■今後の見通し
1. 2025年3月期の業績見通し
サンフロンティア不動産<8934>の2025年3月期の業績予想は、売上高100,000百万円(前期比25.2%増)、営業利益20,870百万円(同18.6%増)、経常利益20,000百万円(同15.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益14,000百万円(同17.5%増)としている。中期経営計画の最終年度として、経常利益率20%台の高い収益性と、ROE10%以上の資本効率を継続しつつ定量目標の達成を目指す。同社グループの業績予想(営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益)に対する達成率は、2024年3月期まで13期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。2025年3月期の業績予想を現行中期経営計画の目標値と同額としたことで、市場へのコミット達成意識が強く窺える。不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画の達成はもちろんのこと、中長期的な持続的成長も大いに期待できると弊社では見ている。
また、同社事業の運営においては、フロー型事業では利益率を重視、ストック型事業では高い成長率を追求している。フロー型事業には、リプランニング事業・ホテル開発事業・海外開発事業の物件売却に関する事業が該当する。ストック型事業には、不動産サービス事業・ホテル運営事業等、物件売却以外の事業が該当する。
2. 重点施策
2025年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業では、売上総利益率30%超の高い収益性を継続する見通しであり、既存のリプランニング事業に加えて、ニューヨークでのアパートメントリプランニングや不動産小口所有商品の売却を見込む。前期に引き続き良物件の仕入れ・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。2025年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。社内外のネットワークを活用して全社一丸となった仕入活動に注力するほか、仕入担当者の裁量を拡大することで、スピード感ある意思決定を実現する。期末棚卸資産残高は1,200億円〜1,250億円を予想しており、想定売上高は1,600億円〜1,785億円、売上総利益率は25%〜30%を見込んでいる。これにより、期末棚卸資産の含み益は400億円〜535億円程度になることが読み取れる。平均事業期間は2024年3月期で705日(前期比52日増)、新築物件と長期保有物件を除く平均事業期間は625日(同28日減)であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。リプランニング事業の2024年3月期末における棚卸資産の構成は、短期物件が4割強、中長期物件が3割強、新築物件とニューヨーク物件合計で2割程度であった。同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年から1年半としている。回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、各事業とも堅調な伸びを継続しており、リーシングマネジメント事業の新店舗、貸会議室の新拠点、及びプロパティマネジメント事業の管理受託棟数増による利益伸長を見込む。リーシングマネジメント事業では、地域密着の支店展開を加速させており、支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した「お困りごと解決」が可能となる。都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。貸会議室事業では、法人顧客のリピート需要が増加しており、大口企業や業界団体の研修、学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。足元では、2023年11月に開業した「ビジョンセンター新宿マインズタワー」は、2024年4月に早くも500坪の増床を実施した。また、「ビジョンセンター田町」も同月に200坪の増床を実施した。加えて、「ビジョンセンター市ヶ谷」も2024年6月に200坪の増床を予定している。