■中長期の成長戦略
1. 中長期計画における数値目標
リアルゲイト<5532>では2024年9月期を初年度とし、2026年9月期を最終年度とする3ヶ年の中期経営計画を推進中である。2023年9月期の業績を基準として売上高及び営業利益で年率15%前後の成長ペースを計画した。運営物件・運営面積を増やし、ストック型中心の売上構成を維持しつつ、フロー型収入の獲得も追加する。2024年9月期第2四半期が終了した時点では、通期の営業利益計画に対して上期の進捗率が100%を超えて折り返し、初年度の余裕を持った目標達成が見えてきた。下期は2025年9月期以降に向けた仕込みにリソースを充当できるため、2025年9月期以降の業績にもプラスのインパクトがでる。このような背景から、2024年9月期第2四半期の決算説明においては、営業利益の中期の成長ペースを15%から25%~30%に引き上げることが示唆された。仮に、営業利益の30%成長を前提とすると、2024年9月期は712百万円、2025年9月期は926百万円、2026年9月期は1,204百万円と想定され、この水準が達成可能な上限と考えられる。
2. 成長戦略:保有モデルと大型化がポイント
同社では中期経営計画の中で、6つの成長戦略を掲げている。
1) 運営物件・運営面積増
2) ML・保有増
3) POPUPショップ・イベントスペース拡大
4) 大型・築浅案件増
5) 環境配慮型ビル再生
6) 同社による街づくり
特に成長のドライバーとして重要になるのが、「2) ML・保有増」と「4) 大型・築浅案件増」である。「2) ML・保有増」に関しては、保有モデルの比重を高めていくことで、より大きな収益を獲得できる。財務基盤が鍵となるが、サイバーエージェント傘下に入り上場したことで、金融機関の協力体制が強化されており、自己資本比率20%前後を維持しながらレバレッジを活用した展開が可能となっている。「4) 大型・築浅案件増」に関しては、同社がメインの対象としてこなかった大型ビルからFWP事業によるソリューションのニーズが増えている。この背景には、都心部の大型・築浅ビルの空室率の上昇がある。既に、同社では「RandL TAKANAWA GATEWAY(7,650m2、2023年11月竣工)」で実績を積んでいる。
現在、年間8棟から10棟程度をオープンさせる組織体制が確立されており、この体制で保有モデルや大型化に取り組むことで、向こう数年間は目標とする成長が可能である。その先は、FWP事業固有の専門性を有するプロジェクトマネージャーなどの希少な人材をいかに育成できるかが成長のバロメーターとなるだろう。
3. 大きく広がる潜在市場
同社は、現在都心の一部エリア(渋谷区、港区、目黒区)に絞ってドミナント展開をしており、東京23区であろうとも、むやみにエリア拡大をしない方針である。潜在市場の規模感を把握するために、渋谷区・港区のオフィス床面積(2,457万m2)と同社の運営面積(9.6万m2)を比較すると1,000対4となり、大きな潜在市場が存在することがわかる。また、現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォーメーションをすることを考えれば、さらに事業拡大可能性が広がっている。築年数の観点では、都心5区の中小規模オフィスの80%が、大規模オフィスの56%が、築20年以上を経過しており、同社のターゲットである築古ビルの多さが確認できる。現時点で新しいビルでも、いずれ古くなり資産価値や競争力を失っていくため、ますますの差別化が求められる。これらの観点から、同社のFWP事業のターゲットは潜在的に十分あり、今後も増え続けると言えるだろう。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
中長期的增長戰略
中長期計劃中的數值目標
Realgate<5532>正在推進爲期3年的中期經營計劃,將2024年9月期作爲首個財政年度,2026年9月期作爲最終財政年度。以2023年9月期業績爲基礎,計劃將營業收入和營業利潤的年增長率定爲15%左右。增加運營設施和運營面積,保持以存量爲主的銷售結構,同時增加流量收入。 截至2024年9月期第二季度結束時,營業利潤計劃的上半年進展超過了100%,並且目標實現已經顯現。下半年可以將資源用於2025年9月期及以後的準備工作,對2025年9月期及以後的業績產生正面影響。基於這種背景,2024年9月期第二季度的財務報告中建議將營業利潤的中期增長率從15%提高到25%~30%。假設營業利潤增長30%,則預計2024年9月期爲7.12億日元,2025年9月期爲9.26億日元,2026年9月期爲12.04億日元,這被視爲可以達到的上限水平。
2.增長戰略:保有模式和大型化是主要關鍵點
該公司在中期經營計劃中提出了6項增長戰略。
1)增加運營設施和運營面積
2)ML&保有增加
3)擴大POPUP商店&活動空間
4)擴大大型・新建案件
5)環保型建築再生
6)城市建設由公司負責
特別是“2)ML&保有增加”和“4)大型・新建案件擴大”是重要的增長驅動力。“2)ML&保有增加”通過提高保有模式的比重,可以獲得更高的收益。雖然財務基礎至關重要,但是由於該公司已經成爲CyberAgent的子公司並上市,因此可以使用槓桿以20%左右的自有資本率進行展開並加強金融機構的合作體系。針對“4)大型・新建案件擴大”,該公司還沒有主要的針對大型建築的FWP(福利預算制度)市場,但需要增加解決方案的需求。背景是中心城區內大型・新建大廈的空置率上升。該公司已經在“RandL TAKANAWA GATEWAY(7,650m2,2023年11月竣工)”上獲得了實際經驗。
現在已經確立了每年開設8至10個建築的組織體系,在此基礎上,通過採用持有模式和大型化的方式來實現目標增長,這種體系將有助於實現未來幾年的成長。接下來,如何培養擁有FWP業務特殊專業知識的項目經理等稀缺人才將成爲成長的指標。
3.潛在市場的擴大範圍
該公司目前將主要的佔有地區限制在市中心的某些地區(渋谷區,港區,目黒區),並沒有在東京23區以外的區域擴大範圍。爲了了解潛在市場的規模,比較渋谷區・港區的辦公室總面積(2457萬平方米)和該公司的運營面積(9.6萬平方米),比率爲1000:4,表明存在巨大的潛在市場。此外,考慮到不僅限於目前的辦公室,而且還可以將從酒店、商店、住房等方面進行轉型爲辦公室,進一步擴大業務範圍的可能性。從建築使用年限的角度來看,中心區五區中有80%的中小規模辦公室和56%的大規模辦公室已經超過了20年,可以確認該公司的目標是古老建築中的差異化。從這些角度來看,該公司的FWP業務目標必定是潛在的,並且預計將不斷增加。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響,因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元(較上年同期增長1.5%),經營利潤爲13.11億日元(上年同期爲13.08億日元,較上年同期微增長)。