2023年末房企總土儲貨值下降，50強門檻下降顯著，頭部企業仍具優勢。土儲與銷售百強房企重合度達70%，小型房企壓力增大。
智通財經APP獲悉，克而瑞研究中心發文稱，截止2023年末，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量爲29.3萬億元，較2022年末下降13.9%，TOP100企業總土儲建面18.2億平方米，同比降幅達到17.5%。總土儲貨值百強門檻值爲273億元，總土儲建面百強門檻值爲84.1萬平方米，同比分別下降24.9%和49.78%，同比跌幅依然較大。分梯隊來看，百強門檻值降幅最大，其次爲50強門檻值，反之總土儲10強門檻值僅下降8.09%，由此可見目前能夠拿地的仍然是以頭部企業爲主。
超過三成企業總土儲不及千億
總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，與2022年末持平，且總貨值過萬億的企業仍爲保利、綠地、萬科、融創、碧桂園和中海保持不變;其次5000-10000億元梯隊減少1家、3000-5000億梯隊大幅減少8家。
相應地，總土儲貨值較低的梯隊企業數量在增加：總貨值在1000-3000億元企業數量增加6家，總貨值不及千億的企業增加3家。
總土儲與銷售10強重合度高達70%
總土儲百強與銷售百強一直保持着較高的重合度，2023年末總土儲百強房企與銷售百強房企重合度達到七成，總土儲20強與銷售20強重合度75%，10強房企的重合度也達到70%。其中保利、萬科、中海、華潤、招商、碧桂園和金地既位列2023年末總土儲前十，也是2023年銷售十強房企。
按企業性質來看，總土儲百強裏國企、央企的土儲總量佔比達到52%，民企佔48%，佔比分佈於2022年末持平，城投類房企拿地分散而較少進入總土儲百強。
銷售百強土儲總量同比降17.8%
聚焦銷售百強房企，受到企業投資持續收緊的影響，銷售百強房企總土儲貨值連年下降，2023年末僅爲26.4萬億元，同比跌幅17.8%，與最高峰相比則下降39%。
按銷售梯隊劃分來看，土儲資源依然高度集中：10強房企總貨值佔百強總貨值的35%，較2022年末增加2個百分點;11-20強房企總貨值佔比25%，同比微降1個百分點。總體來看，百強房企六成的土儲集中於前20強房企中。
銷售百強總土儲平均去化週期4.89年
2023年樓市持續低迷，房企庫存去化壓力仍在持續增大：百強房企2023年末總土儲去化週期再創新高，達到4.89年。值得一提的是，2023年末銷售百強的總土儲貨值同比已經下降，意味着在投資收緊、貨值降低的情況下，去化週期仍持續拉長而未見改善，當前銷售壓力較大。
細化至梯隊來看：
10強房企總土儲去化週期爲3.48年，與2021年末、2022年末都基本持平，華潤、招商、綠城和建發的去化週期都控制在3年以下，作爲2023年拿地也相對積極的房企，能夠保持去化週期在3年以下體現了較強的銷售能力;
其次11-20強、21-30強房企去化週期與2022年末相比均有所下降，這兩個梯隊房企在控制拿地的同時也加大了去化力度;
反之，31-50強去化週期微漲至5.57年，後50強房企去化週期更是增加至9.7年，去化壓力明顯增大。
超九成房企總土儲貨值下降 國央企賣的多、拿得多
2023年企業投資低迷、謹慎的趨勢未有改變，即便是央國企投資力度也較2022年進一步下滑，僅有6%的百強房企總土儲貨值同比上漲，諸如中國鐵建、華發股份2023年末總土儲貨值同比上漲11%和10%。而絕大多數企業土儲貨值均呈現下降趨勢，其中跌幅超過20%的企業佔到35%，部分民企由於投資暫緩，土儲貨值更是連續兩年下降。
而且從不同跌幅企業貨值佔比來看，權重更高、土儲貨值規模更大的企業跌幅更大，如貨值降幅超過20%的企業總土儲貨值合計佔比接近50%，不乏越秀、綠城、龍湖等頭部房企。
當前市場環境下，土地儲備並非越多越好，總土儲貨值下降也並不完全底表企業投資放緩。
尤其是對近兩年在一二線積極補充優質土儲的規模化央國企而言，拿的多、賣多的多是常態：如華潤置地、保利發展、中海地產2023年末總土儲貨值同比下降5%、8%和7%，但三家企業2023年新增貨值均超2000億元，其全口徑銷售也在3000億以上且均位於行業TOP5。
這也從側面反映了當前企業投資的困境，即有意願有能力拿地的僅剩央國企和少數民企，其他企業越不拿地銷售也越困難。如融信、時代等企業，總土儲規模仍保持在2000億以上，但出於自身經營危機投資拿地早已暫緩，土儲中存在“殭屍庫存”。例如融信土儲中，杭州、鄭州、太原等部分建面大於30萬平方米項目近三年始終難以去化，截止到2023年這些“殭屍庫存”佔到其總土儲建面比重近40%。
企業仍應“重質輕量”優化結構 投資聚焦核心城市、核心地塊
近兩年房地產行業持續築底，在銷售萎靡、現金流緊張、企業頻繁爆雷之下，房企投資戰略較以往發生巨大轉變。一方面，三四線土地無人問津，衆多企業將目光聚焦在覈心一二線城市優質地塊中;另一方面，“求生存”壓力下，民企在土地市場中“隱身”，央國企成爲拿地的主力軍，而城投則在各個城市進行“託底”。
在行業新的發展階段和模式下，房地產企業必須認識到，過去一味的重視土儲的總量規模已經不符合當前戰略定位，總土儲也並非越多越好，戰術上需要從從傳統的“重量輕質”轉向“重質輕量”。
未來強調的是在土地選擇上的精準定位和對項目質量的嚴格把控，而不是盲目追求土地儲備的規模。意味着優化土儲結構、調整土地資源配置是房地產企業發展的重中之重。房企仍應將目光聚焦抗風險能力、安全性高的一二線核心城市，並以高週轉、流速快、利潤足的項目爲主，減少低能級城市的投資。這也有助於企業更好地控制風險，提高資金使用效率，促進企業的長期穩定發展。
實際上，目前市場分化愈演愈烈，在政策利好、預期修復之下，行業將在一兩年內低位調整並逐步迎來複蘇和回暖，而核心城市土地的佈局更能夠快速、有效地響應市場需求，提升項目品質同時，增強競爭力，並在市場競爭中保持領先地位。
值得注意的是，從一季度部分熱點城市土拍降溫的走勢來看，即便是核心城市內部板塊分化、差異仍然顯著，在市場尚未企穩之下，即便是核心城市次優板塊土地也應該謹慎對待。