同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメント(株)が運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。同事業は大口企業のリピートが多いという特徴があるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。足元では、新入社員向けの研修需要により4月〜6月の予約が8割以上埋まっている状況であり、2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。プロパティマネジメント事業では、管理受託棟数が右肩上がりに推移しており、2024年3月期末には493件となった。引き続き管理受託棟数増による利益伸長を見込んでおり、2025年3月期末には540件を目標としている。賃貸仲介部門との協働によるテナント誘致や、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、高稼働・高収益なビル経営をサポートしていく。ビルメンテナンス事業では、顧客ニーズは引き続き堅調で、新卒・中途を含めた人財採用を強化し管理体制の増強を図る。外注費(主に人件費)をはじめとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2024年3月期末では3,856件となった。新規契約についても、都心5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区)が79%を占め、順調に獲得件数を積み上げており、2025年3月期末には4,200件の到達を目指している。
(3) ホテル・観光事業
ホテル運営事業では、需要回復と質の高いサービスにより業績伸長を見込んでいる。稼働率・客室単価の向上に加えて、前期にM&Aを実施したホテルの利益貢献を見込んでおり、運営室数の増加とサービス力の向上により事業成長を加速させる。ホテル開発事業に関しては、物件の売却を検討している。2025年3月期以降は積極的なホテル開発投資を計画しており、ビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生への貢献を推進する方針だ。首都圏以外の一部地方では人口減少が課題となっている一方で、再生可能エネルギー関連のビジネス需要が高まりを見せている。再生可能エネルギー関連の設備はメンテナンスが不可欠であるため、一過性で終わらない長期的なビジネス需要が期待できる。また、自治体からの誘致案件等であれば、より有利な条件で進出が可能であり、国内旅行・インバウンド需要に加えてビジネス需要を取り込むことで、さらなる成長が期待できると弊社では見ている。
(4) 販管費
ホテル現場でのシステム投資に加えて、人的資本への投資による費用増加を計画している。人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けてベースアップや採用活動の強化を見込んでいる。人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 茂木稜司)
■未來展望
1。截至2025年3月31日的財年收益預測
Sun Frontier Real Estate截至2025/3財年的收益預測爲銷售額爲10億日元(較上一財年增長25.2%),營業收入爲208.7億日元(較同期增長18.6%),普通收入爲2億日元(較同期增長15.1%),歸屬於母公司股東的淨收益爲14億日元(較同期增長17.5%)。作爲中期管理計劃的最後一年,我們的目標是實現量化目標,同時保持高盈利能力,普通利潤率爲20%,資本效率爲10%或以上。截至2024/3財年,公司集團的盈利預測(營業收入/普通利潤/歸屬於母公司股東的淨收益)的實現率已連續13個任期超過100%,並且正在靈活應對商業環境的快速變化,例如 COVID-19 疫情。由於截至2025/3財年的收益預測與當前中期管理計劃的目標值相同,因此可以看出實現市場承諾的強烈意識。除了房地產服務業務的穩定增長外,作爲股票業務的酒店管理業務的業績也在擴大,我們相信中長期的可持續增長是可以預期的,不僅可以實現全年計劃。
此外,在公司業務的運營中,重點放在流量型業務的利潤率上,股票型業務正在追求高增長率。再規劃業務、酒店開發業務和海外開發業務中與房地產銷售相關的業務屬於流動型業務。房地產銷售以外的業務,例如房地產服務業務和酒店管理業務,屬於股票型業務。
2。優先措施
截至2025/3財年的優先措施如下。
(1) 房地產復興業務
