務和房地產經紀業務這三項業務約佔合併財務業績的70%,房地產銷售業務的銷售波動具有分部結構,即銷售波動很難過度影響合併財務業績。可以說這是加強房地產管理業務等 “股票收費業務” 的結果,目的是建立可以持續穩定增長的業務基礎設施。
(1) 房地產銷售業務
房地產銷售業務銷售新建的獨立式住宅、盈利公寓和住宅公寓。該公司以 “A's Terre(Aster)” 品牌銷售新建的獨立式住宅,主要在橫濱/川崎地區,其企業理念是 “在不忘記可以爲客戶提供新價值的喜悅和感激之情的情況下爲人們和社會的幸福做出貢獻”。此外,我們專注於以自有品牌 “格里芬系列” 在橫濱/川崎地區出售盈利的公寓和住宅公寓,截至2023/12/31共售出4,731套*。此外,它在度假村業務方面也有良好的記錄。關於這項業務,我們的政策是繼續出售自2022/12財年結轉的度假用地。
* 該公司負責大部分公寓的銷售,對於過去出售的房產,公司負責調解銷售,而公司的合併子公司Griffin Partners Co., Ltd. 主要進行租賃經紀業務。
在房地產銷售業務中,我們制定了一項政策,將重點放在海外(主要是市中心)富人的公寓購買和轉售業務上。作爲基礎的橫濱地區的土地、建築物等的銷售穩步增長的同時,將通過將公寓購買和轉售業務迅速發展爲新的利潤基礎來擴大業務業績。
(2)房地產管理業務
房地產管理業務是約3500套公寓的租賃管理業務,包括 “格里芬系列”。在以 “Griffin Series” 品牌提供投資公寓的同時,該公司受託負責租賃管理業務,例如收款機構、更新辦公室工作、設備檢查/清潔/維修等,當管理物業的租戶搬出時,他們還接受旨在增加價值的修復工作和改造工作的訂單。對以 “維護/延續” 和 “進一步改善” 合同房地產所有者的資產價值爲中心的管理業務進行了評估,橫濱/川崎地區的公寓管理公司獲得了很高的客戶滿意度。我們還專注於 “格里芬系列” 的建築管理,並正在推動加強利潤基礎,例如到2023/12財年末將託管合同建築的數量擴大到60座。此外,在中國,合併子公司百亞資本集團控股有限公司(香港)和客家酒店管理(上海)有限公司正在爲外籍人士發展服務式公寓的運營和管理業務。此外,合併子公司上海友宏資產管理有限公司和上海特魁投資管理有限公司正在開發公寓管理業務,出租二手建築,應用簡單的內飾,然後出租給客戶。
(3)房地產租賃業務
房地產租賃業務擁有或租賃公寓、辦公室、停車場等,並對其進行租賃或轉租。在積極進行房地產開發的中國,據說對房地產租賃服務的需求正在增加,以提高已開發物業的盈利能力。隨着中國需求的擴大,預計這是一個有利的商業環境的商業領域。
(4) 房地產經紀業務
合併子公司Griffin Partners利用橫濱/川崎地區知名的 “格里芬系列” 品牌和Apamanshop的全國網絡開展與房地產銷售和房地產租賃相關的經紀業務。到目前爲止,房地產銷售經紀業務主要在橫濱進行,但將來,我們的政策是將重點放在東京針對海外富人的高價經紀項目上。合併子公司上海德威房地產金融有限公司(以下簡稱德威地產)和上海特魁投資管理有限公司在中國從事與房地產銷售和房地產租賃相關的經紀業務。
(5)投資業務
採用股權法的關聯公司亞洲之星投資有限公司正在投資可望與上述業務產生協同效應的企業以及預計未來增長的新業務。
(由FISCO客座分析師清水洋一郎撰寫)