在房地產修復業務中,預計毛利率爲30%或以上的盈利能力將繼續下去,除了現有的重新規劃業務外,預計還將出售紐約的公寓重新規劃和小型房地產所有權產品的銷售。從上一財年開始,我們將繼續有計劃地採購和開發優質房產,並提供高盈利能力和高運營率的房產。在截至2025/3財年的財年中,我們計劃增加超過上一財年的銷售利潤,並且我們還在積極投資年終庫存資產。除了利用內部和外部網絡專注於全公司的採購活動外,還通過擴大采購負責人的自由裁量權來實現具有速度感的決策。年底庫存餘額預計爲1200億日元至1,250億日元,預計銷售額爲1600億日元至1785億日元,毛利率爲25%至30%。因此,可以看出,年終庫存資產的未實現收益約爲400億日元至535億日元。截至2024/3財年的平均營業期爲705天(比上一財年增加了52天),不包括新建房產和長揸物業的平均營業期爲625天(比同期減少了28天),投資恢復和增長是在保持營業額的同時實現的。截至2024/3財年末,重新規劃業務的庫存資產構成爲短期房地產的40%以上,中長期房地產的庫存資產構成超過30%,新建房產和紐約房產的總庫存資產構成約爲20%。該集團理想的短期房地產平均營業期爲1至1年半。由於我們在注重營業額和平衡的適當庫存結構下經營業務,因此我們相信可持續的利潤增長是可以預期的。
(2) 房地產服務業務
在房地產服務業務中,每項業務繼續穩步增長,預計利潤增長將歸因於租賃管理業務的新門店、新的租賃會議室地點以及物業管理業務中管理合同大樓數量的增加。在租賃管理業務中,基於社區的分支機構發展正在加速,隨着分支機構數量的增加而細分管轄區域,可以比以往任何時候都更多 “解決扎根於該地區的問題”。隨着市中心5個區以外的管理物業數量的增加,現在可以獲得比以往任何時候都更多的信息,而且我們認爲,購買活動的捐款也是可以預期的,而購買活動是房地產修復業務的基石。在會議室租賃業務中,企業客戶的重複需求正在增加,對大型企業和行業集團的培訓、學術會議和認證考試的需求也在穩步增加。目前,於2023年11月開業的 “視覺中心新宿礦業大廈” 早在2024/4年就進行了500坪的樓層擴建。此外,“田町視覺中心” 也在同月進行了200坪的擴建工程。此外,“市谷視覺中心” 還計劃在2024/06年將佔地面積擴大200坪。由於該公司的集團公司Sun Frontier Space Management Co., Ltd運營的租賃會議室集中在有需求的區域,例如火車站前等,因此訂單接受情況一直很強勁。該業務的特點是有許多來自大公司的回頭客,因此未來可以預期穩定的利潤積累。目前,由於對新員工的培訓需求,4月至6月的預訂中有80%以上已經填補,我們預計,即使在2025/3財年之後,樓層的開放和擴建仍將取得進展。在物業管理業務中,受管合同建築的數量一直在穩步增長,到2024/3財年末達到493個。由於託管合同建築數量的增加,預計利潤將繼續增長,目標是到2025/3財年末達到540個案例。我們將通過與租賃經紀部門的合作吸引租戶,並努力修改適當租金的條件,從而支持高入住率和高利潤的建築物管理。在建築物維護業務中,客戶需求持續強勁,通過加強人力資源招聘,包括應屆畢業生和職業生涯中期員工,將加強管理體系。已經針對成本上漲實施了適當的價格轉移,首先是外包成本(主要是勞動力成本),盈利能力有望提高。此外,在拖欠的租金擔保業務中,合同數量一直在穩步上升,到2024/3財年末達到3,856份。關於新合同,該市的五個中心區(千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區)佔79%,收購數量正在穩步積累,他們的目標是到2025/3財年末達到4,200起。
(3) 酒店和旅遊業務
在酒店管理業務中,由於需求的恢復和高質量的服務,業績預計將增長。除了入住率和客房單位價格的改善外,預計在上一財年進行併購的酒店將帶來利潤貢獻,並且將通過增加手術室數量和提高服務能力來加速業務增長。關於酒店開發業務,我們正在考慮出售該物業。我們計劃從2025/3財年開始積極投資酒店開發,我們的政策是促進對地區振興的貢獻,同時滿足商業和旅遊需求。儘管人口下降已成爲大都市區以外的一些地區的問題,但對可再生能源相關業務的需求正在增加。由於維護對可再生能源相關設備至關重要,因此可以預期的長期業務需求不會以短暫的方式結束。此外,如果是地方政府等的景點項目,則有可能在更有利的條件下取得進展,而且我們認爲,除了國內旅行/入境需求外,還將業務需求納入其中,可以預期進一步的增長。
(4) 零售和管理費用
除了對酒店場所進行系統投資外,我們還計劃通過投資人力資本來增加成本。關於人力資本投資,預計基礎將得到加強,招聘活動將得到加強,以促進人力資源的增長。人力資源和業務投資對於公司集團業務的中長期增長至關重要,我們認爲,考慮到充足的股權資本和業務盈利能力,沒有人特別擔心採購和收回投資資本。
(由 FISCO 客座分析師茂木良司撰寫)